位相似，有很强的可比性。

第四章项目分析地段分析项目位于泉口路上，临长宁大道，旁边就是公交站台，交通非常方便距荆门火车站约，距公交总站约交通出行非常便利。

附近有市中象山中学，浏河小学浏河中学等中小学教育配套。

周边有荆门邮政局泉口果蔬超市开心购物广场银河店银河花卉市场等生活配套设施。

临近东宝山公园龙泉公园，有良好的自然环境。

项目拥有比较好的地理位置条件。

二产品分析地块分析项目地块东临银河集团，西靠荆门市中，南边是住宅楼，北临泉口路地块周边生活氛围较好。

武汉房地产顾问有限责任公司主要技术经济指标名称指标武汉房地产顾问有限责任公司总用地面积建筑总占地面积总建筑面积其中住宅总建筑面积商铺总建筑面积容积率建筑密度绿地率总户数户室外停车辆总建筑面积，有栋多层住宅组成，小区初具规模室外停车位辆，可适当再增加些底层架空停车位。

户型面积户型面积武汉房地产顾问有限责任公司主力户型为二房二厅，而从市场调查情况来看，三房二厅销售情况明显好于二房二厅。

三分析优势周边配套较全，交通较为便利。

紧临中象山中学，人文环境良好。

周边多居民区，居家气氛浓厚。

小区初具规模。

劣势小区规模较小，小区内配套不完善。

户型面积配比不合理，主力户型为二房二厅，户型面积偏小。

机会点荆门经济持续增长给本案带来机会。

荆门楼市处于平稳上升时期。

旧城改造为本案提供了良好的周边环境。

周边多大型单位，有较强的经济实力。

威胁点武汉房地产顾问有限责任公司国家采取系列针对房地产的宏观调控政策，抑制房价过快上涨。

未来本区供应量将增大，竞争日益白热化。

如万的丁香苑几乎与本案同步。

区域市场产品同质化严重。

消费者购买商品房意识不强。

四卖点分析从以上分析来看项目自身卖点不多，主要卖点如下地段好交通生活非常方便临近中象山中学浏河中小学，拥有较好的教育资源以上卖点不足以支撑项目的销售，因此我们在操作本案时，必须深入挖崛项目卖点。

第五章项目策划目标客户定位目标客户群体定位武汉房地产顾问有限责任公司周边学校邮局火车站等效益较好的企事业单位中高层管理人员。

周边中小企业老板私营小业主。

周边乡镇部分先富起来的人群。

目标客户分析区域内企事业单位管理层分析般有固定丰厚的收入。

不定喜欢最适合自己的，但绝对喜欢能彰显自己身份的物品。

并不在乎离交通站点远近，但对交通要求很高绝对需要便捷易达。

追求高品味的生活。

家庭结构较复杂，般为三代同堂。

般受过较好的教育，也希望自己的后代受到较好的教育。

周边乡镇消费者分析这类客户可能没有很高很固定的收入，但积蓄颇丰。

这类客户家庭结构较复杂，多为三代同堂。

有定的从众心理，消费有定的盲目性。

也许自己没有很高的学历，但希望自己的后代受到很好的教育。

很有社会阅历。

武汉房地产顾问有限责任公司希望跳出农门，在城里安个家。

喜欢与城里的达官贵人打交道，以体现自身的身份。

二产品定位外立面建议外立面立求体现项目的现代尊贵品质，强烈的城市感觉建议采用较为亮丽的现代的色块进行立面构图，材料主要用涂料，底层与局部用面砖，窗建议采用彩色铝合金窗配墨绿色玻璃。

小区主入口设计小区主入口是体现项目尊贵品质的重要组成部分，建议做如下造型武汉房地产顾问有限责任公司户型配比建议以三房二厅二卫为主力户型，辅以少量二房二厅房厅，房型面积比例见下表户型房厅二房二厅三房二厅面积比例商铺建议临泉口路可设层商铺。

小区内公厕建议小区公厕对第栋影响较大，可不设公厕。

幼儿园设置建议在小区内设置幼儿园，来满足消费者的需求，同时体现品质。

交房标准建议荆门住宅交房基本上都是毛坯房交房，建议本项目交房标准提高，厨卫精装修墙面顶棚乳胶漆地面水泥刮糙入户门统安装。

园林景观建议项目虽小也要做出精致的园林景观，绿化不留死角。

物业管理建议加强物业管理的投入，在售楼期间引入物业管理服务。

三价格定位为了能准确的把握市场价格，结合本项目情况及市场环境，对本项目价格作个较为准确的定位，本司在市场分析时特选取竞争性较强的个楼盘及个可比性楼盘进行详细考察，采用市场比较定价法，通过规范的综合指数比较分析，为本项目的价格定位提供定依据。

