称，说明市场上总价低中小铺最为畅销。三项目分析及项目定位项目分析优势位于市镇，区域房地产市场成熟处于火车东站商圈内，商业氛围浓厚毗邻常虎高速公路出入口，交通便利。劣势周边建筑目前以城中村村屋为主，观感般距离镇现时的中心商业区距离较远，配套不够完善。机会镇镇政府向东部搬迁，将带动周边的配套商业以及经济发展，加快该区域周边的城市化进程火车东站商圈的迅速发展，将会形成住宅需求，为周边房地产市场的发展带来新的契机。威胁项目用地附近有个大型住宅发展项目，由知名发展商卓越集团开发建设，将会形成激烈的市场竞争国家对地产市场的调控政策继续加大力度，后市存在不明朗因素，影响置业者的信心。二项目定位项目用地分析本项目用地面积平方米，地块形状为规则四边形。项目市场定位项目定位为小高层电梯花园洋房小区，拟建地上建筑平方米，配套商业约平方米，建成小高层住宅小区。项目客户定位镇的中小企业主，镇公务员事业单位工作人员，港澳人士。项目价格定位项目价格定位住宅售价为元平方米，商业部分售价为元平方米。四经济分析技术经济指标用地面积建筑密度容积率建筑面积建筑物占地面积住宅可售建筑面积配套商业面积公建配套面积二成本分析序号项目名称单方造价元计算依据总价万元备注地价前期费含报建费等报建费前期税费设计费监理费等建安费含建筑安装室内水电消防智能设备及安装费配套建设费含外水外电道路广场室外水电消防道路广场园林绿化园建项目园林园建元，按总建筑面积折算管理费按土地成本及建设费计财务费按总投资,年期利率计不可预见计按总投资计营销费按销售额计销售中心建设费含广告费销售人员工资活动费等合计三销售收入可售住宅面积住宅销售均价元住宅销售金额万元配套商业面积商业销售均价元商业销售金额万元销售收入合计项目财务内部收益率高达，远高于基准收益率。项目可行。五项目主要风险及应对措施资金风险项目总成本达到亿元，项目自有资金需达到万元，其余资金通过项目融资和项目营销解决，存在资金风险。分析。自有资金比例为，达到规定滚动开发，分期投入，融资压力低于同行业平均水平，风险较低。二销售风险项目销售单价能否达到预测价格及是否存在价格下降的风险。分析通过区域分析，本区域经济处于上升通道中，市政利好进步刺激区域的消费需求,价格下降可能性不大。项目所在区域对于住宅需求随商圈发展呈现增加的态势，项目销售压力不大。六项目评估结论本项目位于市镇火车东站商圈内，区域商贸气氛浓厚，项目用地毗邻常虎高速出入口，交通便利。项目总成本亿元，总销售收入亿元，可实现毛利润约万元，税前投资利润率，税后投资利润率，税后自有资金报酬率，本项目的静态盈利能力在行业平均水平之上。项目建设期时间年，销售期时间年，期内现金流入主要为销售收入租金收入。现金流出时间主要考虑工程进度安排，包括建设资金营业税费等，动态回收期为个月。通过计算可以得出，项目内部收益率为，远高于行业平均水平。通过对项目总投资额及售价敏感性按，分析，财务内部收益率最低为，接近于行业平均收益率。风险可控，项目可行。总体结论本项目开发收益高，风险可控，项目可行。建议成立项目公司进行开发建设。现有场地出租收入现有建筑物面积工业厂房出租租金元月场地出租租金年收入万元四静态经济分析项目总成本亿元，总销售收入亿元，可实现毛利润约万元，税前投资利润率，税后投资利润率，税后自有资金报酬率，本项目的静态盈利能力在行业平均水平之上。损益表序号项目名称合计万元厂房出租收入销售收入收入合计厂房出租成本项目开发建设成本销售营业税及附加成本合计利润所得税净利润税前投资利润率税后投资利润率经营盈亏平衡点自有资金自有资金税后投资利润率五动态经济分析测算假设选取高于同期银行贷款利率的作为年基准收益率，第年财务净现值为万元，项目可行。项目建设期时间年，销售期时间年，期内现金流入主要为销售收入租金收入。