万平米，考虑配套的学校约万平米由合作方建设,我司建设约万平米的非营业性公建,可销售住宅面积约万平米。营业性公建万平米考虑招商或自收自支,不在开发计划中体现,该项目拟分四年开发年开发万平米。年开发万平米。年开发万平米。年开发万平米。三销售周期安排年销售万平米，结算万平米年销售万平米，结算万平米年销售万平米，结算万平米年销售万平米，结算万平米。第七章投资收益分析成本预测依据项目现状条件各专业配套收费标准及其他政策性收费标准新城东区实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，估算该项目总投资亿元，单位可售面积完全成本元平米，详细构成如下项目总成本万元单位成本说明土地成本土地方补偿费,总用地亩，每亩万元地价中包含土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设施拆迁合作方补偿费,与合作方初步确定。出让金,出让面积亩万平米，评估价约元平米,应按计算，应为元平米，污染企业外迁可优惠到，计元平米大市政配套费,建筑面积万平米元平米,其中含污水雨水煤气自来水道路及其他元平米交易费评估值的契税土地补偿费出让金大配套之和的二开发前期费,勘察设计费,报批报建费,三通平费场地具备道路场地平整，按新城标准考虑临水万元临电万元临时设施费临时围墙万临时办公室装修临时围板万三主体工程费,新城东区多层签约价元平米,变更及签证元平米,本项目按元平米考虑另考虑套样板间万考虑提高建造档次万,折元平米四社区管网费,给排水系统费,供暖系统费,含换热站建设费红线外管网费元平米锅炉房建设费元平米锅炉房征地费元平米区内工程费为元平米室外燃气系统,含气源发展基金元平米区内工程费元平米灶表费元平米室外高低压,室外消防系统室外智能系统道路及广场新城此项造价约为元平方米综合管网设计工程费的。五园林环境,依设计方案的不同而不同环境设计环境工程总造价绿化建设费,区内区外绿化支出，新城约为元平方米建筑小品新城此项造价约为元平方米围墙建造费包括永久性,二现金流出付地价款付工程款开发间接费,期间费用税金小计现金流出现值,三净现金流量四累计净流量五平均资金占用,六资金成本七内部收益率八获利指数九资金峰值比例十地价支付贴现比十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为年季度缺口万元季度缺口万元年季度约万元，天津公司现有项目不能提供资金支持，希望总部结算中心支持。第八章可行性结论项目优势政府对梅江的宣传导向，以及梅江项目自身的炒做，提升了河西区黑牛城道外侧的地位，吸引了有效消费群体的关注。宗地临近梅江的区位，将有助于今后本案的营销推广。万科的品牌已经深得消费者认同，但由于万科在西南部市场直未有开发项目，故造成了定的追随万科品牌的潜在客群存在，宗地的开发，将极充分的调动这部分潜在人群。万科的品牌及开发手法在天津处于流水平，在竞争中处于有利位置。本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在万元以上的产品占本区需求量的，占全市该档次产品成交的，占全市该档次产品成交之首。宗地内原为完备，在本项目的社区配套规划中只需配置小学校幼儿园。部分配套设施可考虑与梅江及梅江南居住区规划的配套资源共享，但周边地区当前可利用的配套资源较为缺乏。该项目的用地现状中，环境资源较为丰富原厂区建设中，保留了大量的高大树木，本项目的开发建设对完善该区域的自然环境，提高并丰富该区域的居住层次，带动该区域的社区文化建设与居住新观念，并为万科占领天津市区重要的住宅市场南部地区，有着深远的影响。