（投资计划）社区改造项目建设方案（新增项目） ㊣ 精品文档 值得下载

社区改造建设项目正是我公司跳跃发展大好良机。

杨庄子社区改造项目是定州市重点城市建设项目之，既顺应定州发展形势，又开创定州市社区改造之先河。

经公司积极运作，与杨庄子社区双方就城中村改造事签订了协议。

之后，我们积极与市政府西城区政府以及相关各部门建立了良好关系。

公司先后组织社区代表和定州市规划局相关领导到天津考察我公司项目，他们对我公司开发经验经济实力和项目操作水平有了充分认识。

在集团大力支持下，经过我们积极努力，新华得到了政府社区和社会认可。

在我公司努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目前期准备做了具体部署和指示。

市政府分别组织召开了杨庄子城中村改造动员大会和杨庄子城中村改造整体规划会议，并责成市规划局对杨庄子城中村改造规划问题拿出具体方案，加快了城中村改造节奏。

我公司与杨庄子社区在政府指导下，按政府项目招商程序进行规范，再次签订定州市区片改造意向书并报政府备案。

年月按照定州市政府关于加快旧城改造实施意见定市府号文件，杨庄子社区旧城改造项目经过公开招标方式，河北新华房地产开发有限公司中标为项目开发主体。

河北省政府已批复该项目用地为国有建设用地。

西城区和杨庄子社区两级班子根据市委市政府精神，通过年多工作，社区改造居民积极性非常之高，已形成了非改造不可势态。

项目名称新华城暂定名二可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范定州市房屋拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范三总体情况项目位于定州市西城区，东邻商业区，西至工业区，北接交通枢纽，南接新城区，区位优越。

项目北至中山路，南至中兴路，东至博陵街，西至国道。

该项目为城中村改造项目，总体改造占地面积亩，其中期占地面积为亩。

四杨庄子社区改造项目情况杨庄子社区改造项目总体情况规划范围占地亩。

计划建设面积万计划容积率杨庄子社区改造项目期项目情况期规划占地亩期实际占地亩计划建设面积万容积率五杨庄子社区改造项目主要指标总体项目启动资金万元后续资金用项目作质押，投资担保机构融资开工手续具备贷款条件后，即向银行和信用社进行融资总体情况分析总体房产开发万元总投资额总销售额总体利润房产期情况分析期项目开发万元总投资额总销售额期利润房产河北省宏观概况河北省经济概况年全省生产总值完成亿元总量在全国第六位，同比增长约全部财政收入达到亿元，其中地方般预算收入亿元，分别增长和。

