售控制法在整个销售过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按定比例面市，这样可以有效的控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。方法价格控制法般地，价格控制应以低开高走，分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为逐步走高，并留有升值空间，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，随着心理需求的变化呈不规则变化。方法时间控制法销售期般分为四个阶段开盘前准备期开盘初期销售中期收盘期。以时间为基础，根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，以便掌握什么时间该控制什么，如何去控制，从而产生协同效益。销量控制价格控制时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的低开并不意味着公司经济利益受损，这只是种策略，目的是为了以后的高走，这就需要销量控制紧密结合，按定的比例面市，通常采用倒葫芦型。量在谁手中，谁就能控制价格，犹如股市的庄家样，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个销售过程就是个较完美的销售控制过程。销售业务管理策略销售渠道在房地产营销过程中，组织套合理有效的的销售渠道是成功营销的重要环，将对销售起事半功倍的效果。销售渠道也可以说是客户获得产品信息，了解认知产品信息的途径，其渠道多种多样，功能和特点各有不同，但是不论什么渠道，其所要达到的目的是相同的，就是要更好的完成销售产品这目标，下面对本案要利用的各渠道特点及作用作阐述。现场售楼处现场售楼处是房地产项目营销最根本最有效的种销售渠道，它是其它销售渠道所获得客户的终止场所，作用表现为销售具有直观性，对购房客户的需求捕捉更为有效，对目标客户的杀伤力最强。售楼处作为本案销售条重要渠道，其构成要素为位置元素为了展现项目的形象，售楼处应建在项目最明显位置。风格元素其装修设计风格要与项目总体精神及理念相匹配，售楼处的外部和内部要充分体现高品位及清新的现代风格。宣传元素在售楼处外部，为了烘托卖场气氛，要有条幅大型看板围板等作衬托，起到醒目和加深印象的作用。引导元素为了使客户在最短的时间来售楼处，在项目沿线增加引导指示牌和灯箱是至关重要的。配合元素配合元素是售楼处最有效的构成要素，工地围墙社区大门工程形象板块绿化都是促成销售的关键因素。只有以上各项工程尽快完成，才能更有效的对销售起到促进作用。售楼处的优劣直接影响本案的营销氛围，构成售楼处的各元素合理有效的搭配，才能更好的发挥售楼处这销售渠道的作用。公司关系在开发其他渠道的同时，更应该注意开发挖掘公司内部及与公司有合作关系的伙伴公司的潜在客户群。这样使项目在达到销售目的的同时，又能进行有效的宣传，举数得。而且，这些客户将成为销售过程中最坚实的客户群。业务员直销直销是种直接接触客户的形式，它对目标客户针对性较强，具有费用低销售方式灵活多样等优势。业务员又称销使，通过销使派发宣传单张，并带客人到现场售楼部洽谈的营销方式，在宜昌已有楼盘作出尝试，对销售起到了定的促进作用。但这种营销方式也有自身的弱点，容易引起客户的抵触情绪，其关键是销使的管理是否到位，精神风貌是否良好。销售道具售楼部设置重点装修风格档次色彩要与整体建筑风格相吻合规划重点具体装修包装方案附后功能分区接待区模型展示区，资料展示区，休息区茶水服务等功能分区鲜明。主要销售道具展板项目规划图效果图项目主要卖点展示，发展商背景介绍等模型个项目整体模型沙记表日报客户来访登记表日报咨询接待统计周报表咨询接待统计月报表广告分类费用效比周报表广告分类费用效比月报表总结直接反映广告效果，及时调整广告诉求对象或继续按步骤进行。最大限度地获得客户的手资料住址区域身份特征信息来源户型意向等，并实施管理。从相对数据的统计中可以直接反映广告效率，从绝对数据的统计中可以直接反映广告效果，每笔费用支出都有依据，设计监控亦更精确。销售管理用表接待成交登记表个人接待成交数据表各房型接待成交数据表各身份特征接待成交数据表总结通过报表可以从中反映出各人的销售特点与运气周期，由此可以充分利用好其兴奋期，及早调整状态延长这个时期，多创业绩。亦可调配使用，更具针对性的跟进客户。从中还可反映出各阶段各户型销售的难易程度，便于后面工作中的方案的调整及实施，由于几份表格可以从个人反映到整体，便于决策层监控销售经理对销售现场的管理。