付金乐园旅游产品匮乏，相关旅游度假与亲子教育主题明确，国内及广东市场基本无竞争。儿童主题产品需求旺盛但严重供应不足，表明本主题产品贴切市场需求，具有极高的文化与经济价值。片区基础设施基本成型，项目首期用地及发展用地有保障，主题延伸可塑性强，本项目亦是南部新城急需的区域配套，区域市场消费潜力较大，近期无其它同类主题旅游项目可开发。酒店公寓等商服配套，现为南部新城区域最大规模与最高起点，且有主题概念支持，市场基本无竞争对手。南部新城未来三到四年内无大型商业新项目推出，商用物业的市场空白存在有定时间，土地供应上看，在本项目推出市场时，片区内基本上无竞争对手。市场分析有关结论主题定位立意新颖，国内首创，在大力发展旅游经济的惠州市，具有广阔的市场前景南部新城区域基础设施完善，土地资源丰富，具备开发大型旅游文化产业的先天基础交通地理位置突出，适合打造大型主题旅游乐园片区发展日益成熟，潜在区域商业前景巨大，项目片区内无明显竞争对手酒店公寓及配套商服，是区域内最重要的商业配套，市场前景看好。三项目分析及市场定位地块解析交通条件惠城区南部新城三栋镇核心区域，惠南大道旁，邻近惠南大道外环路惠大高速莞惠高速，四通八达，且有多路公共汽车通过。周边配套学校惠州学院加其它中小学休闲体育公园南山森林公园。地形地势本宗地形状呈长方形，地势平坦，无不良地质情况，周边适宜大型乐园开发用地储备充足，且具自然山水优势。水电气保障本项目建成后水电气供应充足，保障程度较高。规划限制条件城市规划对该宗地无其他特殊使用规定，目前也无他项权利限制。项目分析优势南部新城全新规划，惠州市未来几年政府重点发展区域项目儿童成长乐园主题定位，立意新颖，国内首创，市场空间巨大毗邻南部新城大型住宅小区，周边高消费力人群多省内乃至国内无相同定位旅游产品，市场基本无竞争对手，因此，准确的文化与主题定位可使本项目脱颖而出项目自身规模大，旅游项目特点，自身可聚集起庞大人流与消费群商业规划起前，游乐购物有机结合，可引来知名商家进驻，先期占领市场酒店公寓式住宅定位，既服务商业，又具无限投资价值，区域无同类产品竞争。劣势周边无其它商业，目前商业氛围不浓，前期须依靠自身游乐项目聚集人气项目地块较小，以室内游乐设施为主，无法进驻大型游乐设备，须待项目后续户外乐园开发完毕，方能形成完整旅游体系项目立意新颖，但主题营运无借鉴，前期推广与运营成本会较高机会惠州宏观经济发展形势回稳向好，经济增长率高未来几年片区大量供应和入住的楼盘，带来大量高消费力人群。复合旅游型项目，可得到更多政府资源的帮助项目主题定位新颖，不但吸引本地及粤东游客，更可吸引珠三角及广东省内大量游客，商业前景看好南部新城为诸多知名商家看好，急待大型购物中心型商用物业以进驻紧盯儿童文化消费市场，市场空间与机遇大，产业链的打造可塑性强准确的定位有效的营销策略可降低经营风险威胁广东省内其它大型游乐园的陆续建成或加推，分流项目旅游客户南部新城的崛起，将引来其它开发商投资商服物业，分流本项目未来运营中消费人流。项目评价受惠于年省运会，以及市政府对南部新城的重点投入，加上交通与环境的完善，本项目凭借自身优越地理位置独特新颖的项目定位超前意识的规划设计流的组织运营以及楼宇整体质素优良等特色，从旅游文化建筑设计商业运营文化推广与传播物业管理等方面充分考虑经营与投资的需求，同时预期的开业营运时间上市场无竞争，在年底年初投入市场，其招商与旅游主题运营前景非常乐观。四项目定位及项目评估项目定位主题旅游产品定位目前惠州旅游产业集中在自然资源的开发上，大型文化主题人文景观的旅游项目开发尚为空白，而儿童文化消费产业在国内尚无形成规模化产业链。市场存在巨大的潜在需求，项目的旅游文化经营性定位，以儿童成长游乐为中心，带动上下游产业，集创意生产休闲娱乐商贸为体的站式大型产业发展基地，其次为酒店公寓商服配套，再由发展商下属文化传播公司设计主题理念，发扬文化精髓，这样就满足目标客户要求，营造出整体的文化气氛，吸引更多的游客，对经营投资者来讲，项目以儿童游乐为主题概念，以主题旅游文化传播打造完整产业链加休闲娱乐商贸为主流运营方向，引入或培养极具主题品牌的主力商家，瞄准国内外空白的儿童文化消费需求，填补儿童文化消费市场之空白。