性示范和带动作用，具有良好的社会效益和环境效益。项目的实施将为未央区国民经济和社会事业可持续发展提供定保证，也将大大改善地区的投资环境。在经济效益方面，经过测算，项目可能达到自求平衡，并确保开发商略有盈利，确保了村民村集体居民和驻地单位的合法利益，因此，从经济效益社会效益环境效益三方面分析综合考虑，项目实施是非常必要的。项目的拆迁安置体量较为宽裕，与刘汉村的实际情况结合的较为紧密，具有较强的实操性，也符合区域未来发展，因此，该项目建设是可行的。二建议未央区刘汉村地区城中村综合改造项目投资额巨大开发周期长，必然存在诸多的投资风险同时，根据目前状况进行拆迁安置及项目开发，项目总投资收益较低，项目抗风险能较差。为此，特提出以下建议提升改造出地率，建议本项目相关利益方积极与规划局进行沟通协商，力争降低本项目拆迁范围内的绿地等市政用地指标，提刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司升改造出地率，从而降低可开发用地单亩成本本项目涉及的经营市场房屋较多，拆迁洽谈工作直接影响着本项目的进度，建议本项目相关利益方积极与经营者洽谈，确保顺利搬迁本项目涉及的高压线下埋工程也是影响项目顺利实施的个关键因素之，建议本项目相关利益方积极与市供电局市落地办等职能单位洽谈，确保高压线下埋工程顺利实施，为项目开发提供便利寻求政策方面优惠。本项目投资额巨大，资金压力较大，因此，建议政府就未央区刘汉地区城中村综合改造项目给予开发商定的政策优惠及税费减免。格走高的重要因素之，城西区域年月份普通住宅在售均价为元。年有较大上升，年上半年西安市平均房价上涨，随着全球经济的迅速回暖，预计年区域房价还将缓慢上升。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年月份城西区域各物业房产在售价格依次为普通住宅类元，商服用房类元，写字楼元。刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密三市场研究结论需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和趋势。依据有关西安房地产市场需求调查报告，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下目前居住条件较差，置业目的集中属地需求特征明显，购房时间明确接受销售单价较低，承受能力有限高层住宅接受度较低，市场有待引导年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成室厅室厅室厅室厅室厅室厅独立开间其他户型年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成以下以上刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密户型结构以实用为主，消费特征明确家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显从事行业表现突出，区域特征明显收入水平表现般，置业能力有限三项目定位客户定位刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。刘汉村地区未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目的主要客户群体。城西国企干部及政府公务员等较有实力人群的首次置业城西二次置业，因属地情结和良好的性价比因素考虑本项目城西区域有实力的投资行为国亨食品城以及方欣商圈人群外地创业者人群首次置业三桥以西以及西咸体化区域和西安市其他区域人群。二产品定位方面应充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另方面应规避项目周边环境不佳造成的负面影响，因此，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造个环境优雅刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密品味高尚精英型高尚住宅小区。定位思路是不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区的理念为基本点二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品三是积极宣扬产品的独特价值四是产品设计，建设的各个环节均力求精致细腻综合以上几点，本项目定位绿色时尚住宅小区。三价格定位依据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年月份城西区域各物业房产在售价格依次为年月份城西区域各物业房产在售价格依次为普通住宅类元，商服用房类元，写字楼元。年本项目周边楼盘的整体售价在元之间，年项目周边楼盘的整体价格约在元按照年年房价上涨幅度平均约为年来推断，年的西高新板块整体价格应该在元之间，综合考虑各项因素，本项目预计年上半年面世，价格区间应在元之间。综合销售均价约为元。四项目建设方案建设规模本次改造总建筑面积万。其中住宅面积万，商业金融建筑面积万，配套公建建筑面积万。经核算，该项目安置面积万其中安置村民住宅面积刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密万，村集体经济发展用房面积万。二项目建设进度安排原则未央区刘汉村地区综合改造项目建设进度依据西安市城中村改造管理办法有关规定整村次性拆迁先安置后开发开发建设分期滚动开发原则。