户管理销售统计销售统计报表销售折扣等。

各阶段客层分析第阶段预售期必购型，条件许可必买第二阶段开盘期非理智型，很容易冲动第三阶段强销期理智型，详细说明产品第四阶段续销期挑剔型，销售难度最高推广活动开盘仪式开盘仪式可于月日上午举行，邀请嘉宾发表讲话，并接受记者采访。

建议开盘仪式由专业礼仪公司来操作。

文艺汇演开盘仪式结束后进行文艺汇演，最好邀请武汉著名的明星出场，保证人气。

策划系列精彩环节，不断将活动推向高潮。

购房大抽奖活动目的利用抽奖形式让客户获得意外财富，给客户惊喜，为项目聚集人气。

地点售楼部现场参加人已缴纳诚意金客户和签约客户人员配备销售人员活动组织人员礼仪小姐相关工作人员物料配合搭建舞台个音响套抽奖箱个奖项设置现场购房抽奖活动，奖金设三个档次，分别为元，在房价里扣取。

保温期的优惠措施在此期间利用各种优惠措施与促销活动来吸引顾客的关注，增强项目的吸引力，保持市场热度。

若老客户带新客户来购房，可各得的优惠。

采用感性诉求的楼书，以感性居住生活描绘为主，把体验式生活描述得淋漓尽致。

清盘期适当保持报纸软文的刊登，维持余热。

组织商家投资论坛会，为商铺的推出祈祷抛砖引玉的作用。

项目经济可行性分析项目背景及概况项目名称开发商开发地点武汉市洪山区珞狮南路号开发规模与目标地块规划净用地面积为平方米以实测为准，为保证北侧省六建公司住宅楼对外交通联系，用地北面控制两条公共通道，控制公共通道用地面积为平方米。

规划用地性质控制为居住用地，容积率控制在以内，建筑密度控制在以内。

项目开发的必要性房地产市场的刚性需求还是挺大的，虽然年比年武汉市大多片区的新房销售数量有所下降，但在市区内，在交通便利生活设施完备临近学校超市购物中心的区域，对新房的需求不会减少。

武汉现已是有多万人口的打城市，对于至岁阶段的在武汉打拼的年轻人来说，房子更是必不可少的。

该地块的区位优势很明显，所以更应充分利用该地块开发房产住宅。

项目投入总资金及效益情况具体在本章以下内容中分析阐述。

开发地点现状及有关条件分析地点与地理位置位于武汉市洪山区珞狮南路号，用地四至关系为东临米宽珞狮南路，南临武汉德安科技有限公司用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道。

周边建筑物及环境条件项目用地位于武汉市二环交通线上，周边有珞狮南路雄楚大道等两条城市主干道，交通十分便利，地理位置优越。

地临近规划中的二环线，其沿线地区的开发建设将随着二环线的建设而逐步启动，区域城市功能及景观将得到较大提升，用地区位优势进步增强。

项目用地周边配套设施齐全。

商业和文化配套设施主要集中在珞狮南路雄楚大道两侧，大型购物商场有中南平价广场珞狮路购物广场等，有为该片区居民生活提供服务的洪山农贸市场等，用地周边大型文化配套设施有湖北出版文化城等教育配套设施有珞狮路小学武汉理工大学等医疗配套设施有中建三局医院等在项目用地周边有多个已建成的中高档楼盘，如丽岛花园狮城名居南湖雅园等。

城市规划及区域性规划要求该地块规划净用地面积为平方米以实测为准，用地性质控制为居住用地，容积率控制在以内，建筑密度不大于，拟建总建筑面积约平方米。

根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发号的有关要求及武汉市相关实施细则意见，该用地位于二级控制区，其中套型建筑面积平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的。

征地与拆迁条件施工条件该地块土地现状未开动。

在拆迁范围内进行。

拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规划主管部门的规划用地红线范围确定。

为保证房屋安全确须跨规划用地红线进行拆迁的，拆迁范围由房屋拆迁管理部门商城市规划主管部门确定。

耕地红线不能动。

投资估算与资金筹措投资规划根据武汉市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为土地费用基础设施费前期工程费建筑安装工程费配套工程费开发管理费预备费建设期利息等投资。

土地成本土地使用权出让金按拍卖的土地价格，为万元。

土地征用及拆迁安置补偿费约万元前期工程费规划设计费按建安工程费左右估算可行性研究费般可按签订的合同金额计算或按建安工程费估算本项目按建安工程费的来计取地质勘查测绘费般可按建安工程费估算本项目按建安工程费的来计取三通平费般可按用地面积元估算本项目按元计取建安工程费按住宅规划，项目的建筑面积为。

