上成熟区土地稀缺高科技元素在该项目中运用，从房地产经济学角度看能发挥土地级差效益，本项目开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力发挥起到积极作用。

近来年，汉中城市规模越来越大，发展越来越好。

但随之而来问题是由于大量土地被占用，许多农民没有工作，没有收入。

张万营村二组村民也存在着这样问题，为了妥善解决村民无收入问题，提高本项目建设。

综上所述，威龙综合大厦建设项目既符合汉中市城市发展规划，符合商业人士对商业用房需求，也将满足外来人员居住需求。

该项目区位优势显著，开发商业价值巨大，投资环境良好，开发条件具备，时机成熟，其必要性和紧迫性十分充足。

项目概况项目建设地点项目建设地点位于汉中市汉台区青龙路西段以南西环路北段以东前进西路以北区域内。

该地段交通方便，基础设施及公建配套设施完善。

建设内容及规模拟建项目总占地面积亩，建筑面积。

总建筑面积道路硬化绿化面积绿化率容积率建筑密度项目总投资本项目总投资万元，建设资金来源为企业自筹资金万元，申请银行贷款万元。

主要技术经济指标项目完成后，可实现年销售收入万元，利润总额万元，销售净利润率，投资利润率。

项目寿命期内净现值为万元，内部收益率为，动态投资回收期年，静态投资回收期年。

第章市场分析与建设规模汉中市房地产市场分析汉中市简介汉中市位于陕西省西南部，辖个区县，总面积万平方公里，人口万。

作为连接陕甘川经济交往陕西西南部中心城市，汉中市近年来经济得到持续快速发展，年，汉中市全年实现生产总值亿元，增长全社会消费品零售总额亿元，增长，成为陕西省经济发展较快地区之。

与此同时，汉中市在绿色产业和基础建设方面也取得骄人成绩，全社会固定资产投资持续增加，年固定资产投资达到亿元，增长。

基础设施大力投入使汉中市招商引资环境进步得到改善，城市规模得到快速扩张，为本市房地产市场营造了巨大发展空间。

汉中市近几年房地产业发展状况分析汉中市自改革开放以来，在汉中市政府带领下，经过万人民努力，城市面貌经已发生了巨大变化，人们生活环境得到极大改善，这些变化主要得益于房地产业快速发展。

九五以来，汉中就直着手房改工作，全市共有多个单位万多名职工参与了标准价及成本价出售公有住房工作，出售公有住房面积总计达到余万平方米，占可出售公有住房，并将回收亿多元用于支持住房建设和职工购房开支。

同时，汉中市不断摸索住房货币化道路，并为全市住房分配货币化方案打下了良好基础。

年，全市房地产开发投资亿元，增长，其中住宅亿元，增长商品房屋销售面积万平方米，降低，其中住宅万平方米，降低商品房销售额亿元，增长，其中住宅亿万元，增长。

资质以上建筑企业个，完成建筑业总产值亿元，增长实现工程结算收入亿元，增长实现利润万元，增长房屋建筑施工面积万平方米，增长，竣工面积万平方米，降低。

受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速影响，目前我国经济运行中困难增加，外部需求明显收缩，部分行业产能过剩，企业生产经营困难，城镇失业人员增多，经济增长下行压力明显加大，保持农业稳定发展和农民持续增收难度加大。

为了拉动内需，国家加大基础设施投资力度，带动了房地产市场发展，此背景下，全市开发企业也呈现同步增长，截至目前，全市纳入统计房地产开发企业已达余家，房地产开发企业不断增加促进了相关行业发展，建材装饰等行业也因此拓宽了发展空间。

据汉中市房管部门统计，目前汉中市多家房地产开发企业，仅汉台区就聚集了半以上，这些企业为汉台区房地产市场发展发挥了重要作用。

汉中市年房地产市场发展走势如下年汉中市完成房地产开发投资年汉中房地产完成投资亿元房地产投资年汉中完成房地产开发面积万平方米施工面积竣工面积年房地产投资占全社会固定资产投资比例全市固定投资房地产投资房地产投资占固定资产投资比例亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元从年汉中市房地产投资和开发形势看，房地产投资额逐年上升，平均环比速度达到受地震影响，年竣工面积有所下降，比年下降，施工面积呈上升趋势，同比增长。

人均住房面积逐年增加，表明房地产需求市场也呈现出上升趋势。

而房地产投资占全社会固定资产投资比例增加则更说明了房地产市场在整个固定资产投资中重要性。

以上数据说明，汉中市房地产市场发展前景广阔。

近年来，随着国家西部大开发战略实施，省市对基础设施建设投入力度逐步加大，汉中市城市性质确定为以发展商贸旅游加工业和新技术产业为主。

据此对城市进行规划布局，提出了开放兴市，工业强市，农业稳市战略方针，对外招商引资力度进步加强，城市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。