按照人有我有，人无我有，兼顾实用性，经济性，与适应超前性为方针的适度配套各类商服设施。同时配备各类高档次娱乐场所真冰滑冰场豪华影剧院大型室内外多功能游泳场等。南部新城综合商服与酒店市场初步升起，潜力巨大，如果能够把握机会，填补南部新城区域商服和高层酒店公寓的空白，首先就将取得区域的领先地位与优势。特色定位本项目地处南部新城核心区域，地位位置优越，本项目策划的偏重点在于复合旅游式主题商业选择，主题定位为以儿童游乐为中心，以文化传播产业链打造为驱动力，集休闲娱乐商贸为体的站式大型商业体，其次为酒店公寓酒店项目。为锻造本项目的高品质，体现复合型旅游地产的特点，本项目的几个特色点如下高起点规划，特色造型，拟采用豪华邮轮造型，其鲜明的特色将使其成为惠州的个地标性建筑完整的主题文化产业链，复合型的综合旅游度假基地，满足目标客户的多层次消费需求远景规划的超大型户内外综合旅游乐园，超大型的规模能持续推动旅游市场的不断壮大，带来更多层次的市场消费尽善尽美而舒适的公用配套设施，远打造更宜人的购物休闲空间，游乐设施真冰滑冰场豪华电影院水上游乐，综合型购物商场，应有尽有④超大型室内外停车场，满足旅游购物停车需要，符合现代旅游购物休闲的需求寓教于乐的主题游乐定位，内部功能设施满足儿童青少年教育的需求，亲子教育文艺教研电子益智，开创儿童主题先河。预期营运收益分析项目拟采用儿童成长乐园为主题的文化旅游多元化运营模式，开发商金洲置业仅作为地产开发商持有物业，由经营管理公司向金洲置业整体租赁迷你三国动漫物业，进行综合产业运营。而文化传播公司负责文化推广品牌传播，物业管理公司提供物业管理服务的集团化运营模式，各分支企业具备各自的项目收益来源，有机配合，相营，产业链端各项收益，支洲置技术成熟度市场开发程度产品的寿命期等结合行业和产品特点，制定项目初步营运计划，投产第年产量达到设计能力的，投产第二年产量达到设计能力的，以后各年达到设计生产能力。营业收入与营业税金估算估算依据产品销售价格高效有机复混肥元吨含税产品销项增值税率，城市维护建设税教育费附加分别为增值税的和原料鸡粪秸秆尿素磷酸铵氯化钾过磷酸钙钙镁磷肥进项增值税率，其余原辅材料包装材料进项增值税率。产品营业收入万元万元万元原辅材料及外购动力价格估算项目单位单价元备注原辅材料鸡粪吨含税秸杆吨含税发酵菌剂吨含税尿素吨含税磷酸铵吨含税氯化钾吨含税过磷酸钙吨含税钙镁磷肥吨含税粘结剂吨含税包裹剂吨含税二包装材料塑料编织袋个含税三燃料动力电度含税煤吨含税水吨含税营业收入及税金估算附表营业收入营业税金及附加费和增值税估算表，项目生产正常年增值税营业税金附加合计为万元其中增值税万元。营业利润估算利用鸡粪生产高效有机复混肥建设项目附表损益表，项目正常生产年平均利润总额为万元，生产经营期年平均所得税为万元。项目总投资收益率资本金净利润率总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，系指项目运营期内年年平均净利润与项目增量资本金的比率。经计算项目总投资收益率项目资本金净利润率项目清偿能力分析本项目无银行贷款，无需偿还。财务现金流量分析附表分别为项目投资融资前现金流量表和项目资本金现金流量表。在计算期内，项目累计现金流量在第六年出现正值，累计现金流量为万元。财务生存能力分析财务计划现金流量表，见附表，通过分析，在计算期内整个项目每年资金盈余为正值，具有较大的经营净现金流量，说明项目方案合理，实现自身资金平衡的可能性大，项目有足够的净现金流量维持正常运营，以实现项目财务可持续性。资产负债资产负债见附表由该表可以看出，本项目建设成后，资产负债率流动负债逐年降低，至计算期末为，项目计算期内资产负债率基本处于的合理区间流动比率从投产第年起大于，说明本项目偿付流动负债变现能力都较强。