框通畅高效的现代化城市交通网络，从而对区域环境进行改善。

今年，轨道交通号线北延伸段即将通车，该线将贯穿淞南全镇，设有淞发路站和张华浜路站两个站点，快速城市交通的建设，将大大缩短区域与中心的连接距离，方便居民出行另外还有条公交线始发或路经淞南板块。

淞南是个以动迁导入人口为主的新兴区域，现有个居委会和个筹备居委会，至年底，共有居民户，发展至今常驻人口约人。

辖淞南村淞南三村淞南四村淞南五村淞南五村二淞南七村南八村淞南九村淞南九村二淞南十村长江路长江路四华浜张华浜华浜二村个居委。

该板块居民较为集中，从表面上看，基本为项目主要本地客源体区域。

杨行板块位于宝山区境中部，东以泗塘河为界与友谊路街道相邻，西与顾村罗店两镇接壤，南隔薀藻浜与淞南庙行镇相望，北与月浦镇相连。

总面积为平方千米，总人口为，人，其中户籍人口，人引第五次人口数据。

镇政府设在杨鑫路号，下辖西街东街星火西浜钱湾大黄湄浦杨北北宗苏家桂家木城西城西二陈巷三汀沟八字桥杨东泗塘等个村民委员会个村民小组和杨泰村居村二居二村居二村二居三村居宝启居天馨居宝杨路弄富锦苑城西居等个居委会。

年月，根据沪府号文上海市人民政府关于同意宝山区镇街道行政区划调整方案的批复精神，撤销了原宝山镇原杨行镇，建立了新的杨行镇。

该板块为项目主要本地客源区域的次要客源体，但由于凇南地理位置相比尚佳，普遍认可度较大。

高境板块位于宝山区南部，与虹口闸北杨浦三区相邻，与彭浦庙行淞南三镇相接。

高境镇是由原江湾乡撤乡建镇后于年月成立，镇域面积平方千米，全镇常住户籍人口万人，流动人口近万人，有个村民委员会，六个村级实业公司，个居委会。

该板块为项目主要本地客源区域的主要客源体之二，但由于高境本体商业项目在开发中的较多，因此从该区域能吸引至本项目的客源可见需要花上番功夫。

宝山镇板块目前随着宝山整体的发展，宝山镇居住人口的消费水平及购买力大大增加，目前宝山镇可谓是整体宝山区的富人集中镇，因此该区域的宝山本地客户表面对高境及凇南的印象尚可，但同比认为高境板块的较多，主要因为地理位置所在地较佳。

但目前凇南的发展也引起了部分该区域的客户关注。

因此，该板块为项目主要本地客源区域的主要客源体之三。

外区外区客源主要集中在市区客源主体主要集中为虹口闸北杨浦等区域，该区域人口购买力较强，主要多为投资客户为主。

该些区域投资客对凇南普遍有印象，无较大陌生感。

同样，吸引该些区域客户前来投资购买需要良好的广告宣传及项目自身性价比。

区域购买力分析淞南镇位于宝山区东南部，现有人口约万，由三部分组成淞南本地人，住在淞南村到十村，其中相当部分居民是上钢厂员工，这部分人收入不低，手上有定的可支配资金，且对本区域相当熟悉，他们以投资为主，对当地的房地产项目抵抗情绪较小，可重点关注。

外区动迁居民，主要集中在淞南的动迁房小区里，以虹口区虹镇老街拆迁户为主，这部分居民普遍素质较差，收入偏低，但大多数喜欢吃喝玩乐，如果本项目定位为餐饮娱乐为主低档这部分人可能会成为消费常客，但不是本项目的主力客户群体。

