可看见花果园立交桥及景观。西侧是座和项目部分内环境。视野狭小。北面为约米断崖，楼以下基本无视野和环境，是最差朝向。总体说，黔贵曦城上品座各向景观大体上可分为四级级南向。座的南向景观系数可分别定为。平均系数为。二级东向。座的东向景观系数可分别定为。平均系数为。三级西向。座的西向景观系数可分别定为。平均系数为。四级西北向及北向紧靠山是严重的缺憾，如平均系数仍然设为。座的北向景观系数可分别定为。但因为此山高度约在米左右和地上层为基准线，也即影响到的是层以下的单元户。附西北向超过层之上，视野变得相当开阔，所以层以上的户型的景观系数方面参照户型定。二黔贵曦城上品座朝向系数朝向系数，根据阳光天的照射角度和四季的风向确定，在其它条件相同的情况下，各不同朝向户型在四季对人的居住办公的影响较大，也较稳定。黔贵曦城上品座的朝向系数可确定为东，为基准南西北东南西南东北西北座所有户型的客厅和主卧室朝南，基本上可以视为各户都为朝南，所以无对比，省去此项的评分。三黔贵曦城上品座户型系数包括采光，采光系数不单独列出来，因为这方面的测试较复杂，但影响采光的主要因素是与户型的开间进深层高相关。考虑到开间与进深的比例的合理性，及各房间的采光量，以及面积对户型总价造成的高低对客户的吸引度等诸多因素。由于座三个户型相差不大，仅仅是面积大小不，户型分为三级级面积左右的，层的户型，系数设为。二级层的户型，以及层的偶数层的户型，由于这几个户型面积相差不到，系数设为。三级层的户型，系数设为。四级，奇数层的户型，系数设为。四黔贵曦城上品座遗憾性户型系数如户型附近有机房干扰或特殊采光阻碍物体，未发现有特殊情况影响平方，总价为元计算，相当于再优惠了左右。认筹期间进行抽奖活动，每位号组织次抽奖，每次设等奖名元二等奖名各元三等奖名元鼓励奖名，奖元。奖金用于抵房款，中奖率。共元，摊在套房中，优惠元，如果平均价定在每平方左右，以每套平均面积平方，总价为元计算，相当于再优惠了左右。如果认筹场面没有多少改观，或者意向性较强的客户达不到预期的量，开盘当天再增加次实物抽奖。每名抽取次等奖名，英寸大屏幕等离子电视台，目前此型号的电视市场零售价格为万元左右。二等奖两名西门冰箱，市场价。三等奖两名松下滚筒洗衣机，市场价。鼓励奖五名海尔洗碗机，市场价。的中奖率。按市场零售价算每名共万元，摊在套房中，等于优惠元，如果平均价定在每平方左右，以每套平均面积平方，总价为元计算，相当于再优惠了左右。总优惠金额加付款方式上的折扣优惠次性付款总优惠为，按揭付款总优惠为，分期付款为。第四部分分期工作计划精装修预备期工作任务略二第期工作任务安排大部分内容略认筹到开盘结束拟定个贯穿的主要活动，即老爷车车展。车展地点销售中心外广场。参展车辆为辆以上的老爷车，其中两辆较特殊，辆曾经为国家领导人的专车，另辆为全球仅两辆的劳斯莱斯型号车。这些车是否可以在贵阳巡游，未进步商谈。费用为万视其它车辆是否有很特殊的纪念意义定，车展由诚信公司联系。三第二期工作任务安排大部分内容略第二期开盘时，把栋仅有的三套价格万元以上的空中行宫跃层进行公开拍买，制造新闻热点，掀起二期销售的热潮。以下部分略。第五部分各阶段媒体投放计划四销售目标及销售方式五其它配合第六部分精装修经济效益分析四风险分析第七部分策划执行第八部分销售人员培训附件国务院商品住宅装修次到位实施细则部分内容之传统装修方式和装修次到位实施对比本报告结束个户型，所以暂时不考虑此因素。五黔贵曦城上品座层差系数同户型，不同楼层价格的层差般增减系数为之间，结合贵阳市房地产消费的习惯，层差定为元层，把层定为标准层大体上相当于均价层。六黔贵曦城上品座均价项目均价部分已经讨论，暂不确定均价。七黔贵曦城上品座价的具体计算方法根据现有条件，把公式修正为每户户型价格，最后加层差反应在具体单位上，即该单位的的最后价格。注设为基础均价景观系数为朝向系数为户型系数为遗憾型单位系数为，非此因素的为。以上定价方式的系数高低存在定的人为因素，经过实际计算，同层最好的户型与最差的户型，差价为元左右。不过，如果减小价差，可能会严重影响到整个楼盘的销售进度，结果可能是把好户型顺利销出去了，余下的都是差户型，这种结果将严重影响到整个楼盘的销售。所以需要拉大好户型与差户型的差价，刺激客户先购买差户型。三付款方式建议付款方式方面应充分考虑本项目的特征，豪宅客户的首期购买能力较强。二本项目目标客户基本为多次二次以上置业者，远期对购买信心的影响等因素。具体付款方式初步建议如下次性付款优惠折签署认购书时付定金签署认购书后天内签署正式买卖合同，同时付总房款的含定金签署正式买卖合同天内付足总房款的二银行按揭优惠折签署认购书时付定金签署认购书后天内签署正式买卖合同时付总房款的含定金签署正式买卖合同天内向客户提供总房款的按揭三分期付款优惠折签署认购书时付定金签署认购书后天内签署正式买卖合同时付总房款的含定金签署正式买卖合同天内付总房款的交房时付总房款的。