根据比较楼盘地理位置，产品品质，物业类型，市场销售期，目标客户群的竞争性等因素来孩有更多受教育的机会。

宣传单张宣传单张尽可能用较好的纸质，以体现楼盘的档次。

主要内容有项目地段图效果图优势售楼地址电话开发商名称等，同时辅以少量经典户型。

五报纸媒体推广计划为了打造品质文化社区的概念，有必要在媒体上作出相关的广告，包括硬版广告和软性新闻以及业主访谈几个方面。

硬版广告媒体荆门日报荆门晚报主题品质文化社区武汉房地产顾问有限责任公司时间第阶段按九月中旬销售许可证到位，到位后预告超值内部认购的消息。

开盘前周内安排周周三周五。

共四次。

第二阶段开盘后三个月内，每周保证两次。

共六次。

并穿插定数量的软性新闻宣传和软文宣传。

第三阶段开盘后六个月内。

酌情增减。

六电视媒体计划安排简要说明秒电视标版。

开始于荆门电视台新闻中段插播，强化人们对金榜世家的联系，配合近期之报纸与电视在概念上的不断深化，建立高品质高起点的项目平台，为销售推广助势，原则上逢周五周六增加频率，本片为了体现品质，需进行三维动画制作片。

分钟电视宣传片。

楼盘资料和优势的全面展现，业主可以现场欣赏，也可以压制成作为楼盘宣传资料的部分。

备注具体创意后期同电视广告公司互动提供。

七流动广告推进安排开盘前后各个月公交巴士巡城。

选定到条公交巴士，在巴士上喷绘宣传广告，线路选择离项目近点附近人多点及行车速度快点的住宅小武汉房地产顾问有限责任公司区路线，与公交部门联系暂定两个月。

八主要宣传语尊贵品质教育居住改变生活居住改变命运小康不小康关键看住房新城市的生活空间优居居优居住可以让人如此骄傲状元地段状元楼盘让您的孩子赢在起跑线上孟母三迁，择邻而居让每个孩子都看到自已的未来置业金榜世家置业辉煌未来第七章销售执行方案武汉房地产顾问有限责任公司再好的营销方案如果没有强有力的执行，都只能是纸上谈兵，我司将组织强大的营销团队负责项目的营销执行。

营销执行总体思路我司将采取排号购房快速销售快速回笼资金的营销思路操作本项目。

本方案就营销工作的时间节点及主要事项作出说明，具体的宣传推广和销售工作，待与贵公司正式合作后将在营销策划方案中做出详细的策划。

二总体营销工作进度计划总体销售周期为个月，为了便于从总体上把握项目营销，便于宣传推广与销售执行工作的紧密配合，以开盘销售初步定为月日为个主要节点将本项目的营销工作分为以下几个阶段第阶段年月日以前市场导入期第二阶段年月日年月日强销期第三阶段年月日年月日旺销期第四阶段年月日清盘期三主要工作时间节点开盘时机的选择开盘条件取得商品房预售许可证武汉房地产顾问有限责任公司工程具备良好的形象所有的销售准备工作完成售楼部样板房装修到位，楼书及其他销售资料准备到位，人员培训到位开盘前宣传推广到位四市场导入期主要工作市场导入期工作主要有以下些方面售楼部的装修事宜包装装饰装修方案物品布置等样板房装修方案招标定标实施交付现场包装及媒体报批户外广告点的选择及包装人员准备培训考核上岗销售工具准备专车电脑售楼系统模型服装销售道具等销售资料楼书户型单页购楼须知按揭指南等销售策略制定价格方案销售方案等根据月日开盘的时间节点，我们在与贵公司正式签订策划代理合同后对开盘前的工作将做出详细的计划。

五广告费用武汉房地产顾问有限责任公司广告费用按销售总额的预算，估计万元。

广告费用的详细预算待与贵公司签订正式合同后，分阶段上报开发商批准。

六销售目标总销售额预估项目住宅商铺合计销售面积销售单价元销售总价元销售周期预测个月完成销售率，实现销售收入为万元。

销售资金回笼计划销售阶段住宅强销期住宅旺销期尾盘期销售周期完成销售额万元回笼资金万元确定各楼盘对本项目影响的权重。

武汉房地产顾问有限责任公司项目名称权重主要原因万豪国际同在供需圈内，且物业形态相同宏业城市花园同在供需圈内，且物业形态相同，现为尾盘房华府馨园不同在供需圈内，但定位相似，有很强的可比性竞争项目权数对照分析表项目因素金榜世家万豪国际宏业城市花园华府馨园地段交通规模景观规划户型设计配套设施物业管理总体分调整比例价格定位分析表比较楼盘万豪国际宏业城市花园华府馨园合计楼盘价格武汉房地产顾问有限责任公司调整比例比较价格权重权重值比较价权重采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场价格为元，取误差，估计本项目市场行情价在元。

我司建议毛坯房均价为元。

经过我司对周边商铺调查泉口花园商铺价格为元，但销售状况极差，我司建议商铺售价为元。

四形象定位产品形象定们必须符合目标客户心理，强化目标客户对产品的认知度，我司建议对外形象定位为高品质尊贵社区。

强调种尊贵的品牌形象。

第六章营销策划案名建议武汉房地产顾问有限责任公司案名必须符合目标客户的心理，好的案名有利于项目推广。

案名建议金榜世家或金榜名苑诠释案名大气，不落俗套。

符合消费者望子成龙的心理。

二营销策略塑造本项目鲜明独特的市场形象，挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点，是实现销售目标的关健点。

为此，精准