公司托开发商与酒店共同经营年。业主交付成首期，月供贷款由发展商代缴外，不在享受额外经营分红或回报同时每年享受免费入住天。此类方式因为承诺投资回报低，因此后续经营风险相对较小，对发展商和酒店管理公司的压力也较小。适合酒店档次较高，销售价格和经营运作成本也较高，同时出租率偏低的产权式酒店，如东方银座等。小结项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，我司认为选择单纯免月供模式或每年固定回报模式比较切合实际。本项目现有客房经营情况分析客房经营情况表房间类型入住率折实房价户型比例标准房高级房豪华房豪华套房商务套房总统套房注以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。数据来源酒店客房销售部小结根据上表数据计算酒店现有客房入住率约为平均房价约为元间天。酒店经营收入分析以年月数据为例项目金额元比例客房部前厅部餐饮部租金管理费合计小结从酒店现有客房经营情况来看，客房出租率仍然偏低，约为。酒店餐饮娱乐部分因为已全部出租，因此每月只能收取租金与管理费用，对酒店的经营收入贡献不大。客房部分收入是酒店的主要利润来源，按照酒店现有规模，整体经营收益严重偏低。本项目固定经营成本分析市酒店正常经营费用构成能源费用主要包括水电油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需人，按市酒店员工人均工资元月的标准计算，员工费用每年大约为万元维修费用主要指酒店日常维修的费用，每年约需万元保险费主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元管理费用管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万租赁管理费主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的管理公司酬金管理公司酬金为营业收入的大修费用为营业收入的。行业正常经营成本与本项目成本比较类别行业平均成本项目实际成本备注比例金额万能源费用水电燃油等能源耗费工资保险福利经营管理费用维修管理物料消耗等合计注上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店客房餐饮娱乐等设施正常运营所需费用。小结根据调查，维持个四星级酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的，客房经营所需成本般占总成本的从上表可知，本项目维持酒店经营所需成本远高于行业平均水平，能源费用高出行业平均水平个百分点，人员工资高出个百分点，经营管理费用高出个百分点，使总成本率达到，因此项目现有的经营状况欠佳，利润空间狭小如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。本项目经营测算按照行业平均成本率，入住率测算经营测算表类别合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元其他营业收入，月经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元回报方式月按揭供款元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按七成年按揭，每月供款为元，预期赢余元，回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元，预期赢余元，注酒店现有实际用于对外经营的客房数为间不包括两套总统套房和用做其他用途的两套豪华套房根据套房面积计算，实际可销售面积为平米根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到左右的水平，因此，将现有的出租率调高到的水平进行计算。按照项目实际成本率，入住率测算经营测算表二类别合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元其他营业收入，月经营成本元按项目实际成本率计算月预期收益元，回报方式税收该项目的销售预计将为国家创造销售税费相关税利近千万元提升品牌形象该项目的推出将极大提升横岗投资股份有限公司和横岗镇政府的品牌形象。第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内市产权式酒店市场是乐观的产权式酒店更适合项目的整体发展与规划在年将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行的,项目主要问题的解决办法和建议如何提高酒店的盈利能力树立横岗镇最高档酒店形象将现有外包的餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上的竞争对手相区别将购房客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售同时有利于提高以后酒店经营的入住率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。降低固定成本和提高盈利能力引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店管理公司之间的竞争。酒店管理公司的经营水平直接影响到酒店的收入利润，酒店管理公司的品牌度直接影响购买者的信心。因此，我司建议酒店引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。发展商与酒店管理公司合作方式建议方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报的任何风险。方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益的作为顾问费，不承担酒店经营和投资者的任何风险。方式三酒店管理公司收取营业收益的，但管理公司承担部分经营风险。当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒店管理公司承担亏损或不收取管理费用当酒店经营的效益达到约定时酒店管理公司收取利润的管理费但酒店收益超过定比例时，酒店管理不仅更好保障生产办公生活需要，制定本办法。