段成熟配套投资客户群本地的原居民公务员工薪阶层楼盘总体评价此项目靠近新华中学，因此主打名校概念，楼盘在包装造势方面也基本方案评估意见新华苑二期项目规划与地，经邀标方式由深圳市华阳国际建筑设计有限公司中标。

在方案设计上，引入后小康住宅小区理论，结合本小区的具体位置及地形环境交通密度城市文脉生态环境等特点。

做出了以下特色总体布局上采用排列布局，分两排布置，南侧排为层，北侧排为层，充分利用南北两侧良好的自然景观，在小区中部自然形成个中心庭院。

北侧排中小户型可将东环二路的躁音挡于小区之外，保证了小区的宁静。

沿东环二路临街层布置成商铺，充分利用了地块的商业价值。

单体设计，确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，做到了明厨明卫，经济合理，实用率高。

建筑立面造型上，以流畅的线条和优雅丰富的造型为体量上的主要特征，以简洁的色彩和的景观设计创造了缤纷灿烂的空间效果，从而形成本建筑典雅精致的特征。

交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流的分离。

总之，经过近半年的时间，反复几易其稿，目前的方案应属比较理想的方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值又贴近市场，符号目标客户的需求。

五目开发建设进度安排有关工程计划说明新华苑二期筹备工作从二三年五月份即已经展开，请专业的市场策划公司进行了充分的市场调研，对项目的市场定位和物业品质进行了深入的策划，并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。

到目前为止，已充分把握住了市场并获得了个较为理想的方案。

本项目计划二四年七月份破土动工。

二四年十二月份达到正负零。

二五年五月份主体全面封顶。

二五年八月基本完成主体外装。

二五年十二月末完成道路管网绿化并申请竣工验收。

项目开发横道图见附件六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目计划投资总额为万元，不含地价款按可销售面积计算，销售建设成本为元。

其中前期费用万元勘察设计费万元政府规费万元建筑安装工程费万元其它费用万元资金筹措发展商源发实业公司已在龙华独立或合作开发了多个楼盘，而且均为有资金开发。

现已积累了较强的资金实力。

开发新华苑二期这样的小规模楼盘，源发实业已有足够的现金支持，不需向银行或其它融资渠道筹措资金。

七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算住宅可售面积，为保守起见，整体均价按元计算元万元商业可售面积，均价按元计算元万元销售总收入为住宅销售收入商业销售收入万元万元万元销售利润本项目的总销售额为万元。

土地成本按楼面地价元平米计算，万元前期费用及建安费用为万元。

销售成本按销售额的计算，万元。

本项目销售利润为万元。

万元。

扣除营业税为万元。

扣除合同印花税，城建维护税，产权转让登记费共为，即万元。

本项目税前利润为万元。

扣除所得税额，即万元。

本项目税后纯利润预计为万元。

八财务与敏感性分析敏感性分析社会效益和影响分析由于本项目地处龙华中心广场南侧，对市政广场的景观有很大影响，成功开发新华苑项目，使之成为与中心广场相得益彰的道城市风景线。

由于龙华的房地产开发，尚处在起步发展阶段，早期的多层住宅，约，三房销售不理想，约左右自身配套泳池幼儿园专车装修标准住宅毛坯区域配套商业农村信用社教育民治小学星星幼儿园潜龙幼儿园服务南北药行龙华人民医院佳旺超市酒楼交通状况楼盘主要卖点及突出营销方式交通便利价格优势成熟的社区投资客户群关内外的工薪阶层本地部分投资客户及换房的农民楼盘总体评价本楼盘的定位是面向工薪阶层的低价物业，但实际价格在龙华处于高端市场，并且户型面积偏大，柱位结构不合理。

在销售过程中出现了部分朝向的户型和面积偏大户型滞销。

此楼盘的交通极为便利，但位于主要交通干道的交叉口，对日后的生活质量有定的影响。

风和日丽物业名称风和日丽位置人民路与工业东路交汇处发展商深圳市物业工程开发公司代理商世联物管公司深圳市国贸物业管理公司承建商不详物管收费园林规划不详开盘时间入伙时间楼宇状况脱外墙售楼电话总建筑面积总占地面积万平米销售阶段中后期折后均价户型面积套数比例实用率销售情况及分析三期已销售左右自身配套会所泳池运动场超市菜市场专车装修标准住宅毛坯区域配套商业建行农行农村信用社教育新华中学英文幼儿园服务万众城龙华人民医院百佳超市酒楼交通状况楼盘主要卖点及突出营销方式大社区的成熟配套独特的社区文化价格优势交通便利投资客户群关内外的白领工薪阶层本地的原居民公务员在龙华工作的私企业主楼盘总体评价本楼盘开启了龙华大盘的外销市场局面，引进和谐关爱的社区文化塑造楼盘形象，成功的吸引了大量关内的置业客户。