客户服务管理用表客户意见受理登记日报表客户意见受理统计周报表客户意见受理统计月报表总结从这些表格可以反映出不同身份特征的客户对楼盘提出的各方面意见及建议户型设计价格楼盘硬件物业管理工程管理等，由此表现出来的具体性问题可以促使我们及时改进调整。市场份额管理用表销售进度比较表市场份额比较表总结从上表中可反映出阶段性的供应及售出总量具体户型待消化的总量与户型等，从而总结出各项指标的市场占有率。便于我们对销售方案的准确调整，况且占有率本身也是对我们工作种评价。营销环境管理用表广告分类登记表同类楼盘素质比较表售楼环境设计清单总结从表中可详细指明各种广告投入诉求方式促销方式均价折扣等，观察竞争对手的反应模式，以便我们准确应变。详细的指示差异使我们可以充分了解市场并从中找出空白点或薄弱环节，加以修正完善，准确提出差异化思路。第八篇相关问题的几点建议项目衔接问题锦绣江南售楼部有两个任务，是期房屋的销售，销售压力大二是二期推出多套房屋，销售时间要求高。因此两者之间应有个很好的协调和配合，以便互相促进。在现场接待和广告推广上要遵循以下原则通过二期开盘的热销重新带动人气，同时配合期的尾盘促销，两者互为补充，相得益彰前期推广以临街房屋为主，二期楼盘发布提示性信息，便于内部登记二期开盘后以小高层推广为主，通过热销局面又反过来推动期尾盘的销售。销售接待问题本项目二期为小高层电梯住宅，目标客户和销售应答上与前期销售都会有很大的不同。如小高层居住舒适度提高，但在房价面积分摊物业管理费运行成本以及维护费等方面都会比普通多层住宅有所增加。因此，现场接待人员必须熟知小高层住宅的特性，对客户可能提出的问题和担忧要有充分的认识和准备，以便从容应对。销售现场管理现阶段的营销在注重房屋品质的同时更强调服务营销。因此，在售房过程中应提倡站式服务，将签约收款包括贷款申报资料的填写等销售流程尽可能在销售现场办理，由售楼部经理统管理和协调，即减少客户来回往返的时间，也可以抓住销售时机，以免任环节的处理不当对销售产生不利的影响。销售制度及考核在现阶段激烈的市场竞争中，对售楼部销售人员必须引进竞争激励淘汰的机制，制定政策严格考核。广告的宣传只能带来客户，最终能否说服客户购买还要取决于售楼人员的专业水平和销售技巧。因此，严格的考核和有利的激励至关重要。销售组织形式可在实际操作中根据运行情况调，奖励制度已以公平公正促进销售为原则。，各主要户型模型印刷品楼书单张海报等工地现场工地围墙墙体配以广告图案和项目，主题广告语工地气氛利用彩旗，横幅条布置烘托工地热闹气氛现场施工人员全部统制服进入工地，必须带安全帽施工中的楼宇主体，悬挂标语加以包装样板房建议选取两室三室四室中房型装修套样板房，针对不同房型设计三种不同风格，如浪漫二人世界温馨三口之家等，风格要清新现代时尚。精美的样板房对促进销售作用有利。销售技巧和策略提供全透明站式的服务，方便消费者购买，展示公司业务队伍的风范与专业素质。消费者的购房行为是个程序相当复杂，涉及面较广，时间跨度较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。因此，尽可能考虑如何给消费者最大的方便，缩短购房时间，这已成为不少开发商营销致胜的大法宝。全面清楚的提供信息资料传播项目信息，开展房贷知识普及活动。售楼部现场应全面展示发展商介绍及发展历程项目的介绍购房手续办理流程与收费公积金与商业贷款办理流程与收费入伙手续的办理流程与收费物业管理服务内容与收费小区配套设施内容与标准项目合法性文件的展示项目工程进度表购房中相关法律问题房屋产权证办理与收费房屋建积与套内面积测绘相关知识，清晰公开的价格表，甚至竞争对手的资料等。为客户提供咨询看楼成交签约，法律公证付款，按揭等条龙服务，并尽力提高其效率与服务素质。如与银行建立绿色通道服务，在固定时间内安排部分客户统办理按揭手续。真正以提高服务的诚信度和以人为本的行动感动买家。提高临门脚的水平销售在整个房地产开发过程中，处在临门脚的至关重要的环节，成与败荣与辱全部都集中在房地产营销管理体系中。房地产营销管理体系应包括营销导向战略系统的建立营销专业化操作系统的建立销售组织管理销售环节操作流程销售进度控制策略销售业务管理策略销售队伍的建立职能架构培训管理与考核数据化营销与创新专业销售流程制定物业管理营销只有具备完整营销管理体系，组织严谨，环环相扣，才会表现出销售气氛紧张热烈，销售人员精神饱满，勇于接受挑战与富有激情的局面体现在价格方面，价格跳点频繁而合理，利润达到最大化，整个赛季阶段冠军辈出，成交喜人。充分挖掘老客户资源，开展关系营销在前几期的开发与销售中已经积累了定量的客户资源与老业主资料，可以凭借自身进行物业管理的优势，开展关系营销，充分开发客户资源。所谓房地产中的关系营销，是指把营销活动看成是发展商与顾客代理商竞争者政府机构及其他公众发生互动作用的过程，其目标是建立和发展与这些公众的良好关系。其中顾客系营销的核心和归宿。关系营销在对待顾客上的主要特点在于关系