第二条本办法适用于企业直供生产车间办公地点及居住单元。第三条本办法所称能源，是指电力生产用煤等。第四条能源管理坚持遵循国家有关法规和政策厉行节约效能统的原则，加强节能宣传教育，积极推广节能新技术新设施。第五条能源管理工作小组负责企业能源的综合管理。包括及时根据生产需要统筹安排能源供应每月核算能源利用率制定能源管理制度。第六条车间主任室办公室财务科应密切配合，统筹规划能源计量表的配被和能源用量的核算，具体分工参照能源管理工作小组的组成人员及职责。第七条各部门要有领导分管专人负责本部门的节能工作。杜绝长夜灯等浪费现象，提倡节省创效益生产线上因设备故障，在维修设备过程中生产不能正常生产的情况下应及时关闭生产线上其它运转机械遇有长时间停产，应由专人负责各能源开关的检查各科室离开办公室应关闭办公室相应的电器设备的电源如电脑空调等各车间班组工段应积极提高工作效率，相应提高能源的利用率。第八条明确规划和完善公司能源支配网络结构。明确公司能源计量表所支配的区域较准确的显示各车间能源用量，提供准确的能源记录数据并为准确反应各车间能源耗损提供有效的保障。第九条精确核算公司能源的利用率和耗损率。分析能源的记录数据，为节能创效提供合理的分析数据。第十条整体规范本公司能源管理制度。根据企业实际情况制定相应的管理制度，加强各车间班组工段科室的监督力度，加大企业节能的宣传力，让企业每个职工养成节能的好习惯。第十条针对各车间班组工段科室的实际消耗量，对节能表现好，给予定的物质奖励而对于能源浪费的行为，视行为的轻重，给予相应的处罚。能源计量器具的配备及管理情况公司由专人进行能源计量器具的管理，器具配备情况见下表器具情况器具种类型号规格准确度等级出厂编号测量范围安装地点配备数量状态衡器Ⅲ吨地磅良好压力表燃煤导热油炉良好项目实施前用能状况项目实施前工艺流程和主要生产装置的规模工艺流程木片制备工段原料削片筛分贮存纤维制备工段冷却水外排施防水剂热磨气流干燥纤维仓压榨水排入污水池板坯制备工段空压机冷却水外排计量料仓铺装预压纵横截锯施胶④成品板制备段装板热压卸板冷却齐边销售砂光粉料仓进导热油炉作燃料导热油炉煤渣出售主要生产装置名称规格型号数量完好状态使用场所生产厂家有机热载体油炉完好油炉工段常州综研项目实施前消耗的能源种类数量能源种类消耗数量单耗水平煤年注消耗数量按年的实际生产量万立方米年进行测算。项目实施前能源计量措施项目实施前，对于煤的计量措施当煤采购进厂时，由地磅衡器进行过磅过磅后煤车开到煤场卸煤后，由锅炉操作人员签字确认，再空车回磅。再由计量人员对本月产品单耗进行核算上报财务部门。项目实施前产品种类数量和统计方法中间存放砂光检验成品库节能技改项目实施前公司产品种类为规格中密度纤维板，统计方法先由当班生产班组人员即时逐次记录，并将当班生产数量登记在表，再由计量人员隔日到生产车间对前日所生产的产品数量进行核对后如实统计，具体体积计量方法为。项目拟采用的节公司托开发商与酒店共同经营年。业主交付成首期，月供贷款由发展商代缴外，不在享受额外经营分红或回报同时每年享受免费入住天。此类方式因为承诺投资回报低，因此后续经营风险相对较小，对发展商和酒店管理公司的压力也较小。适合酒店档次较高，销售价格和经营运作成本也较高，同时出租率偏低的产权式酒店，如东方银座等。小结项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，我司认为选择单纯免月供模式或每年固定回报模式比较切合实际。本项目现有客房经营情况分析客房经营情况表房间类型入住率折实房价户型比例标准房高级房豪华房豪华套房商务套房总统套房注以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。数据来源酒店客房销售部小结根据上表数据计算酒店现有客房入住率约为平均房价约为元间天。酒店经营收入分析以年月数据为例项目金额元比例客房部前厅部餐饮部租金管理费合计小结从酒店现有客房经营情况来看，客房出租率仍然偏低，约为。酒店餐饮娱乐部分因为已全部出租，因此每月只能收取租金与管理费用，对酒店的经营收入贡献不大。客房部分收入是酒店的主要利润来源，按照酒店现有规模，整体经营收益严重偏低。本项目固定经营成本分析市酒店正常经营费用构成能源费用主要包括水电油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需人，按市酒店员工人均工资元月的标准计算，员工费用每年大约为万元维修费用主要指酒店日常维修的费用，每年约需万元保险费主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元管理费用管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万租赁管理费主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的管理公司酬金管理公司酬金为营业收入的大修费用为营业收入的。行业正常经营成本与本项目成本比较类别行业平均成本项目实际成本备注比例金额万能源费用水电燃油等能源耗费工资保险福利经营管理费用维修管理物料消耗等合计注上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店客房餐饮娱乐等设施正常运营所需费用。小结根据调查，维持个四星级酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的，客房经营所需成本般占总成本的从上表可知，本项目维持酒店经营所需成本远高于行业平均水平，能源费用高出行业平均水平个百分点，人员工资高出个百分点，经营管理费用高出个百分点，使总成本率达到，因此项目现有的经营状况欠佳，利润空间狭小如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。本项目经营测算按照行业平均成本率，入住率测算经营测算表类别合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元其他营业收入，月经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元回报方式月按揭供款元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总