现金流出时间主要考虑工程进度安排，包括建设资金营业税费等，动态回收期为个月。通过计算可以得出，项目内部收益率为，远高于行业平均水平。现金流分析单位万元序号项目时间流入场地出租销售回款流入小计流出场地租金地价建设投资财务费用管理费用营销费用营业税及附加流出小计净现金流累计净现金流净现金流现值累计净现金流现值敏感性分析序号项目变化幅度金额销售额盈亏平衡点投资回报率内部收益率总投资总投资总投资总投资总投资售价售价售价售价售价六小结分析得出个月实现动态投资回收，从而判断项目在较短时间内能满足投资回收的要求店旅业家，星级酒店家，其中包括家五星级酒店，家四星级酒店。餐饮名厨荟萃，是广东省旅游局向全省旅游单位推荐的餐饮特色镇。物流名镇是中国最佳物流名镇。目前全镇有专业物流企业家，其中有大型物流企业家，拥有铁路货场及各类专业市场达多万平方米，其中大京九农副产品中心市场是国家农业部批准的定点市场，年交易量近万吨，交易总额超过亿元，辐射周边近万人口。大京九物流基地是市重点发展的大型物流基地之，总规划面积多亩，目前有大京九塑胶城东盛货场常安快递黄埔海关快件中心等多个大型项目入园落户。其中，大京九塑胶城年总成交量近万吨，成交金额达到亿元。黄埔海关快件中心进出口快件货运量在国内同行中位居第四，年进出口快件万件，万吨。年镇确立了促进物流业三大转变物流产品从农业产品为主向工业产品为主转变，物流手段从发展专业市场为主向与国际物流链条接轨转变，物流网络从物流向信息流转变的思路，拓展物流业发展的内涵和市场空间，同时投入资金启动了物流技术创新平台建设，极大地加速了物流业的发展。会展业发展迅猛，目前已形成了以大京九农副产品交易会等个大中型品牌会展为支撑，到个中小型会展为主体的展览格局。连续成功举办七届的农副产品食品交易会，累积成交额超过亿元，成为辐射珠三角乃至大京九沿线地区的知名会展品牌。现代城市是市内最具现代城市气息的镇街之。特别是近年来，镇委镇政府集中财力搞建设，大力实施三年见新城计划，城乡面貌日新月异。镇把道路建设作为城市建设的龙头，仅十五期间，累计总投资亿元，改造和新建道路里程约公里。年投入建设的资金超过亿元，完成了项道路工程的建设，建设总里程超过公里，镇内外的路网不断完善。镇把新城区建设作为拉开城市框架的依托，控制了块近平方公里的地块作为新城市中心所在地，目前已顺利通过镇新城区规划建设方案，已征收土地亩。镇把公共基础设施建设作为完善城市功能的重点，按国家级剧院的标准建设了大剧院，建设了医院新住院大楼，设立了中学新校区，建成了批中小学教学楼和宿舍楼，完善了批供水排水排污电力配套设施，启动了东部及西部污水处理厂建设，生活和居住的环境不断改善。镇把加强防灾减灾工程建设作为项民心工程，年投入多万元对镇中心区的排渠进行全面清淤，有效解决了镇中心区联邦路口等重点部位的内涝问题。编制了镇防洪排涝专项规划，按轻重缓急对未来几年的防洪减灾工程作了规划，投入万启动先建排涝站扩建工程。镇城市发展的另个显著特色就是现代化楼盘小区荟萃。从年起步发展房地产至今，全镇发展的房地产项目近个，销售商品房累计套，销售面积万平方米，涌现出万科城东田丽园翠湖湾金凯水都世纪康城金美花园碧湖花园新天美地等多个明星楼盘，大大繁荣了商贸流通，有力改善了城市形象，成为推进城市化进程的巨大动力。三项目提出的背景为加快盘活集团土地物业资源，经与合作方多次认真考察反复分析论证，认为项目所处区位地理位置优越，区域已形成成熟的房地产市场，区域商贸气氛浓厚，同时本物业现租金收地价元平米。至此，在两宗地段不错的商住用地相继遭遇流拍后，的土地交易市场才稍微显露出回暖的痕迹，这对于冷清许久的土地市场来说，已经是个不错的迹象。二商品房市场情况住宅新增供应面积与年季度基本持平年第季