二规划设计的可行性分析项目用地内规划有小学,该小学不单纯为该项目服务,而是为总个控规单元区域内居民服务,由于项目用地南侧梅江二期用地内规划有规模较大的国际学校距离本项目较近,本项目内小学就有可能不必须建设,我司希望规划调整掉该学校,但目前未确定,在规划时仍考虑建设,同时合作方表示他们出面来调规划或建设学校,我司按规定交纳有关教育建设费用。该项目目前只有政府做的控制性规划，在做详细规划时，可进行适当调整，般来说项目周边的市政道路是不能调整的，项目用地内规划支路及配套公建位置可进行调整，容积率也可进行调整，但不能超过政府规划的上限。我司拟规划的经济技术指标总用地面积万平方米其中市政待征地万平方米居住用地万平方米总建筑面积万平方米居住用地容积率其中非营业性公建万平方米营业性公建万平方米住宅总建筑面积万平方米住宅容积率住宅建设用地万平方米。产品四层五层半花园洋房联排别墅小高层我司拟定住宅容积率为左右，拟以多层为主导产品，突出环境设计，强调高尚社区文化氛围，实现我司规划设计思路。项目宗地比较规整，朝向南偏东。左右，属黄金朝向。东至市政干道解放南路，需退绿化隔离带米北至市政规划路，需退绿化隔离带米西至市政景观河卫津河，需退绿化隔离带米南至市政规划路。该地块原为玻璃厂区，地势平坦，地块内竖向标高与市政干道相符。总体来讲场地情况良好，适于完成我司规划设想。居住区主要出入口沿规划路和红旗南路设置,方便交通及与现有居住区的沟通联系。由于该项目周边的开发缓慢，当前基本生活配套设施不健全，需按规划配套建设公建，规划配套公建面积约万平米，并考虑部分与梅江及梅江南居住区生活配套设施的资源共享，周边地区可利用大的商业医疗教育文化体育以及娱乐设施完备，方便居民使用，规划中可考虑少建营业性公建。通过对天津市房地产市场及梅江顺弛名都名都新园等周边居住区楼盘对照分析，表明我司拟在玻璃厂项目推出的多层住宅产品的规划设想，抓住了该地区缺乏标志性高品质住宅的市场迎合点，具有很强的可操作性。第六章项目开发计划开发机遇根据天津公司年经营计划，需要有新的项目上马，提供利润支持，以保证完成集团下达的经营计划。该项目主要竞争项目梅江生态居住区已经开始建设，但大气候还未形成，该项目如果今年开发将具有优势。该项目地价支付压力较大，不适合做储备项目。鉴于以上几点，计划年开发该项目，初步预计可在年初开工。二开发周期安排玻璃厂项目如果按我司的规划设想进行调整后，项目总建筑面积为万平米,其中住宅面积约万平米，配套非营业性公建面积厂区，禁应达以上。建筑设计设计依据主要技术规范建筑结构设计统标准建筑结构荷载规范建筑地基基础设计规范建筑地基处理技术规范混凝土结构设计规范砌体结构设计规范钢结构设计规范给水排水工程构筑物结构设计规范给水排水工程钢筋混凝土水池结构设计规程无粘结预应力混凝土结构技术规程混凝土给水排水工程构筑物变形缝设计规程网架结构设计与施工规程建筑抗震设计规范室外给水排水和煤气热力工程抗震设计规范建筑设计防火规范利用畜禽粪便及农村生活垃圾中的有机废弃物生产有机肥和车用沼气替代石油示范项目混凝土碱含量限制标准设计依据建筑结构设计统标准建筑模数协调统标准厂房建筑模数协调标准建筑设计防火规范设计标准及规范设计标准建筑物抗震设防烈度为度。本次建筑耐火等级为二级。建筑设计根据本项目建筑物的特点，厂区生产建筑与非生产建筑之间体量差距悬殊，因此在建筑处理上要特别注意各个生产建筑与非生产建筑之间的内在联系，建筑外观设计上力求体现简洁，明快，统，和谐，体现现代工业的特点。在建筑总体设计上力求体现建筑与周围环境的完美统。根据厂区地理位置及生产工艺流程的要求，厂前区布置在整个厂区的西部。厂前区建筑是整个厂区建筑风格的集中体现，其型体外观及色彩等决定了厂区其他工业建筑的处理手法。因此在厂前区建筑设计上力求形式组合多样，造型新颖，色彩鲜明，注意传统与现代的有机结合。厂前区建筑物主要包括综合办公楼含化验室会议室活动室及值班宿舍在内，食堂浴室等。厂前区建筑均为两层建筑。