计划阶段工作内容时间节点市场研究市场调查年月日月日补调及研究分析年月日月日市场研究报告提报年月日前项目定位项目研判年月日月日项目定位研讨年月日月日项目定位报告提报年月日前规划表现项目总规研讨年月日月日项目建筑景观户型商业配套等研讨年月日月日项目规划建议报告提报年月日前项目前期策划讲稿年月日前六项目前期策划服务费项目前期策划服务费万元，分期支付如下表七附件策划提报案例期次节点付款金额第期双方签定项目前期策划合同日内万元整第二期我司提交项目定位报告后日内万元整第三期我司提交项目规划建议报告日内万元第四期我司做完讲稿后天内万元的各项规划设计进行评审，编制设计任务书，为开发商选择设计方案提供顾问服务，有必要时将协助开发商进行招标工作。在建设期间，向开发商提供有关施工工地形象包装和前期推广策略方面的顾问服务，编制相关方案，并派专人协助开发商落实。策划并协助执行各种提升项目知名度和企业品牌的活动。制定投资分析报告评审规划设计方案拟定工地形象包装方案制定前期推广策略策划各类公关宣传活动第三阶段项目营销策划目标通过策划各种公关和促销活动，聚集项目的销售势能。制定兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。全面提升项目知名度美誉度，树立开发商良好形象。工作方式利用国商公司全案策划平台创新体系拟定营销方案。已具备丰富操盘经验的营销团队亲临指导。专案组发挥主观能动性和整合能力进行策划跟进工作。基本流程分析可类比项目及重点竞争对手的营销策略，做到知己知彼。制定详实有具可修正性的推广策略，重点确定广告及媒介策略。细化项目营销思路，进步清晰项目应锁定的目标客户群，挖掘并展示项目卖点，制定更为具体的销售策略并营造合适的营销环境。制定市场进入方案，确定入世时机和推出市场的价格，进行模拟方案演示。可类比项目重点竞争对手营销策略分析确定推广销售策略细化项目管理思路制定市场进入方案推广定位推广策略营销思路体现营销环境营造销售策略入世时机选择价格策略模拟方案演示核心价值体现形象定位价格定位广告及媒介策略市场推广进度设计推广主题客户群再分析卖点挖掘和展示售楼部设计示范单位设计第四阶段项目销售代理及善后期顾问目标保障项目的销售目标如期完成，确保开发商利润的获得。力争缩短销售周期，使资金快速回笼，以保障下期工程或下个项目的再投资。尽量延长旺销期全面树立项目和开发商品牌工作方式重新整合项目专案组人才资源，调入专业销售人才。专案组与具丰富操盘经验的专家团密切沟通。紧跟销售进度，进行每日小结，每周总结及每月评估，监控销售情况。基本流程结合各项工作进度，划分销售周期并确定各周期工作内容，尽可能客观全面地将各项工作内容细化，但同时也要预留调整空间。充分考虑项目特色和市场喜好，协助开发商制定售楼工具及各种资料。对销售人员尤其是线销售人员进行专业技能培训和项目概况周知培训。在广告的配合下，举行各种促销活动，强力进行销售。在达成基本销售目标后，针对性的进行尾盘销售。划分销售周期并确定个周期工作内容协助开发商制定售楼工具及资料培训销售人员举行各种促销活动尾盘销售协助开发商交楼提供物业管理建议四本项目前期策划工作思路结合开发公司提出的研究重点及要求，我司判定国商公司参与的目的即协助开发公司做项目市场定位产潜在竞争对手研究研究目的通过对项目自身和潜在竞争项目的研究和比较，发掘本项目的优缺点差异性竞争位置研究对象沈阳市年重点上市地块，铁西区重点上市地块研究内容地块分布地块规模及资源条件控规指标土地出让价格调研课题之六项目周边商业情况调研研究目的通过对项目周边商业的调研为本项目的商业比率，商业业态沿街商业的铺面划分等提供参考依据。研究对象项目地块三公里半径范围内的超市卖场沿街商铺等研究内容商业配套的分布商业配套的业态构成商业配套的层次在售商业的产品价格去化速度周边商铺的租赁价格及经营情况第二阶段项目研判及项目定位项目地块资源研究研究目的把握项目基本概况分析项目地块的优势及劣势研究内容项目地块经济技术指标项目地块条件及现状项目地块周边资源分析项目地块人文地脉分析项目地块的土地成本分析项目地块研判项目地块分析项目地块价值提炼项目经济技术指标调配研究研究目的寻求销售面积与利润指标之间的最优组合研究内容结合项目控规条件项目开发运作周期预期销售价格，测算不同的容积率不同经济技术指标调配下的投资收益比较,为项目的利润最大化及相对产品风险的最小化提供依据项目产品形态组合研究研究目的结合项目控规条件项目开发运作周期预期销售价格，容积率,不同产品形态组合下的投资收益比较,为项目的利润最大化及相对产品风险的最小化提供依据研究内容以点式楼为主体的不同产品形态组合下利润风险分析以版式楼为主体的不同产品形态组合