随着汉中经济发展，城市人口将不断增长，预计到年将达到万，人口增长近倍，由此带动商品房写字办公用房商业用房潜在市场。

通过对汉中市城区有关房地产开发公司抽样调查，目前期房预售率均在以上，现房销售率平均在左右。

本项目地处汉中市城西，是未来发展重点区域，是汉中市江两岸开发建设重要组成部分。

因此，项目具有较大市场潜力。

汉中市房地产市场分析汉中房地产市场发展综述分区域历史价格走势汉中房地产在东西南北各个板块显现出全面开花良好局面。

城区中心处房地产市场无可争议主战场，现在甚于满载状态。

高速公路开通及江两岸长远规划，使得市场区域有较高认可度。

汉中房地产市场宏观分析房地产产业直接或简接联系着建筑冶金建材装饰家电家具金融等数十家产业，目前，我国房地产及建筑业增加值占比重近，已成为我国国民经济支柱产业之，经过宏观及区域市场研究报告分析，我们可以看出整体汉中房地产及区域市场有如下表现宏观经济形势较好，汉中近年来经济发展速度十分猛烈，市民生活水平不断攀升。

汉中市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。

汉中房地产长期处于起步发展阶段，宏观调控虽然地段项目。

从而以设计超前性，来节约项目翻新经营成本。

规划定位景观与朝向将高效益区域尽可能多设计于临街利息建设投资总额资金筹措本项目总投资万元，建设资金来源为企业自筹资金万元，申请银行贷款万元。

第章财务评价编制说明评价方法国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。

财务评价基础数据与参数选取财务价格财务评价是对拟建项目未来效益和费用进行分析，采用是预测价格。

预测计算期内相对价格变动和价格总水平变动通货膨胀或通货紧缩不是很大，为简化起见，生产运营期投入品和产出品选用固定价格进行财务评价。

税费本项目财务评价涉及税费主要有营业税所得税城市建设维护税和教育费附加等。

根据企业执行税务征收政策，营业税税率为城市建设维护税为教育费附加为所得税税率为。

项目计算期财务评价计算期包括建设期和经营期。

本项目建设期年，房屋建筑寿命期为年，综合考虑各种因素，确定项目经营期为年，因此项目计算期为年。

财务基准收益率参考本行业近年平均收益水平，并考虑项目风险因素，设定为。

固定资产残值率按形成固定资产原值计算。

采用直线折旧法，年折旧率为。

有关说明计价货币为人民币。

项目租金按每三年递增出租情况按前三年情况估算。

为了方便说明，文字中参考经营期第三年数据。

在计算中，由于保留小数位数缘故，些合计项显示数值与单项显示数值累加之和不致，并非计算有误。

经营收入二层商业用房租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。

公寓租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。

经测算，本项目第三年经营收入共计万元。

成本费用估算管理费用管理费用主要为组织策划和管理本项目经营活动所发生各种费用。

项目年管理费用按年经营收入估算为万元。

折旧按年计提折旧，年折旧费为万元。

财务费用本项目申请长期贷款万元，年利率，财务费用共计万元。

销售税金和利润测算销售税金项目开发完成后，可出租房产建筑面积，实现经营收入万元。

营业税率按计算，向国家上缴营业税万元。

所得税及企业留利项目预计可实现利润总额万元，按税率计算，应纳所得税额为万元，项目净利润为万元。

现金流量分析现金流量是以项目作为个系统，反映项目在整个计算期包括建设期和生产经营期内现金流入和流出，计算项目投资财务内部收益率财务净现值及投资回收期等指标，考察项目投资本身所具有盈利能力。

经估算，本项目内部收益率为，动态投资回收期年含年建设期，静态投资回收期年含年建设期。

项目财务内部收益率高于财务基准折现率，因此，项目财务上可行。

项目效益分析总投资利税率开发总投资利税总额总投资利润率开发总投资利润总额销售收入净利润率营业收入利润总额从以上分析结果看，项目开发对国家地方和企业都有显著经济效益，投入产出比较高。

项目开发经济财务方面总体可行。

偿债能力分析按照方法与参数有关规定，本项目偿债能力分析计算了利息备付率偿债备付率以及资产负债率指标。

利息市区西北端规模较大商业用房，商业竞争较小。

建设规模本项目拟开发建设栋综合商业用房，占地面积，总建筑面积，容积率，建设密度。

第章场址选择建设地址及概况建设地址本项目位于汉中市城西，青龙路西段以南西环路北段以东前进西路以北区域内，东临村民住宅。

本项目地理位置优越，人气旺盛，交通休闲娱乐十分便利，升值空间大，发展前景广阔，富有开发投资潜力。

占地面积本项目总用地面积亩。

汉台区概况汉台区位于陕西省南部，是陕西汉中市城市中心区。

全区辖镇乡个街道办事处，个行政村，个社区，总面积平方公里，其中耕地面积万亩人口万，其中非农业人口万。

自然状况汉台区时国家级历史文化名城，这里历史文化遗存丰厚自然资源丰富自然风光优美。

在这块天汉土地上，留下了丰富文化遗产，其中褒斜栈道石门及其摩崖石刻被列为国家级文物保护单位，古汉台拜将台灯处古迹被分别列为省级区级文物保护单位。

汉台区属北亚热带积分气候区，冬无严寒，夏无酷暑，动植物生长环境得天独厚，被专家论证为水稻最佳生长区有天然植物基因库和天然药库之称，也是重要畜禽和水产品生产基地。

汉台是汉王朝发祥地，有天汉天府之美称，历史悠久，