地京石高速，坐落在森林公园旁边，项目设计充分的与房山优越的自然环境相结合，展示区域资源特点。该项目总投资近亿元，吸纳国际品牌余家，预计年年底动工，年年底正式营业。的建成将会将房山区经济水平带入新的发展阶段，实现以会展经济休闲购物为可持续发展的经济动力，同时辅以酒店餐饮娱乐等配套服务。房山区也将会借助形成的聚集效应和拉动效应，实现良好的经济效益和社会效益。对该区域的房地产市场而言，更是次难得的发展和提升的机会。良乡大学城北京良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻规划中的六环。园区规划占地平方公里，规划总建筑面积为万平方米，总投资约为亿人民币。目前中国社会科学院研究生院北京理工大学北京工商大学首都师范大学首都医科大学已与房山区政府签订合作协议。园区内包括教学科研区中央景观及公共设施区学生生活区。其中，教工住宅区高科技园区独立于园区外建设。自年开始，部分院校陆续入驻，逐步形成国际化社会化科学化人性化知识化的世界流大学城。目前，良乡大学城仍处于建设和发展中，但从部分入住的院校来看，已对周边的房价带来了良好的带动效应。同时，大学城特有的教育资源和人文内涵将成为区域内新的亮点增长点。不少周边项目配备了社区幼儿园小学初中，逐步形成从幼儿园到大学的教育条龙服务。我们相信，随着良乡大学城的逐步建设和完善，房山区域的教育配套也将会得到质的飞跃和提升。客户近郊置业关注区域分析据网络调查统计资料显示，受访者选择的区域主要集中在通州昌平和顺义三个区域。这主要是因为，经过近几年的发展，通州昌平和顺义的基础交通建设已比较完善，周边配套设施也较为完备。特别是通州，房地产市场发展已相对成熟，不少知名的大型的房地产开发公司在通州也设有项目，逐渐形成聚集效应。其次，大兴房山和亦庄的选择较为集中，选择率分别为和。而门头沟密云等地的选择最少，受关注度最低。随着北京小时生活圈的建立，将拉近这些区域与市区中心的距离，为其发展提供足够的空间。调查结果如图所示客户近郊置业的原因分析同样，在调查选择近郊置业的原因中发现，的受访者选择了价格便宜，可见消费者在置业时对价格较为敏感，而近郊商品房的价格仅为城区房价的，较低的价格对消费者有较大的吸引力。同时，的受访者认为，近郊房屋的交通比较便利，上下班所花费的时间可以接受，这反映出消费者对选择近郊置业的有定的认可度，特别是北京近期将建设大量的公共基础交通设施，近郊到城区的通勤时间将明显缩短，这更促使消费者选择在近郊置业。另外，的消费者希望在环境较为优美的近郊购买房产，以供父母养老使用。的受访者希望将郊区住房作为周末度假和娱乐休闲的场所。市场调查结论房山区的宜居低密度区住宅区域地位基本确立，同时考虑目前还暂处于价值洼地，置业者的认知度逐步提高目前区域新推楼盘的规模均较大，销售价格处于上升阶段随着大学城的开发建设，区域市场价值将不断提升房山工业园区中，入驻企业的规模，带来企业中高层管理人士白领群体的置业需求周边良乡建材城昊天建材城等商贸经营中的小业主，也存在着置业改善居住条件的需求。项目定位市场定位由于房山片区及良乡周边已建成项目品质不高，近期新推楼盘位置分散，区域没有形成集中的居住氛围，公共及生活配套设施尚属欠缺，区域内商业物业目前在售项目极少。同时据委托方提供项目资料及拟经营模式考虑，本项目按功能分区划分为商住公寓商业娱乐三部分，其中公寓建筑面积,平方米，共计套，面积为平方米套，面向自主及投资客户群体商业部分建筑面积,平方米，可整售或整租，适于经营大型商场连锁超市银行网点经济型酒店等多种行业娱乐部分建筑面积,平方米，可整售或整租，适于经营健身房保龄球馆游泳馆兵乓球馆台球馆等娱乐场馆。客户定位周边私营企业主企业中高级管理者公务员教师等的工作经营投资需要。项目分析及定位判断优势项目地处已建成成熟社区，交通便捷，周边工作生活聚集人口较为密集项目公寓户型布局合理面积大小适中，总投资较少，适于自主及投资周边大型同类商业娱乐场所较少，项目具有竞争优势本项目原始取得成本建设成本较低，能够抵御市场波动风险。