下的利润风险分析二者对比分析及结论项目定位研讨项目开发档次定位研讨项目目标客群定位研讨项目开发主题概念定位研讨项目产品定位研讨项目价格定位研讨第三阶段项目产品表现研究及建议产品表现依据项目规划指标项目开发的核心概念主题项目产品定位项目最佳产品形态配比目标消费者喜好项目成本及利润目标产品表现内容项目总体规划及布局研究建筑空间布局道路系统布局绿化系统布局公建与配套系统分期开发提示建筑单体风格建议项目总体建筑风格建筑单体外立面设计提示户型间隔及配比研究住宅户型设计提示商用物业户型设计提示园林景观研究项目总体环境景观构想项目各组团环境概念设计提示项目公共建筑外部环境概念设计提示配套设施研究日常生活配套建议提升楼盘价值配套建议五项目前期策划工作计划团队构成负责人尤靖南京国商沈阳分公司总经理市场调研组组长聂国良南京国商沈阳分公司市场研究经理副组长郭猛南京国商沈阳分公司策划经理调研员名技术指导舒辉南京国商沈阳分公司项目总监项目定位研讨组组长郭猛技术指导刘涛南京国商执行懂事技术总监组员聂国良舒辉尤靖刘涛邹品研发，因此我们将本项目前期策划工作分为三个阶段市场调研项目研判及项目定位项目规划检疫及产品表现第阶段市场调研调研课题之市场环境研究研究目的了解沈阳房地产市场的宏观环境，分析沈阳房地产市场的总体走势，及本项目所在的铁西区房地产发展走势，为项目整体开发策略提供依据。研究范围铁西区和平区及整个沈阳市研究内容沈阳地产市场宏观背景政府政令法规金融政策房地产相关税费经济发展态势产业结构城市发展与建设基础设施完善程度人口规模与结构人均生产总值居民就业及收入沈阳房地产市场整体走势沈阳房地产市场供应及需求走势沈阳房地产市场价格走势沈阳房地产产品开发走势沈阳房地产营销走势铁西区房地产市场整体走势铁西区房地产市场供应及需求走势铁西区房地产市场价格走势铁西区房地产市场产品开发走势铁西区房地产市场营销走势调查方法以信息资料收集为基础，结合实地调查重点访谈的方法进行。重点走访部门沈阳统计局规划局房管局国土资源局调研课题之二项目重点竞争版块研究研究目的通过对沈阳各房地产竞争板块研究分析，明确本项目所在版块在各大板块总的优劣势及竞争地位研究范围铁西区板块皇姑区板块和平区板块沈和区板块浑南板块研究内容板块规划及功能定位研究板块资源条件研究板块房地产市场供应量研究目前及未来年板块房地产价格水平研究板块房地产产品研究板块房地产销售状况研究各板块综合对比研究调查方法信息资料收集实地勘查调研课题之三沈阳各板块中高价楼盘非别墅个案调查研究研究目的通过对沈阳各板块中高价楼盘非别墅个案的深入调查，从产品目标客群价格去化速度等全面的研究分析，以便规避缺点，吸收优点，为本项目产品研发提供参考。研究方法实地调查法研究对象沈阳各板块中高价楼盘非别墅个案，建面规模万平以上，单价元平以上，产品形态以小高层高层为主研究内容个盘研究个盘产品研究个盘销售客群个盘价格研究个盘去化情况研究个盘不同产品形态的价格差异研究个盘不同产品形态的去化速度研究综合研究分析产品综合研究分析客群综合研究分析价格综合研究分析去化情况综合研究分析调研课题之四本项目重点竞争个案对比研究研究目的通过对项目自身和重点竞争项目的研究和比较，发掘本项目的优缺点差异性竞争位置研究方法资料收集实地踏查研究对象对项目客户分流威胁较大的个盘研究内容本项目调查研究开发公司背景研究相关合作单位背景研究规划景观策划物管施工项目地段资源条件研究项目产品研究预计销售价格研究项目推广投入研究与核心竞争项目的对比研究核心竞争项目的界定与核心竞争项目的对比分析调研课题之合实力的最优化。整合侧重，优化策略我们认为好的定位与策略是切营销活动的基础。作为项目运作最核心的专业力量，我们的策划就是在如何满足消费者的过程和具体的执行中充分发挥创意优势，令所有的美好愿望与目标都成为现实。回应市场，创新改进我们不满足于现状，经常挑战自己与团队，寻找更好的做法，深入了解市场与客户的需求，并做出积极反应。积极参与，团队运作我们除了在各自岗位上精益求精，更与其它成员精诚合作，相互提携，依靠个人与集体的力量的结合来争取成功，因为我们知道整体的协作才是攻无不克，战无不胜的力量源泉。讲求诚信，崇尚品德我们鼓励谦逊诚恳脚踏实地表里如的人，并以此要求自己。我们经常教育员工先做人，后做事，要有强烈的敬业精神要爱集体，爱公司要努力学习，严以律己，宽以待人要用积极的心态面对人生，要有健康平衡的心态。奖励成就，表彰杰出我们有积极向上的企业教育精神，合理的薪酬待遇和严格认真的纪律。对于认真完成工作每个细节的员工，都会得到公司的表彰与奖励。领跑市场，优化利润我们期望永远在市场中领先，保持最佳运营状态让开发者支持我们的成长，因为我们有成熟的利润管理能力。竞争