在淞南做生意的外地小老板，现在是租的门面，想买门面做生意开分店的那种。

随着淞南许多新建商品房的陆续交房，当地的中层收入人群也不断增加，再加上政府预把淞南打造成上海的钢铁物流基地，未来人口的增加将会促进商业项目的前景片光明。

第五部分竞争个案分析案号案名北斗星商业广场新梅凇南苑新城尚景景瑞生活广场位置宝山长临路号长逸路弄淞肇路弄殷高西路江杨南路投资兴建百鑫置业上海新菊实业发展有限公司上海新城宝缘房地产有限公司上海景祥置业有限公司企划销售未知未知未知未知规划用途商铺办公住宅住宅商铺商铺办公基地面积总建面万总建面万销售面积未知建筑楼层层层层层主力面积住宅商铺平均单价住宅商铺万暂定主力总价万万住宅万付款方式次性或按揭次性或按揭次性或按揭次性或按揭总户数未知可售户数未知销售率未开盘车位数未知未知贷款率限住宅商铺工程进度主体结构完毕接近封顶现房在建调查日期售楼处长临路号宝山区淞南路号长逸路口淞肇路弄殷高西路江杨南路电话案号案名凇南商城三花现代城建配龙项目二期鎏园位置宝山区淞南路号长江路云西路弄长逸路号近逸仙路宝山区淞发路弄投资兴建上海江豪置业上海境逸房地产有限公司上海建配龙建材配送有限公司上海鎏宇房产有限公司企划销售未知未知未知未知规划用途商住办公住宅商铺办公住宅基地面积未知总建面万未知总建面销售面积未知建筑楼层层层层双塔层主力面积办公平米，住宅平米未知平均单价办公早期元商铺办公楼主力总价目前万万未知未知付款方式次性或按揭次性或按揭次性或按揭次性或按揭总户数未知可售户数住宅未知销售率未知车位数未知未知未知未知贷款率限未知工程进度现房在建桩基础封顶调查日期售楼处淞南路号长江路云西路弄长逸路号淞发路弄号电话第六部分本项目分析地块特征分析本地块位于凇南镇东南侧，地处凇南镇重点开发规划区域。

项目正对建配龙建材家具市场，周边聚集多个在建商品房项目，距离老凇南居住居民区域约公里左右。

周边暂时人气及交通匮乏。

项目总占地近平米，占地较小，不宜规划。

地块形状为长方形，开间短，进深长。

北靠长逸路，南临南泗塘浜。

具体有轨交通号线步行约米凇发路站。

本区域市场分析商业现状业态租金凇南目前主要是动迁新兴区域，由于起步较晚，相对配套比较陈旧，镇内无大型集中消费场所，目前在开发中的多为住宅项目，商业形态为住宅配套商铺。

目前该镇商业氛围尚未形成气候，需要段时间来形成和招商。

现有的商业铺面多为层商铺，业态多为零售业和小型餐饮为主。

居民集中消费的多为日常生活需求，小型超市卖场等，该些商业铺面以临街低层为主，零散的分布在居住区相对集中的区域附近。

通过调查走访得知数据建配龙建材家具市场地点长逸路号动向招商中已招商年业态综合型，建材家具工艺品灯饰类营销商或中小型餐饮。

租售只租赁不出售租金元平米天可谈总套数余户出租率付款方式付六压鹏程花园地点长逸路凇南路以西动向招商中业态综合型，但拒绝餐饮类租售现房以租为主铺面形态底层沿街商浦主力面积平米租金元平米天总户数户出租率新城尚景地点淞肇路弄动向商铺销售中形态层式全架商相应配备干粉灭火器。

为控制和防止电缆火灾蔓延，主要动力电缆铺设在地下电缆沟内，电缆刷防火涂料。

水厂厂区道路宽度满足消防车的通行。

结构抗震集中式供水工程的抗震设计应符合建筑抗震设计规范和构筑物抗震设计规范的有关规定。

型供水工程的主要建构筑物应按本地区抗震设防烈度提高度采取抗震措施型供水工程的主要建构筑物，可按本地区抗震设防烈度采取抗震措施。

工程投资估算估算编制说明工程简要说明建设规模。

包括取水工程输水管线工程净水厂工程配水管线工程及相关工程值固定资产原值日日常检修维投资估算结果供水规模项目建设总投资利用国债资金建设期贷款利息流动资金供水规模项目总投资万元国债万元财建设期贷款利息万元流动资金万元护费常检修维护费率取日常检修维护费率护费管理及其他费管理及其他费率取管理及其他费率管理费年经营成本经营成本总成本总成本财务分析主要指标序号项目名称计算方法结果吨水工程投资总投资供水规模吨水工程投资元吨等额年总成本内部收益率内部收益率设计年限设计年限年总成本总成本千年等额年总成本万元年人均投资总投资设计用水人口人均投资元人制水成本年总成本年供水量制水成本元吨实际水价实际水价元吨人均水费负担人年均用水费用人均年收入人均水费负担财务内部收益率内部收益率财务净现值财务净现值千元投资回收期投资回收期年含建设期投资利润投资利润其它指标序号项目名称计算方法结果理论水价等额年总成本年销售水量理论水价元吨人均年收入人均年收入元服务人口服务人口人盈亏平衡能力盈亏平衡能力结论结论项目名，解决当地居民饮水问题，并能推动社会和各项事业的发展，具有定的社会效益。

本工程在技术上是可行的，经济上是合理的，运行维护是可靠的本工程从财务分析以及国民经济分析，都是可行的。

本编制内容包括取水工程输水管线净水厂配水管线及相关工程的土建工程，设备购置及安装工程。

建设范围取水取水头部，取水管道，取水泵房输水输水管道净水厂各种构，建筑物，工艺安装，设备，电气，厂区总平面，道路，各种管道厂外工程配水管网，道路，供电工程投资概算包括工程费，其它费，预备费，世行贷款利息，流动资金等项费用。