劣势项目公寓部分无法出售产权，使用权有期限限制周围生活配套不完善，没有成熟的商业氛围项目开发商无开发高档商业物业的经验，在区域无品牌效应。机会良乡片区近期可推出的商业楼盘十分有限，无法满足置业者需求交通条件的完善居住品质的提高入驻群体消费能力的提高周边配套氛围的日趋成熟，为本项目的入市带来了新的契机。威胁周边在建项目规模较大，且多为综合体，吸引分流了众多本项目目标客户目前房地产政策面的严控市场的动向不明，将会对本项目入市造成定的影响。分析结论项目公寓户型定位有优势，权属不够完整，与在售项目相比，需有总价位的优势。本项目商业部分就自身特点而言，体量较大需要客户接盘实力较强且经营方向明确经营经验丰富。本项目应把握良乡片区可推出商业项目较少片区规划前景良好区域商品房销售畅顺等重大机遇发展本项目。从商业综合项目本身内在因素和外部条件判断，我们建议委托方应针对不同功能物业寻找经验丰富的经营者，提升项目档次及竞争力，确保项目租售畅顺。项目销售价格确定及销售率预测销售价格确定我们根据良乡片区的市场状况，并结合项目自身素质及优劣势，以及片区发展前景的预测，综合上述因素，在本项目的经济测算中，预测本次评价的公寓租赁使用权均价万元套精装销售均价商业部分为,元平方米娱乐部分为,元平方米。销售率出租率预测根据项目价格分析，参照周边同类楼盘的般销售状况及竞争因素，按照上述销售价格租赁价格的确定，预计本项目的合理销售期出租期约为两个季度以年季度至年季度为止，在测算期内本项目能达到的合理销售率出租率为。销售率具体详见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表出租率具体详见附表项目租金收入与经营税金及附加估算表。四项目总投资估算与资金筹措测算原则及前提条件测算期确定我们以本项目现状为基础，考虑合理建设工期，计算期从年季度开始至年季度。具体项目建设计划见附表项目工程计划横道图。项目预计将于年季度开始销售。基准收益率的确定本项目为普通房产项打印，声光或语音报警等。可根据发送的事故总信号，保护信号相应模拟量或线路有关刀闸状态，区别事故信息与正常变位存档。报警在专门开辟的窗口位置且能实时打印事件顺序记录当越限告警时，可通过报警窗口显示，并可根据需要打印记录。报警类型包括变位告警含系统发生遥信正常变位时，给出变位画面和文字提示，根据设定进行语音告警或打印记录。越限告警数据量越限时，数据变色，根据设定给出语音提示或打印记录。事故告警系统发生事故时，给出强烈告警，推出光字牌或相关画面，给出文字提示，变位闪烁，语音提示，打印事故信息，启动事故追忆。工况告警站内间隔级设备数据通道系统中服务器或工作站故障时，系统给出告警信息。事故追忆当系统出现事故变位时，自动记录与其有关的遥测事故前后的值。人机会话功能具有图形无级缩放，画面导航，漫游和热点选择功能。画面调出时间及动态数据刷新时间符合电力部部颁标准。既有全景又有细节显示，在对图形放大缩小时，自动按比例选择合适的平面显示。支持机双屏显示，双屏能同时显示不同的画面内容，鼠标在双屏之间快速随意移动。可用鼠标或键盘选择厂站名索引表热点热键等调图。曲线可局部放大可用鼠标选中曲线族上的任意曲线，可拉开并使其上下移动。支持画面硬拷贝。画面的更新周期可由用户自己定义。画面显示类型各种类型的中文表格包括索引目录表电力系统实时数据表越限工况显示表事项顺序记录表报警览表常用数据表厂站设备参数表静态信息表备忘录等。系统支持分辨率和色显示，全图形方式。显示内容实时采集计算系统估计和人工置入的各种电网动态及静态运行参数。如秒，用户可调遥测量越死区传送时间秒遥信变位传送时间规约时秒前置机收到变位到显示时间秒遥控命令响应时间秒遥调命令相应时间秒分辨率毫秒调画面响应时间秒双服务器切换时间秒双前置机切换时间秒主站系统运行环境温度湿度无凝结供电电源系统支持的通信通道类型专用电缆通道微波通道电话线路通道光纤通道扩频通信通道无线通信通道卫星通信通道系统结构系统采用基于客户服务器模式的分布式网络结构，网络拓扑为星型。