现阶段销售的三期丽红苑开盘市场反应良好。

锦绣江南物业名称锦绣江南位置人民路与布龙公路交汇处发展商龙华镇经济发展总公司代理商黑马物管公司深圳万厦物业管理公司承建商中外建南方有限公司物管收费园林规划范亚易道开盘时间入伙时间楼宇状况在建封顶售楼电话建筑面积占地面积万销售阶段中期折后均价户型面积套数比例实用率销售情况及分析期已销售完毕，三房比较好销自身配套会所幼儿园小学泳池运动场商业步行街专车装修标准住宅毛坯区域配套商业建行农行农村信用社教育新华中学英文幼儿园服务万众城交通状况无直达公交车楼盘主要卖点及突出营销方式大社区的成熟配套江南情怀的民族居住文化品牌物管户型投资客户群关内外的白领工薪阶层，和本地的原居民，公务员，在龙华工作的私企业主楼盘总体评价本楼盘现阶段堪称龙华楼王，园林规划建筑设计等方面在龙华都位于前列。

户户朝南隐梁隐柱的设计受到市场的认同和追捧。

尤其开盘伊始，富有江南民族传统的形象，系列的推广活动请鲁豫主持开盘典礼自行车赛等都极有特色，销售速度较快。

嘉逸花园物业名称嘉逸花园位置东环二路与建设路交汇处发展商龙华经济发展有限公司代理商泛亚物管公司万厦承建商不详物管收费园林规划不详开盘时间入伙时间楼宇状况现楼售楼电话建筑面积总占地面积销售阶段中后期折后均价户型面积套数比例实用率销售情况及分析销售近自身配套装修标准住宅毛坯区域配套商业建行农行工行教育新华中学三联小学松和小学中心小学金桥幼儿园服务佳华龙华人民医院百佳超市酒楼华富市场交通状况楼盘主要卖点及突出营销方式名校广场物业成熟地或兵。

同时，各新闻媒体单位要提倡市民绿色出行，鼓励市民多使用公用自行车多利用公共自行车开展竞技健身旅游等多种活动。

公益宣传。

绿色健康的公共自行车租赁系统理应会受到社会各界公益组织的青睐，在推广该系统的过程中，公益志愿者便能发挥很重要的作用。

各个公益组织通过各种演讲宣传单等公益方式，召集所有志愿者公众了解公共自行车的租赁模式，使市民接受绿色的出行方式，并坚持绿色的出行方式。

具体运营方案城市公共自行车租赁系统是项民生工程，它把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设政治建设文化建设社会建设各方面和全过程对促进产业向循环化低碳化生态化转型和建设流的城市都具有十分重要的意义。

公共自行车租赁系统作为打造政府民生工程的重大举措，将提高城市的美誉度和提升了市民的幸福指数。

那么，就长沙市而言，如何正确有效的实施此系统呢具体运营方案可参考如下经营权授予授予方式公共自行车作为种公共产品，同其他公用产品样采取特许经营方式，特许经营权授予有两种方式即直接授权和公开招标。

