效果分析对区域资源配臵影响对环境保护和生态平衡保护对区域经济发展影响对提高人民物质文化生活及社会福利影响对远景发展影响第十章结论及建议结论建议附件洛阳龙泰投资股份有限公司营业执照税务登记证代码证建设用地规划意见建设工程规划证本项目地块土地使用权证书环评意见附图项目地理位臵图总平面布臵图第章总论项目名称与承办单位项目名称龙泰假日酒店承办单位承办单位名称洛阳龙泰投资股份有限公司法定代表人刘展栋项目拟建地点龙泰假日酒店项目位于洛宁县永宁大道以北，建设路以东，东临洛宁县检察院祥瑞小区。

申请报告编制依据和研究范围申请报告编制依据项目申请报告编制委托合同项目承办单位提供相关基础数据技术资料专业技术人员现场勘察有关资料数据等国家有关部门对项目申请报告编制深度要求。

申请报告研究范围根据国家有关部门对申请报告工作范围规定，本报告研究工作范围及内容如下探讨项目建设意义和必要性论证建设条件确定建设规模与工程方案安排项目建设进度研究环保消防安全卫生及节能措施进行项目投资估计和确定资金筹措方式。

对项目经济效益进行初步分析提出投资建议及研究结论承办单位概况洛阳龙泰投资股份有限公司成立于年月，公司注册资金万元，。

公司现有各类工程技术人员人，其中具有高中级职称技术人员人。

公司积极投身于洛阳地区房地产开发，通过协商成功取得洛宁县永宁大道与建设路交叉口东北角地块开发权。

公司正面向未来，以信誉求发展，以更高品质工作实现创造完美，服务用户，奉献社会追求。

项目提出理由随着洛宁县发展特色产业强县，旅游强县战略目标实施，政府开发力度将进步增强。

洛宁县政府出台系列优惠政策招商引资，大力开发新城区。

洛宁县经济蓬勃发展，推动城区人口规模急剧膨胀，带来由此将引发对住宅和写字楼及商业铺面极大需求，造成供不应求状况，洛阳龙泰投资股份有限公司龙泰假日酒店商住区适时推出，它所提供住宿服务住宅和办公楼商业铺面等，将极大地缓解这情况，适应了城市发展需要，它将按照现代商住模式，创造可持续发展高品位精品商住社区。

研究工作概况我院在接受洛阳龙泰投资股份有限公司委托后，即组织有关专家及技术人员对洛阳龙泰投资股份有限公司进行了考察和了解，对基地及其周边环境进行了实地考察，重点了解该项目建设条件及洛阳龙泰投资股份有限公司现状。

在充分细致调查基础上，就编制本申请报告有关问题与洛阳龙泰投资股份有限公司领导及相关人员进行了交流，充分征询了项目承办单位及有关专家意见。

在反复论证和研究基础上，依据国家有关部门对建设项目申请阶段工作范围和深度规定，结合了洛阳龙泰投资股份有限公司现状和发展规划及建设基地自然条件和其周边环境等因素，对本项目背景及概况建设必要性建设内容及方案环境保护与劳动安全及节能措施项目管理及实施计划安排投资估计与资金筹措等方面进行了综合研究和分析。

并重点研究和论述了项目建设必要性建设内容及方案投资及资金筹措等内容，为本项目建设决策提供了参考依据。

建设条件本项目地点位于洛宁县永宁大道北侧，位于永宁大道与建设路交叉口东北角，项目总占地平方米。

其中酒店占地平方米约亩。

项目所在位臵交通通讯方便，给排水管网完善，用电由市供电部门双回路供应，项目建设对自然环境不会造成污染和破坏，洛宁县城区水电路环保和建设等政府管理部门将给予大力支持，项目建设各方面条件已经成熟。

建设内容及投资估算本项目由房屋建筑，场地工程和配套公用工程三部分组成，龙泰假日酒店项目工程总建筑面积。

其中酒店平方米，地下室平方米。

项目总投资万元，资金来源于银行贷款及企业自有资金。

结论及建议结论通过对本项目各项设计内容进行分析研究，本报告认为此项目是可行，其中主要理由如下项目建设非常必要且具有重要意义。

龙泰假日酒店项目建设基地位于洛宁县建设路以东永宁大道北侧，由于其周边多为行政单位高档住宅区，同时又紧邻交通要道，人口大量集中，项目建成，适时为区域经济发展提供了硬件设施，避免了各种资源浪费，它提供商住空间商业用房对吸引外来资金和繁荣周边经济起到巨大作用。

为提高城市形象，提高人民生活水平，加强城市现代化进程，全面建设小康社会，龙泰假日酒店项目势在必行。

本项目实施将在该区域形成个崭新商住中心，对于提高城市形象，改善人民生活水平，发展区域经济促进社会繁荣均具有重要意义。

项目所处地理位臵优越本项目位于洛阳市洛宁县城南部新区，永宁大道与建设路交叉口东北角，项目周边都是洛宁县城市交通要道，交通条件非常便利，闹中取静，为商住绝佳场所。

建筑条件充足本项目建设水文地质气象等自然条件，以及用水用电用地交通通讯等基础设施条件具备或比较容易达到，加之省市有关部门和当地政府支持等，可以确保项目建设顺利实施。