编制依据本供水工程投资估算根据九九六年建设部颁发的中有关给水工程的指标，并结合当地人工材料价格进行编制，在编制过程中参考了类似的工程概算，本估算基价以年为准。

全国统建筑工程基础定额年全国统市政工程预算定额年省建筑安装工程费用定额年全国统安装工程预算定额年项目名初步设计文件项目名可行性研究报告省综合估价表省建设厅省估价表全国统市政工程预算定额全国市政投资概算指标市政工程可行性研究投资概算编制办法试行给水排水工程概算与经济评价手册工程费率说明人工人工定额元钢材钢材定额元水泥水泥定额元木材木材定额元建筑物造价指标建筑物造价指标元构筑物造价指标构筑物造价指标元土地使用费及拆迁补偿费土地使用费率万亩建设单位管理费按工程费用的建设管理费率计算工程建设监理费按工程费用的工程建设监理费率计算工程保险费按工程费用的工程保险费率计算办公和生活家具购置费框通畅高效的现代化城市交通网络，从而对区域环境进行改善。

今年，轨道交通号线北延伸段即将通车，该线将贯穿淞南全镇，设有淞发路站和张华浜路站两个站点，快速城市交通的建设，将大大缩短区域与中心的连接距离，方便居民出行另外还有条公交线始发或路经淞南板块。

淞南是个以动迁导入人口为主的新兴区域，现有个居委会和个筹备居委会，至年底，共有居民户，发展至今常驻人口约人。

辖淞南村淞南三村淞南四村淞南五村淞南五村二淞南七村南八村淞南九村淞南九村二淞南十村长江路长江路四华浜张华浜华浜二村个居委。

该板块居民较为集中，从表面上看，基本为项目主要本地客源体区域。

杨行板块位于宝山区境中部，东以泗塘河为界与友谊路街道相邻，西与顾村罗店两镇接壤，南隔薀藻浜与淞南庙行镇相望，北与月浦镇相连。

总面积为平方千米，总人口为，人，其中户籍人口，人引第五次人口数据。

镇政府设在杨鑫路号，下辖西街东街星火西浜钱湾大黄湄浦杨北北宗苏家桂家木城西城西二陈巷三汀沟八字桥杨东泗塘等个村民委员会个村民小组和杨泰村居村二居二村居二村二居三村居宝启居天馨居宝杨路弄富锦苑城西居等个居委会。

年月，根据沪府号文上海市人民政府关于同意宝山区镇街道行政区划调整方案的批复精神，撤销了原宝山镇原杨行镇，建立了新的杨行镇。

该板块为项目主要本地客源区域的次要客源体，但由于凇南地理位置相比尚佳，普遍认可度较大。

高境板块位于宝山区南部，与虹口闸北杨浦三区相邻，与彭浦庙行淞南三镇相接。

高境镇是由原江湾乡撤乡建镇后于年月成立，镇域面积平方千米，全镇常住户籍人口万人，流动人口近万人，有个村民委员会，六个村级实业公司，个居委会。

该板块为项目主要本地客源区域的主要客源体之二，但由于高境本体商业项目在开发中的较多，因此从该区域能吸引至本项目的客源可见需要花上番功夫。

宝山镇板块目前随着宝山整体的发展，宝山镇居住人口的消费水平及购买力大大增加，目前宝山镇可谓是整体宝山区的富人集中镇，因此该区域的宝山本地客户表面对高境及凇南的印象尚可，但同比认为高境板块的较多，主要因为地理位置所在地较佳。

但目前凇南的发展也引起了部分该区域的客户关注。

因此，该板块为项目主要本地客源区域的主要客源体之三。

外区外区客源主要集中在市区客源主体主要集中为虹口闸北杨浦等区域，该区域人口购买力较强，主要多为投资客户为主。

该些区域投资客对凇南普遍有印象，无较大陌生感。

同样，吸引该些区域客户前来投资购买需要良好的广告宣传及项目自身性价比。

区域购买力分析淞南镇位于宝山区东南部，现有人口约万，由三部分组成淞南本地人，住在淞南村到十村，其中相当部分居民是上钢厂员工，这部分人收入不低，手上有定的可支配资金，且对本区域相当熟悉，他们以投资为主，对当地的房地产项目抵抗情绪较小，可重点关注。

外区动迁居民，主要集中在淞南的动迁房小区里，以虹口区虹镇老街拆迁户为主，这部分居民普遍素质较差，收入偏低，但大多数喜欢吃喝玩乐，如果本项目定位为餐饮娱乐为主低档这部分人可能会成为消费常客，但不是本项目的主力客户群体