紧邻文明大道西侧土地作为第三期进行开发。同时为了迅速回笼资金，抢得市场先机，建议迅速启动，快速切入市场。先市场后开发整个项目的开发要围绕先市场后开发的策略进行，先建样板楼进行客户积累，后开发建设。先景观后建房在项目的建设过程中，为了达到哑巴卖房之目标，通过景观体验全面提升购房者兴奋感幸福感价值感愉快感，建议先建景观后建房。二市场开发操作步骤与清华建筑设计院专家沟通确定项目建筑设计方案三开发时间安排根据项目目前的进展现状，本着快慢结合迅速启动的开发原在项目开工建设过程中，围绕先景观后建房的原则进行展开。整个项目的开发顺序为先多层后高层沿文明大道先建设售房部样板房及样板环境，开展目标客户积累工作市场开发围绕先积累后开发的原则进行。则，本案的工程进度计划拟订如下工程主线营销主线计划时间建筑方案设计案名系统确定年月方案报批景观树木花草提前准备项目工地包装销售队伍组建年项目正式开工中心景观及样板楼开始建设销售队伍培训售楼部的建设装修销售道具准备，置地会正式成立，开始客户积累年样板楼建设装修第次内部认购年月中心景观正式完工客户积累，为第二次认购积累客户年这五个方面，从消费者的角度重新设计定义产品营销的思考方式。它突破了传统观念上消费者是理性消费的消费群体的这假设，认为消费者消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前消费中消费后的体验，才是研究消费者行为和企业产品营销的关键。运用企业营销活动，为消费者的购买前购买后所提供的刺激，促成消费者产生购买行为以及消费后的满足和后续持续购买行为等，其实现的基础在于消费者响应这种刺激并对企业营销活动的直接观察和参与促成。体验式营销特点以消费者的体验为关注点。以体验为导向设计制作和销售产品。检验消费情景。消费者双重性的确定。主题性。方法与工具的多样性。网络营销互联网无孔不入网民数量的急剧扩大和网络资讯的日益发达，使用网络获取信息已成为越来越多人的首要选择。对于房地产项目推广来说，网络的重要性也变得日益突出。网络营销的方式通过建立企业或项目网站博客等手段，和在区域性和全国性地产类门户网站建立信息窗口或投放网络广告等形式，有效增强项目的传播效果，提升项目形象。月期多层主体工程结顶市场热销及第二次认购年月二期工程开始施工二期客户积累年月二期工程处地面二期正式认购年月日市场营销策略六六市场营销策略本项目通过创造蓝色海洋有效避免了与市场上其他产品进行低层次竞争，在营销宣传推广环节要充分体现本项目的创新优势，不能随波逐流。营销模式针对本项目的营销推广，智源机构在传统推拉模式的基础上，首创种互动迅速高效的创新模式，即闪电模式。闪电模式的实施需要有两个重要的基础条件，是企业具有强有力品牌号召力，客户只信赖品牌企业。二是企业要具有定的客户基础，便于产生羊群效应，达到快速销售的目的。闪电模式实施的途径就是通过重炮策略，整合优势资源集中突破，在短时间内迅速掀起销售高潮。二营销策略事件营销事件营销的实质是企业借助重大的社会活动和事件，迅速提高闪电模式品牌客户重炮策略企业及其品牌的知名度和美誉度，达到提升企业形象扩大产品服务销售的目的。本项目推广可利用的新闻事件有驻马店市政府乔迁，北区发展大讨论论坛形式奥运知识竞赛立体营销立体营销是指地产营销除了传统的销售渠道之外，还要突破空间和地域的限制，创造种多层次的立体的营销方式。立体营销的实施在老市区建立市区销售部，增加销售终端。建立内外销联动公司团购跨区域销售等。体验营销体验式营销就是要站在消费者的感观情感思考行动关联提升。优势劣势机会威胁对策解决据上述分析，本项目应从目前市场竞争中跳出来，利用优势和机会产生的合力，创造新的市场空间，形成自身的蓝海战略。市场对中小面积稀缺产品的需求对北区置业的需求对房产投资的旺盛需求。大品牌充分发挥置地房产在驻马店市的品牌优势，挖掘自身客户资源，结合项目自身发展优势，打造驻马店市名符其实的房地产第品牌项目。低成本通过创新市场空间，建造以多层中小面积产品为主，为客户创造更高产品价值，减少投资成本。同时充分挖掘自身客户资源，降低市场推广费用，从两个方面打造本项目低成本核心优势。差异化目前驻马店房地产市场上以三房户型为主，尚无面积适中功能齐全的户型产品。通过产品创新，以稀缺性和差异性创建自身的蓝海战略，达到产品的全面差异化，保证项目的唯性排他性和领先性。对策最小与最大对策着重考虑弱点因素机会因素，目的是在开发过程中使弱点趋于最小，使机会趋于最大。对策分析对策解决根据上述分析，本项目应从传统的市场竞争行为中跳出来，利用机会的最大化，来减弱或削弱劣势所带来的市场抗性，通过差异化的开发策略，提升项目的市场竞争力。