居民消费价格指数上涨。

全社会固定资产投资亿元，增长以上。

社会消费品零售总额亿元，增长。

城镇居民人均可支配收入突破万元，达到元，增长农民人均纯收入元，增长。

河北省十五经济发展目标全省生产总值年均增长左右，预计年河北省生产总值将达到亿元，人均生产总值将达到元，全部财政收入力将达到亿元左右。

全省城市化水平达到，年均提高个百分点左右。

其中线地区力争达到左右。

城市规模结构指标。

城区人口超过万城市达到个新增个，其中万人以上个新增个万万人口城市达到个。

以扩权市县为重点，优先支持定州等基础条件好发展潜力大区位条件优越带动作用强产业特色突出个市县率先发展，定州市为河北省重点发展城市之。

二定州市宏观概况定州市详细宏观概况详见附件定州位于河北省中部，京津之翼，保石之间。

京广铁路京武高速铁路国道京深高速公路张石高速公路纵贯南北，朔黄铁路河曲公路横穿东西。

市区距北京公里，距天津公里，距河北国际机场公里，距黄骅港公里，已成为华北地区重要交通枢纽。

定州下辖个镇个乡个城区，个行政村，现总人口万人，总面积平方公里。

现城区人口达到万人加上居住城区农业人口约计万人，年全市城镇化率为，建成区规模平方公里，城区人口万人。

十五期末年全市经济社会建设取得突破性进展。

全市生产总值达到亿元，人均生产总值突破万元大关。

十五期间平均年增长逾。

年全市生产总值达亿元。

十五期末全市社会固定资产投资预计累计完成亿元，年均增长。

定州市国华电厂长安汽车旭阳焦化伊利实业等批工业项目先后投产三大工业园和物流基地正在建设国家重点工程南水北调京汉高速铁路张石高速公路进展顺利。

年，定州市城市化率已达到，高于全省平均水平个百分点。

到年市场供需情况看，市场供不应求，预期房地产市场需求旺盛。

项目规模大，能产生聚居效应和规模效益。

保定隆基泰和碧桂园，保定兵团，近两年外地开发商相继在定州拿地，可以看出开发商对当地房地产市场认可。

综上分析，定州杨庄子社区改造项目土地升值潜力巨大。

杨庄子社区改造项目期总体计划期项目分期区和期区施工，期区计划年月开工建设，年月主体工程封顶，年月竣工验收。

期区年月开工建设，年月主体封顶，年月竣工验收。

启动资金用量和计划根据政府导向项目捆绑招标分步实施原则，实缴出让金按起步区面积计算，起步区出让金暂按万元亩评估价万元亩测算为万元，半个月内返还预计年月份使用。

起步区占地亩，大部分为实物还迁，尽量增大实物部分，减少资金用量。

在办理土地手续后，如需资金，已有融资机构支持。

启动资金为万元。

土地出让金万元契税万元过渡费万元拆迁补偿周转费用万元启动资金很低就能获得整个项目，该项目启动资金获益率是般项目不可企及。

项目定性是根据总体改造性质而定，实现开闲地还是拆迁可以视实际情况而定。

测算拆迁启动比空地还少，但空地启动快。

如选空地，对相关部门汇报也是拆迁。

定州杨庄子改造分块工作示意社区新华政府改造草案合作条件整顿市场立项招商市场调研中等城市框架签约签约片区控规条件内部程序项目策划规划实施方案征求意见控规确定改造意见改造方案规划方案论证政府组织签约资金运筹补偿安置标准保证金门槛投标条件项目打捆招商规划报批规划审批工程报批工程审批土地圈围补偿垫付内部认购出让金返还项目建设监控管理融资工作计划期项目工作内容时间年年融资准备工作，与相关投资机构担保公司等建立关系，达成合作意向投资公司担保公司等资金到位银行贷款准备工作与银行金融机构建立良好关系，达成贷款意向银行开始放贷项目建设计划项目开发时间备注期项目二期项目三期项目四期项目五期项目九项目运作分析及投资收益分析项目改造整体思路定州市房地产市场刚刚起步，在具备中等准地级市城市人口规模，市规划局统计目前批准项目规划规模约为万，已开工项目约万，项目规模般较小，项目销售情况良好。

由于供需不平衡，购房人挑选余地不大，从土地市场上看，定州城区内无地可供，只能从盘活存量建设用地上下功夫，为此市政府今土地出让金按比例返还，用于项目改造建设，具体返还比例。

项目评估地价为万亩，因此，该项目土地政府收益应不超过万亩。

基础工作情况我公司与杨庄子社区两委会建立了良好关系，经过广泛考察筛选双方就合作事宜达成协议。

我公司开始深入到社区调研，掌握总体情况，论证起步工程。

总体户数户，平均宅基地占地亩。

最终选择位于地块西侧作为起步区考虑到该区域拆迁户少，有利于项目快速启动，起步区共有居民住宅处，闲散土地亩，企业户，我公司与居民建立了良好关系，居民都表示愿意改造，同意我公司对社区进行改造。

我公司积极与市政府西城区政府以及相关各部门建立良好关系。

在我公司努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目前期准备做了具体部署和指示并责成市规划局西城区杨庄子社区新华公司尽快拿出科学合理实施方案。

政府让协议双方按政府项目招商程序进行规范，再次签订了定州市区片改造意向书并报政府备案。

我公司还组织定州市相关部门到天津考察项目，包括华苑梅江华明镇等，对我公司有了更充分了解，对我公司前期所做工作表示认同，支持我公司对杨庄子社区进行改造建设。

项目进展情况社区领导班子以建设和谐社区为目标，为民所想积极响应市委市政府号召，经充分发扬民主，通过合法规范程序，与社区居民达成共识对杨庄子社区进行改造建设。

社区居委会向总论河北省宏观概况简称新华集团始建于年月，由集团总部和个公司组成。

集团定位区域经济和城市运营，建设项目涵盖环渤海区域，在小城镇建设和旧城改造方面有丰富经验。

新华集团恪守诚信为本，秉承和谐创新卓越共赢企业理念，遵循构建卓越空间，引领未来生活企业宗旨，脚踏实地，奋力拼搏，取得了骄人业绩。

河北新华房地产开发有限公司简称河北新华是新华集团子公司，注册资金万元。

负责河北区域土地开发房地产开发和城市建设投资业务。

以沿线中心城市和正在发展中等城市为公司战略发展布局。

经过长期考察论证，决定对定州杨庄子社区进行投资改造建设。

规范运作，合法经营，诚信为本，创新共赢。

河北新华为投资者努力搭建资源整合和资本运营平台。

二河北新华公司定位与发展愿景公司定位通过与专业投资管理公司合作，重点在河北投资住宅物业，发掘三四线城市物业地产价值，获得长期经营收益和资产增值及运作收益。

长安汽车旭阳焦化伊利实业等批工业项目先后投产三大工业园和物流基地正在建设国家重点工程南水北调京汉高速铁路张石高速公路进展顺利。

年，定州市城市化率已达到，高于全省平均水平个百分点。

到年，定州将建成冀中地区有辐射力和影响力现代化中等城市，定州市与石保互补，形成冀中城市带全市城市化率达到，城区规模达到平方公里，城区人口达到万人。

三项目基本情况项目区位及用地杨庄子社区改造项目位于定州市西南部，东临贯通定州南北主干道博陵街北临定州最繁华道路中山西路西临国道，行政区划属于西城区，距离定州市最繁华地段大世界时代广场商业区大约公里。

该项目宗地为集体建设用地，土地权属杨庄子社区居委会，权属明确。

根据定州市旧城改造政策，纳入旧城改造范围内社区集体建设用地全部变更为国有建设用地，原土地使用人继续使用。

宗地现状四至范围东至博陵街，南至中兴路，西至旧国道，北至中山路。