结合项目实际进展情况及编制。三项目进度安排根据刘汉村实际状况和建设规划设计方案，计划全村改造工程分为三期进行第期安置工程工期个月拆迁期年月年月安置楼建设期年月年月底第二期商品房开发工程工期个月年月年月底第三期商品房开发工程工期个月年月年月底第四期商品房开发工程工期个月年月解决，期按开发商品房总量万计算，根据惯例元，则总计可申请开发贷款亿元，加上开发部分为滚动开发，在启动建设个月个月可进行预售，即可实现资金流入。因此本项目能够实现资金流充足，确保项目顺利实施。四财务评价本项目总投资额约万元开发建设总投资拆迁安置总投资，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体税前利润率约为，投资回报率尚可。因前期拆迁资金投入量大，因此仍需做好充分的资金筹备工作。六项目经济效益分析及评价现金流量分析本项目现金流入主要为销售及本公司其他收入，现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为年，各项指标均表现出较好的收益能力。二贷款偿还分析本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可以看出，项目自身可以承担银行贷款本息的按期偿付，具有足够的清偿能力。刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司三长期收益本项目的长期收益包括两个方面是改造后给村民带来稳定的长期租赁经营收益二是营业性公建的长期租金增值收益。改造后给村民带来的长期经营收益，能够大大提高村居民的收入水平，并能因此创造更多的社会效益。七社会效益评价区域可持续发展近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大，城市经济产业不断调整优化。大兴西路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中的职能地位，与主城区适度的空间距离又造就其能脱离主城区独立发展，其与主城区及周边板块的协调发展以及退二进三的产业结构调整促使区域实现两个转变。即由城乡结合部逐渐转变为沣渭新区汉遗址保护区大兴新区的汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力的城市级核心区。二项目与所在地相互适应性分析项目所在地汉城路板块未来发展趋势沣渭新区汉遗址保护区大兴新区的实施，让城西的骨架增容，交通的便利缩短了空间的距离使得行政划分不再成为影响投资置业的重要因素。伴随着原有废旧工厂的拆迁改造周边居住状况进步改善，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。相互适应性刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司大兴西路区域的产业结构和经济形态要调整，就应突破制约发展的瓶颈。而从制约区域经济发展和产业结构调整的角度分析。大兴西路区域发展制约因素有以下几点是产业单是人流结构扁平化严重是区域基础设施不足城市人居环境欠佳造成区域投资吸引力不足，街区商业氛围有待较高层次的开发提升。未央区刘汉村地区城中村综合改造项目的实施，对整个区域的产业结构调整，基础设施投资建设，引入多元化人流商机智本资本，均有良好的促进作用，将持续强力推动区域的经济发展。也与沣渭新区相呼应，结合大西安建设前景具有定的投资前潜力。八风险分析不确定分析盈亏平衡分析本项目总投资额约万元，在住宅均价按元计算时，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体税前利润率约为，经过测算，可以看出销售价格是影响项目盈亏的关键因素。二风险规避因项目拆迁量大，实施周期长，其间不确定和不可预见因素众多，因此，需要在项目运营中科学计划，灵活操作，也需要对可能存在的投资风险加以规避。经济风险项目经济评价是面向未来的评价与分析，由于未来不确定性因刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司素的影响，项目评价所采用的数据，含有许多预测估计和假定的成分，从而使分析结果存在定的不确定性。通货膨胀风险通货膨胀是个全球性问题，在发展中国家更为严重。通货膨胀可能使物价大幅上涨，开发建设成本费和人工劳务费等都超过预计。宏观经济风险因宏观经济引起的房地产行业整体售价下跌是影响项目经济评价的主要因素。防范和降低风险措施项目风险管理的基本对策为风险控制风险自留和风险转移等三种。这三种对策各自有不同的性质优点和局限性。因此，当风险管理人员规划和决策时，选择的常常不只是种对策，而是几种对策的组合。风险控制风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生的可能性以及其潜在的损失而采取的各种措施。因此，风险管理人员必须和各专业人员共同识别项目风险发生以及使损失趋于严重的各种条件，然后，通过对这些条件的控制而控制项目风险。对于上述经济风险变更风险就可以采取控制的方法，加强项目前期预测和研究工作加强项目过程管理，以尽量减少风险。风险转移对策刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司风险转移是工程项目风险管理中非常重要而广泛的项措施。对于项目开发中的技术风险和工程风险都可以采用这年月底万预计本项目整体改造周期约需年半时间年月年月底。五经济效益和社会