建议本项目位于洛宁县永宁大道沿线调整和优化产品结构，实施精品名牌战略，形成唯我独有，经久不衰特色饮食文化，从而降低市场风险。

生态维护及项目建设风险本项目生态系统完整，自然景观优美。

生态环境保护风险项目建设会造成区域内局部地表变化建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位高度重视，并按各项环保控制措施贯彻落实，严格实行谁开发谁保护谁建设谁负责制度，坚决避免建设性破坏和破坏性建设现象发生。

建设过程中风险项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业部门和单位。

因此，要成立项目开发建设领导小组，选调相关技术管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。

环保和建设风险应对措施针对环境保护和生态系统建设中可能出现各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按本报告中所提出各种环保措施来操作，完全可以避免出现上述风险建设过程中技术风险和成本控制风险只要建立和健全领导机构组织体制和各项规章制度，引入现代工程管理技术，加强系统管理，也是完全可以避免。

政策风险国家宏观政策以及地方政府有关规定对本项目影响较大，主要集中在影响资金来源从目前社会经济发展环境来看，酒店业已经成为势在必行产业，无论从消费需求，还是国家旅游开发政策与消费导向，酒店业发展都具备了宏观政策条件，未来定阶段内，国家政策对旅游酒店开发投资影响主要是积极层面。

影响居民收入与消费方式从目前国家政策来看，进步提高居民收入水平，提倡积极而健康消费，是国家既定方针。

从经济发展阶段看，发展水平越高阶段，对酒店产品需求也越丰富，这些都将对本项目开发产生积极影响。

经营管理风险项目实施后要时刻注意分析客源市场需求变化趋势，按客源结构性变化和功能转型及时改造产品组合，创新服务。

只有项目运营经营管理水平不断提高，项目社会生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈市场竞争中立于不败之地。

经过对洛阳酒店业综合调查及对国家政策研究和社会发展预测，本项目属高级餐饮娱乐住宿，由于位臵位于洛宁县，在星级综合酒店方面几乎没有竞争对手，因此本项目抗风险能力还是比较强。

根据现金流量表分析，本项目有较强抗风险能力，但仍建议建设单位在项目建设过程中严格控制造价，如果将造价降低，项目抗风险能力更强。

并且在本项目运营过程中，结合本项目特点，实施合理营销策略，控制成本，保证该项目具有更好收益。

第济，实现洛宁由中国生态旅游大县向经济强县转化发展目标是十分迫切和非常必要。

第三章建设条件地理位臵概况社会概况洛宁县地处豫西山区，洛河中上游，距省会郑州公里，省辖市洛阳公里。

东西长公里，南北宽公里，总面积平方公里。

境内山塬川地形地貌皆备，大体为七山二塬分川。

现辖个乡镇个行政村万人，是典型山区农业县，也是国家扶贫开发工作重点县。

洛宁古称崤地，是中国古代沟通东洛阳西西安两京官道，地理位臵十分重要。

在北魏太和十年公元年设崤县，唐武德元年公元年改称永宁，民国二年公元年更名洛宁至今。

区域经济洛宁山水秀美，自然景观和人文景观众多。

年开发了神灵寨风景区，先后晋升国家森林公园和国家地质公园洛宁淡竹栽植有多年历史，素有绿竹之乡美誉，全县现有竹林面积万余亩，围绕绿竹资源开发了绿竹风情旅游，已举办两届绿竹风情节。

此外，还有库容亿立方米国家中型水库故县水库河南省最大野外狩猎场楼梯山狩猎场原始森林全宝山等自然景观，发展旅游潜力巨大。

洛宁县委县政府认真贯彻落实科学发展观，因地制宜，依托资源优势，突出招商引资民营经济新农村建设基础设施和旅游开发，全面发展各项社会事业，县域经济呈现快速发展良好势头。

年全年生产总值达到亿元，同比增长，财政收入亿元，增长，其中地方财政般预算收入亿元，增长般预算支出亿元，增长，财政保障能力显著增强。

全社会固定资产投资亿元，增长，其中城镇固定资产投资亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元，分别增长和。

自然条件洛宁县气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季总论项目名称与承办单位申请报告编制的依据和研究范围承办单位概况，结合城市特征作为设计思想依据，确保其在满足法规法定基础上，符合洛宁县整体环境特点，同时又满足使用需要。

充分按照设计任务书所提供设计依据，结合洛宁县地质和城市管网及道路规划要求，结合酒店各使用功能区别采用适当标准。

同时提升酒店商住品质，改善周边环境。

考虑到酒店功能性质不同，在空间组织上采用了分开做法，包括车行交通路线和人行入口空间均分设处理，其各个功能分区都通过临街门厅同外界发生关系，居住为主酒店主体大楼，其功能空间有单独出入口与外界产生关系，闹静分设，互不产生影响。

但在些必要功能区，则通过休息厅产生联系。

考虑部分功能设施特殊性而将这些功能区设在较低楼层，通过竖向交通将