其中，小高层的建筑面积为，高层的建筑面积为。

土建工程费设备及安装工程费室内装修工程费不可预见费根据项目的复杂程度和土地成本前期费用建安工程费基础设施费公共配套设施费用个项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按估算。

其他的不列举，具体费用估算如下表所示项目总投资估算表编号项目总价万元开发成本土地成本土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费规划设计费可行性研究费地质勘察设计费三通平费建安工程费土建工程费设备及安装工程费室内装修工程费基础设施费公共配套设施费不可预见费开发期间税费二开发费用管理费用销售费用财务费用三合计万元投资估算汇总表不含建设期利息项目估计费用万元土地费用基础设施费前期工程费建筑安装工程费配套工程费开发管理费预备费合计资金筹措方式假设本项目开发中工期为两年，从年月期至年月。

假设本项目的开发资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行借款，三是预售收入。

开发商已投入万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为万元，开发商投入自有资金万元作为和变动成本。

盈亏平衡条件下的出租率根据公式固定收入租赁收入固定成本变动成本，为达到预计出租量的百分比出租率。

利用表中数据可以算得，出租率为，即只要达到预计出租量的，就可保证不亏损，这说明本项目能够很好地适应经营环境的变化，具有很强的抗风险能力。

表盈亏平衡计算数据表单位万元固定成本变动成本固定收入租金收入盈亏平衡时的收入固定收入租赁收入万元经营安全率敏感性分析考虑到该项目面临的主要风险因素，选定销售收入租金收入和经营成本三个主要因素为测定变量，设定三个因素分别向不利的方向变化和，以净现值和投资回收期为敏感性分析的指标。

敏感性分析的结果如表四所示。

表敏感性分析表分析指标销售收入租金收入经营收入净现值收入投资回收期年从表四可以看出，投资回收期对销售收入比较敏感，但即使销售收入降低，投资回收期为年，仍不超过两年，可见该模式可以较快回收投资。

当销售收入租金收入和经营成本都向不利方向变化时，净现值分别变化了和，即净现值对三个因素的敏感度都比较低，项目风险比较小。

并且，在各因素向不利方向变化的情况下，净现值仍远大于初始投资，可以认为本项目有较强的抗风险能力。

项目策划结论项目概述本项目位于武汉市洪山区珞狮南路号，用地四至关系为东临米宽珞狮南路，南临武汉德安科技有限公司用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道，总地块规划净用地面积为平方米以实测为准。

项目于武汉市二环交通线上，周边有珞狮南路雄楚大道等两条城市主干道，交通十分便利，地理位置优越。

项目用地周边配套设施齐全。

商业和文化配套设施主要集中在珞狮南路雄楚大道两侧，大型购物商场有中南平价广场珞狮路购物广场等，有为该片区居民生活提供服务的洪山农贸市场等，用地周边大型文化配套设施有湖北出版文化城等教育配套设施有珞狮路小学武汉理工大学等医疗配套设施有中建三局医院等在项目用地周边有多个已建成的中高档楼盘，如丽岛花园狮城名居南湖雅园等。

项目定位项目为住宅项目，在用地边缘范围建造临街商铺，满足小区居民的日常需要，同时打造高级会所，满足小区居民的生活娱乐需要。

开发进度初步定于年月日开工，竣工于年月日。

土建工程初定为年月日进场，且同时在原规划区修建售楼部年月日进行预售，在售楼部简历样板房供客户参观年月日进行正式销售。

预期效益指标上章节中整理了相关指标，包括土地费用基础设施费前期工程费建筑安装工程费配套工程费开发管理费预备费建设期利息等投资估算，并以投资估算汇总表和分年投资计划表表示，还有资金筹措方式与来源以及借款偿还计划等等。

风险分析及风险控制风险分析主要要预防这么几种风险自然风险与意外风险是指由于人们对自然力失去控制或者自然本身发生异常所造成的损失。

财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。

经营风险是指由于房地产投资经营上的失误或者其可能性，造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。

④市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。

政策风险是指由于国家或者地方政府的有关房地产投资的各种政策的变化而给投资者带来的损失。

社会与政治风险是指由于政治经济因素变动社会习俗社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等原因造成的投资风险。

风险的规避和控制主要有这么几种方法风险回避在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。

风险预控定要做好市场研究，从而预防风险的客观存在。

风险组合通过多项目投资来分散风险。

④风险转移房地产投资者与种方式将风险损失转给他人承担。

参考文献王洪卫主编房地产市场营销上海财经大学出版社，年出版刘洪玉主编房地产开发与经营，首都经济贸易大学出版社，年出版刘洪玉主编房地产开发，北京经济学院出版社，年出版主编第六版年出版