利用城市北移和北区长期看好的发展优势市场对北区置业的消费热情以及投资房产的消费观念，加之较好的产品规划设计，弱化目前周边人气不足生活配套设施不足。通过发挥自身品牌优势挖掘自身客户资源，在销售过程中实现项目品牌溢价，化解高土地成本带来的重炮策略是闪电计划实施的关键所在。体验营销通过客户感官体验，塑造客户体验价值链，全面提升客户的幸福感价值感愉快感兴奋感。四开发策略蓝海策略蓝海策略指跳出传统市场空间和传统的竞争行为而进行的种价值创新的管理体系。蓝海策略的核心蓝海策略的核心在于同时追求差异化低成本。差异化蓝海策略中的差异化是指从客户出发，通过产品的差异化创造全新的客户价值。主题定位差异化本项目通过整合各种优势资源，打造驻马店中央政务区首席型国际街区，与目前市场上现有住宅项目的定位形成明显差异。产品差异化通过户型立面造型色彩景观等诸多环节实现产品全方位差异，缔造驻马店独无二的建筑产品。市场推广差异化结合自身品牌优势，借助奥运宣传造势，实现项目的个性化推广。低成本低成本即有效提高蓝色海洋的准入门槛，建立项目进攻性竞争优势。低成本的具体实施低成本借势借助奥运展开宣传攻势借助市政府乔迁提升区域价值。推广环节采用多层为主的建筑形式，降低开发费用开发环节在建筑选材用材方面采用普通材料造势充分利用自身品牌进行宣传造势，深挖自身客户资源，降低宣传成本。建筑材料在保证质量的前提下，采用普通的建筑材料，降低投入成本。如外墙采用涂料与面砖相结合。景观设计方面建议小区内不设计或少设计水系景观，减少建造成本和维护成本。宣传推广方面充分利用自身品牌优势，建立置地俱乐部，有效挖掘自身客户资源，降低宣传推广费用。开发步骤策略四四开发步骤策略基于宏观政策以及市场竞争状况，智源地产力。借势奥运，主打奥运主题概念，吸引公众注意，提升宣传推广效果，达到事半功倍的效果。市场开发策略三三市场开发策略快慢结合，迅速启动目前北区发展成熟尚需时间，为了保证整个项目开发利润最大化，建议预留紧邻文明大道西侧土地作为第三期进行开发。同时为了借助市政府乔迁之势，建议迅速启动，快速切入市场。借势奥运，品牌制胜奥运会全球瞩目，借助奥运会宣传造势，结合自身品牌优势，达到事半功倍的效果。取舍清晰，产品领先驻马店房价上涨速度加快，客户更多关心总价，而非产品单价，故在项目研发过程中要做出清晰的取舍，即在功能齐全的基础上追求面积的精细精确精准，而不过多追求面积大功能全。根据智源地产机构对本项目进行分析，结合目前驻马店市房地产市场发展状况及置地集团发展战略，创造性提出适合本案开发的最新市场战略体系。时间策略追求速度面对日趋激烈的房地产市场竞争，速度已经成为个项目个企业成功的关键所在。智源地产机构根据本项目质素，创造性地提出适合本项目独有的营销模式，即闪电模式。闪电模式结合开发企业战略目标及品牌影响力，创造性地实施闪电计划，实现项目的快速启动高速旺销。二利润策略追求现金流结合置地集团战略目标，追求现金流的稳健顺畅。预留升值空间为保证整体项目利润最大化，建议沿文明大道缓期开发，预防资金沉淀，同时预留升值空间。三营销策略重炮策略在定时间段内集中所有资源进行全方位立体化的重点突破策略，将常规式拖沓冗长的竞争拉锯战改为突击闪电战稳定的客户群，在驻马店房地产市场上拥有较好的口碑。传推广。品牌优势本项目地块方正平整，便于规划。同时本项目占地约亩，体量较大，在产品体系上可形成规模优势。规模优势二劣势分析本项目周边区域内生活配套设施尚不完善，缺乏超市学校医院等生活配套设施。生活配套设施不足本项目区域车流人流较少，区域内人气不足，生活氛围有待提升。目前区域内人气不足本项目土地成本较高万元亩，对项目开发利润产生定压力。土地成本高三机会分析在驻马店市政府制定的城市重点向北发展的方针指引下，驻马店上下共同聚焦北区发展，到北区谋求发展已经深入民心，消费者到北区置业热情高涨。城市北移，北区置业热情高涨年月驻马店市政府将搬迁至北区，市政府主要职能部门也将陆续迁至北区，本区域价值将得到全面提升。市政府搬迁在即，区域价值全面提升最近三年，驻马店房价从元上涨至元，房价的快速上涨刺激了驻马店市民投资购房的热情，购房保值增值的观念逐步深入人心。驻马店房价快速上涨，购房保值增值观念深入民心目前驻马店市在售楼盘共个，以三房户型为主，面积集中在，市场上中小户型面积为产品缺乏。市场上中小户型产品缺失四威胁分析从年新六条限制产品规划设计，到增值税的开征，以及保有税提上日程，国家对房地产行业的政策调控不断加强，在未来的开发中不排除新政策出台的可能，这将会给本项目带来不确定性的因素。政策威胁年奥运会是中国承办的最具影响力的世界性盛会，目前距北京奥运会开幕仅余余日，举国上下都在关心奥运相关的新闻和信息，奥运概念如火如荼。奥运会开幕在即，奥运概念如火如荼随着驻马店市城市框架的拉大房价的攀升，各