直接授予是指政府按照有关法律法规规定直接将公共自行车系统的经营权特别授予符合条件的经营者。

公开招标是指通过市场竞第页共页争机制将公共自行车系统的经营权授予经营者。

两者的区别在于企业获得经营权的方式有所不同。

经营期限企业经营期太短，投资回收期也短，企业成本回收较难，降低了企业参与意愿若经营期过长，不利于政府的监管，不能有效促进企业改进服务质量。

根据公共产品的服务特性，公共自行车系统经营期限为年。

经营主体数量经营主体过多过少都不利于政府监管和行业良性发展。

经营主体过多，竞争激烈，企业规模过小，不利于实现规模经营的服务水平和效益，政府难于监管。

经营主体过少，企业规模过大，容易出现因服务不佳或倒闭造成的严重后果。

根据长沙市具体情况，确立有效的企业数量，能有效兼顾适度竞争和体化。

经营方式公共自行车系统的经营方式有两种，种是分区经营，种是分点打包经营。

分区经营是按照行政区域或者地形环境划分为若干个区域，企业按划分的区域经营。

分区经营对政府财政投入要求大，但是易于系统分区管理。

分点打包经营是根据各租赁点的规模和条件，将租赁店肥瘦搭配在起打包交由企业负责运营。

分点打包经营对政府财政投入要求少，有利于落后地区公共自行车系统发展，但由于租赁点分散，对企业的运营能力要求比较高，政府监管比较困难。

经营权管理在政府前期投资企业后期运营模式下，政府的主要职责有建设标准监督考核办法制定操作规范应急预案制定规划服务店布设停保基地票价制定服务点建设，停保基地建设，标志标线设施建设，车辆购置，智能系统开发或引进。

而企业需要进行系统运营与维护。

使用收费押金押金首先可以保证用户按时换车并保持车辆的完整性，另外在财务方面补贴车辆购置费，降低运营公司的财务压力。

对于用户收取押金，本着待遇公平的原则，对于非本地人口收取与本地人口同样第页共页的费用。

押金比例为自行车价格的左右，方面可以吸引准备购买新自行车的出行者使用公共自行车另方面押金要高于黑市二手车的出售价格段成熟配套投资客户群本地的原居民公务员工薪阶层楼盘总体评价此项目靠近新华中学，因此主打名校概念，楼盘在包装造势方面也基本方案评估意见新华苑二期项目规划与地，经邀标方式由深圳市华阳国际建筑设计有限公司中标。

在方案设计上，引入后小康住宅小区理论，结合本小区的具体位置及地形环境交通密度城市文脉生态环境等特点。

做出了以下特色总体布局上采用排列布局，分两排布置，南侧排为层，北侧排为层，充分利用南北两侧良好的自然景观，在小区中部自然形成个中心庭院。

北侧排中小户型可将东环二路的躁音挡于小区之外，保证了小区的宁静。

沿东环二路临街层布置成商铺，充分利用了地块的商业价值。

单体设计，确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，做到了明厨明卫，经济合理，实用率高。

建筑立面造型上，以流畅的线条和优雅丰富的造型为体量上的主要特征，以简洁的色彩和的景观设计创造了缤纷灿烂的空间效果，从而形成本建筑典雅精致的特征。

交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流的分离。

总之，经过近半年的时间，反复几易其稿，目前的方案应属比较理想的方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值又贴近市场，符号目标客户的需求。

五目开发建设进度安排有关工程计划说明新华苑二期筹备工作从二三年五月份即已经展开，请专业的市场策划公司进行了充分的市场调研，对项目的市场定位和物业品质进行了深入的策划，并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。

到目前为止，已充分把握住了市场并获得了个较为理想的方案。

本项目计划二四年七月份破土动工。

二四年十二月份达到正负零。

二五年五月份主体全面封顶。

二五年八月基本完成主体外装。

二五年十二月末完成道路管网绿化并申请竣工验收。

项目开发横道图见附件六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目计划投资总额为万元，不含地价款按可销售面积计算，销售建设成本为元。

其中前期费用万元勘察设计费万元政府规费万元建筑安装工程费万元其它费用万元资金筹措发展商源发实业公司已在龙华独立或合作开发了多个楼盘，而且均为有资金开发。

现已积累了较强的资金实力。

开发新华苑二期这样的小规模楼盘，源发实业已有足够的现金支持，不需向银行或其它融资渠道筹措资金。

七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算住宅可售面积，为保守起见，整体均价按元计算元万元商业可售面积，均价按元计算元万元销售总收入为住宅销售收入商业销售收入万元万元万元销售利润本项目的总销售额为万元。

土地成本按楼面地价元平米计算，万元前期费用及建安费用为万元。

销售成本按销售额的计算，万元。

本项目销售利润为万元。

万元。

扣除营业税为万元。

扣除合同印花税，城建维护税，产权转让登记费共为，即万元。

本项目税前利润为万元。

扣除所得税额，即万元。

本项目税后纯利润预计为万元。

八财务与敏感性分析敏感性分析社会效益和影响分析由于本项目地处龙华中心广场南侧，对市政广场的景观有很大影响，成功开发新华苑项目，使之成为与中心广场相得益彰的道城市风景线。

由于龙华的房地产开发，尚处在起步发展阶段，早期的多层住宅，