采用集线器联网，以协议交换数据。系统结构合理，灵活多样，既能满足用户对技术功能的要求，价格适中，又易于扩充和升级换代。硬件配置计算机工业级机，内存，硬盘容量，分辨率，色，以上大屏幕显示器声卡和音箱调度机配备声卡和音箱，用于语音报警提示网络器件每台机器可配置网卡通过网络线缆与集线器相连打印机可配备多台打印机，分别用于定时报表打印机和随机事故打印模拟屏系统支持对模拟屏的通讯调制解调器系统支持远程诊断等软件配置操作系统操作系统数据库管理系统关系数据库办公自动化系统应用软件监控软件第六部分项目实施进度安排建立项目实施管理部门备调转代旁路开关替代运行时，所有与旁路开关有关的量次对应到位。系统自动记录旁路替代操作事件。电量处理接收并处理发送的实测脉冲计数值。对有关有功无功功率进行积分生成电度量包括送电受电累计。调度员人工设置电度量值。能按峰谷平时段处理电度量，峰谷时段可定义选择。控制支持下述控制地京石高速，坐落在森林公园旁边，项目设计充分的与房山优越的自然环境相结合，展示区域资源特点。该项目总投资近亿元，吸纳国际品牌余家，预计年年底动工，年年底正式营业。的建成将会将房山区经济水平带入新的发展阶段，实现以会展经济休闲购物为可持续发展的经济动力，同时辅以酒店餐饮娱乐等配套服务。房山区也将会借助形成的聚集效应和拉动效应，实现良好的经济效益和社会效益。对该区域的房地产市场而言，更是次难得的发展和提升的机会。良乡大学城北京良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻规划中的六环。园区规划占地平方公里，规划总建筑面积为万平方米，总投资约为亿人民币。目前中国社会科学院研究生院北京理工大学北京工商大学首都师范大学首都医科大学已与房山区政府签订合作协议。园区内包括教学科研区中央景观及公共设施区学生生活区。其中，教工住宅区高科技园区独立于园区外建设。自年开始，部分院校陆续入驻，逐步形成国际化社会化科学化人性化知识化的世界流大学城。目前，良乡大学城仍处于建设和发展中，但从部分入住的院校来看，已对周边的房价带来了良好的带动效应。同时，大学城特有的教育资源和人文内涵将成为区域内新的亮点增长点。不少周边项目配备了社区幼儿园小学初中，逐步形成从幼儿园到大学的教育条龙服务。我们相信，随着良乡大学城的逐步建设和完善，房山区域的教育配套也将会得到质的飞跃和提升。客户近郊置业关注区域分析据网络调查统计资料显示，受访者选择的区域主要集中在通州昌平和顺义三个区域。这主要是因为，经过近几年的发展，通州昌平和顺义的基础交通建设已比较完善，周边配套设施也较为完备。特别是通州，房地产市场发展已相对成熟，不少知名的大型的房地产开发公司在通州也设有项目，逐渐形成聚集效应。其次，大兴房山和亦庄的选择较为集中，选择率分别为和。而门头沟密云等地的选择最少，受关注度最低。随着北京小时生活圈的建立，将拉近这些区域与市区中心的距离，为其发展提供足够的空间。调查结果如图所示客户近郊置业的原因分析同样，在调查选择近郊置业的原因中发现，的受访者选择了价格便宜，可见消费者在置业时对价格较为敏感，而近郊商品房的价格仅为城区房价的，较低的价格对消费者有较大的吸引力。同时，的受访者认为，近郊房屋的交通比较便利，上下班所花费的时间可以接受，这反映出消费者对选择近郊置业的有定的认可度，特别是北京近期将建设大量的公共基础交通设施，近郊到城区的通勤时间将明显缩短，这更促使消费者选择在近郊置业。另外，的消费者希望在环境较为优美的近郊购买房产，以供父母养老使用。的受访者希望将郊区住房作为周末度假和娱乐休闲的场所。市场调查结论房山区的宜居低密度区住宅区域地位基本确立，同时考虑目前还暂处于价值洼地，置业者的认知度逐步提高目前区域新推楼盘的规模均较大，销售价格处于上升阶段随着大学城的开发建设，区域市场价值将不断提升房山工业园区中，入驻企业的规模，带来企业中高层管理人士白领群体的置业需求周边良乡建材城昊天建材城等商贸经营中的小业主，也存在着置