四优惠措施除了以上优惠措施以外，其它优惠措施有采取认筹的方式从认筹到解筹为天，面值为元，每天增值元，买房可抵首付款，可转让，不买房或没有买到房无条件退还本金，认筹时按照卡号先后次序进行选房。没有房可选的客户，号码可推到二期按期未使用的卡依次重新排号，但期的增值部分免除，按二期公开销售时计增值。每套房子优惠了元，如果房子的平均价定在每平方左右，以每套平均面积小区能彰显其身份有充足的停车位户型要有充足的自由间隔和装修的表现空间精装修对以上几类客户的影响程度分析文化层次较高，且有相当的审美情趣和能力有定的生活阅历，讲求实用性生活品质要求较高但具备以上条件还受其它因素制约，才能满足主观上的要求。因为个人住房单独装修存在以下问题装修需要时间装修公司的选择，和装修本身的专业理解而般工作生活节奏较快工作压力大的人，会忽略装修的个性空间展现，又要求时间和精力成本的节省，所以他们愿意选择购买精装修房。经过筛选剩下的潜在目标客户为私营企业主国企中高层管理者个体工商户。这几类客户对物业地段停车位要求相当高，以及工作方便等，这些符合本项目的基本条件。但是，私营企业主和国企中高层管理者对楼盘的综合素质要求较高，而本项目在环境上的缺憾就可能让他们止步。所以，最可靠购买人群应该是较有经济实力的个体工商户。由于本项目地处贵阳乃至贵州省最大的批发市场市西路和星云家电城，以及紧邻客车站和便利的交通，因此，本项目的真正目标客户是第层主要目标客户个体工商户外地客商和外地企事业单位驻筑办事处。第二层目标客户可争取的目标客户私营企业主国企中高层管理者。附任何个楼盘都有较可靠的目标客户就是原片区的老住户，在潜意识中都对本区域有种依恋的情结。本项目花果园片区经济能力较好的老住户也是最可靠的购买人群，它们的购买欲望不低于第层目标客户。主要目标客户的心理特性对住宅小区有着高档次的要求，但他们又是商人，有商人的交易本性，所以要求物有所值，甚至物超所值。有强烈的虚荣心，文化程度相对较低，喜欢攀比和炫耀，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。针对目标客户并结合区域卖点界定，整合项目本身的生活理念。增加的诉求点买点为鸿商配豪宅，家在身后。大生意，把尊客带回家。曦城上品市西商业街后院以上买点可以在发放市西路等商业区的单上体现以上主要是对自主用户的分析。本项目由于地处花果园，且属于中高档较大户型的住房，纯粹的投资者可能比较少，但购买时能保值升值始终是所有客户共同关心的个问题。这里不对这类客户进行分析。七广告策略广告宣传目的把项目宣传与贵公司的形象推广做有机结合，适当地树立黔贵公司的品牌形象。把黔贵曦城上品塑造成品质卓越的贵阳市区甲类楼盘。要体现周到细致，处处为业主着想的专业理念。特殊广告宣传手段为了更快在市场创造影响，并充分利用好本楼盘的资源，可以适当制造些新闻新兴的项目，价格策略的运用将在种程度决定项目的成败。因此，价格策略制定将极为重要，这里，我们参考了较为常用的两种价格路线走理性价格路线跟随定价法年贵阳次中心区在售楼盘均价基本维持在元之间，整体价格水平在元左右。二走相对高价路线领导定价法在项目定位报告中，本项目诸多方面素质较高但劣势也相当明显，这给差异化高质高价路线创造了定可能，需要营销方式和广告多方面的支撑，才能向市场传递充足的信息，较快地建立项目的品牌形象。结论综合考虑以上因素，我司建议本项目价格策略跟随定价法，定位上和广告上强势，但在价格上适中。价格具体可以视内部认购或试销期客户的反应，确定期开盘具体的价格。三项目均价确定项目均价的方法般有市场比较法及成本利润法，大多数楼盘采取市场比较法初步制定出项目均价，以成本利润法予以参考修正。本项目临近的高层项目有锦绣星城帝豪名都花香上海城，三个楼盘都为清水房，销售都已基本完成，平均价为元左右月份价格。黔贵曦城上品均价的确定，不仅与级差相关，且与户型的合理性，以及推广方式有关，比较复杂，仅仅从周边高层比较而言，加上精装修成本与增值部分元，以及考虑到房地产市场价格上涨的因素，和毛坯房子的销售情况，由于精装修房年月份开盘，长达个月的时间，均价暂不确定。四价格走势策略根据多年的市场经验，结合片区市场的特殊性，建议在价格策略上走低开高走随机小幅上扬的路线。即在发售初期以相对较低价入市，率先推出廊院式住宅，在取得良好的市场反应后，逐步推出前庭后院住宅空中行宫，掀起波又波销售高潮，同时逐步提升项目价格。注意事项操作时需注意把握加价时机，加价幅度和频率不宜过高，旦超过买家心理承受范围，则