不确定性分析盈亏平衡分析利用鸡粪生产高效有机复混肥建设项目计算结果为以生产负荷计以产量计吨以营业收入计万元以上计算结果表明，本项目盈亏平衡点较低，项目适应市场变化能力和抗风险能力较强。敏感性分析本项目项目投资的财务内部收益率为所得税前，财务净现值为万元所得税前动态投资回收期为年动态，所得税前，含建设期。如果营业收入增加，经营成本减少，建设投资减少，本项目的经济效益比基本方案更好，所以本项目敏感性对建设投资增加和减少，经营成本增加和减少和营业收入增加和减少等因素发生时作变化分析。附表敏感性分析表从结果可以看出营业收入对项目影响最大，建设投资对项目影响最小。主要经济指标财务内部收益率项目投资，所得税前，财务内部收益率项目投资，所得税后，财务内部收益率项目资本金，所得税后，财务净现值项目投资，所得税前，万元，财务净现值项目投资，所得税后，万元，财务净现值项目付金乐园旅游产品匮乏，相关旅游度假与亲子教育主题明确，国内及广东市场基本无竞争。儿童主题产品需求旺盛但严重供应不足，表明本主题产品贴切市场需求，具有极高的文化与经济价值。片区基础设施基本成型，项目首期用地及发展用地有保障，主题延伸可塑性强，本项目亦是南部新城急需的区域配套，区域市场消费潜力较大，近期无其它同类主题旅游项目可开发。酒店公寓等商服配套，现为南部新城区域最大规模与最高起点，且有主题概念支持，市场基本无竞争对手。南部新城未来三到四年内无大型商业新项目推出，商用物业的市场空白存在有定时间，土地供应上看，在本项目推出市场时，片区内基本上无竞争对手。市场分析有关结论主题定位立意新颖，国内首创，在大力发展旅游经济的惠州市，具有广阔的市场前景南部新城区域基础设施完善，土地资源丰富，具备开发大型旅游文化产业的先天基础交通地理位置突出，适合打造大型主题旅游乐园片区发展日益成熟，潜在区域商业前景巨大，项目片区内无明显竞争对手酒店公寓及配套商服，是区域内最重要的商业配套，市场前景看好。三项目分析及市场定位地块解析交通条件惠城区南部新城三栋镇核心区域，惠南大道旁，邻近惠南大道外环路惠大高速莞惠高速，四通八达，且有多路公共汽车通过。周边配套学校惠州学院加其它中小学休闲体育公园南山森林公园。地形地势本宗地形状呈长方形，地势平坦，无不良地质情况，周边适宜大型乐园开发用地储备充足，且具自然山水优势。水电气保障本项目建成后水电气供应充足，保障程度较高。规划限制条件城市规划对该宗地无其他特殊使用规定，目前也无他项权利限制。项目分析优势南部新城全新规划，惠州市未来几年政府重点发展区域项目儿童成长乐园主题定位，立意新颖，国内首创，市场空间巨大毗邻南部新城大型住宅小区，周边高消费力人群多省内乃至国内无相同定位旅游产品，市场基本无竞争对手，因此，准确的文化与主题定位可使本项目脱颖而出项目自身规模大，旅游项目特点，自身可聚集起庞大人流与消费群商业规划起前，游乐购物有机结合，可引来知名商家进驻，先期占领市场酒店公寓式住宅定位，既服务商业，又具无限投资价值，区域无同类产品竞争。劣势周边无其它商业，目前商业氛围不浓，前期须依靠自身游乐项目聚集人气项目地块较小，以室内游乐设施为主，无法进驻大型游乐设备，须待项目后续户外乐园开发完毕，方能形成完整旅游体系项目立意新颖，但主题营运无借鉴，前期推广与运营成本会较高机会惠州宏观经济发展形势回稳向好，经济增长率高未来几年片区大量供应和入住的楼盘，带来大量高消费力人群。复合旅游型项目，可得到更多政府资源的帮助项目主题定位新颖，不但吸引本地及粤东游客，更可吸引珠三角及广东省内大量游客，商业前景看好南部新城为诸多知名商家看好，急待大型购物中心型商用物业以进驻紧盯儿童文化消费市场，市场空间与机遇大，产业链的打造可塑性强准确的定位有效的营销策略可降低经营风险威胁广东省内其它大型游乐园的陆续建成或加推，分流项目旅游客户南部新城的崛起，将引来其它开发商投资商服物业，分流