本次生产区建筑物包括预处理设备间，消化罐控制室锅炉房生物脱硫间沼气净化提纯车间变配电室以及堆料和堆肥厂房和料棚，由于生产性建筑的体量较大，因此需采用化整为零的手法使整个厂区建利用畜禽粪便及农村生活垃圾中的有机废弃物生产有机肥和车用沼气替代石油示范项目筑和谐统。该厂区附属建筑物的面积指标参照建设部有关规定并结合考虑该厂的特殊性需要确定的。装修材料厂区建筑物外墙贴暖色面砖，局部配以白色外墙涂料。建筑物采用水泥地面，白色涂料内墙面，顶棚喷白色内墙涂料。采用银灰色铝合金窗，内木门，铝合金外门及夹心钢门。表主要建构筑物览表序号名称规格数量原料搅拌池原料搅拌池反应罐基础生物脱硫塔基础二次发酵罐集沼液井凝水井，贮液井干式柔性气柜基础循环冷却水池热储罐基础消防水池综合办公楼锅炉房及发电机房泵房泵房电控室变电室利用畜禽粪便及农村生活垃圾中的有机废弃物生产有机肥和车用沼气替代石油示范项目门卫室二厂区卫生间消防泵房净化车间压缩机房室外道路工程绿化工程围墙合计结构设计建筑结构设计应充分注意地基土的特点，适当划分结构单元，增加结构的整体性，适当降低非结构构件的连接刚度，增强对地基变形的适应能力。加强地面结构及地面排水措施，防止车间冲洗水对地基的影响。结构设计按地震裂度设防。第九章节约能源编制依据中华人民共和国节约能源法年月日执行关于固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇章编制及评估的规定国家计划委员会国家经济贸易委员会建设部计节能号。编制原则本项目工艺设计中尽量万平米，考虑配套的学校约万平米由合作方建设,我司建设约万平米的非营业性公建,可销售住宅面积约万平米。营业性公建万平米考虑招商或自收自支,不在开发计划中体现,该项目拟分四年开发年开发万平米。年开发万平米。年开发万平米。年开发万平米。三销售周期安排年销售万平米，结算万平米年销售万平米，结算万平米年销售万平米，结算万平米年销售万平米，结算万平米。第七章投资收益分析成本预测依据项目现状条件各专业配套收费标准及其他政策性收费标准新城东区实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，估算该项目总投资亿元，单位可售面积完全成本元平米，详细构成如下项目总成本万元单位成本说明土地成本土地方补偿费,总用地亩，每亩万元地价中包含土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设施拆迁合作方补偿费,与合作方初步确定。出让金,出让面积亩万平米，评估价约元平米,应按计算，应为元平米，污染企业外迁可优惠到，计元平米大市政配套费,建筑面积万平米元平米,其中含污水雨水煤气自来水道路及其他元平米交易费评估值的契税土地补偿费出让金大配套之和的二开发前期费,勘察设计费,报批报建费,三通平费场地具备道路场地平整，按新城标准考虑临水万元临电万元临时设施费临时围墙万临时办公室装修临时围板万三主体工程费,新城东区多层签约价元平米,变更及签证元平米,本项目按元平米考虑另考虑套样板间万考虑提高建造档次万,折元平米四社区管网费,给排水系统费,供暖系统费,含换热站建设费红线外管网费元平米锅炉房建设费元平米锅炉房征地费元平米区内工程费为元平米室外燃气系统,含气源发展基金元平米区内工程费元平米灶表费元平米室外高低压,室外消防系统室外智能系统道路及广场新城此项造价约为元平方米综合管网设计工程费的。五园林环境,依设计方案的不同而不同环境设计环境工程总造价绿化建设费,区内区外绿化支出，新城约为元平方米建筑小品新城此项造价约为元平方米围墙建造费包括永久性,二现金流出付地价款付工程款开发间接费,期间费用税金小计现金流出现值,三净现金流量四累计净流量五平均资金占用,六资金成本七内部收益率八获利指数九资金峰值比例十地价支付贴现比十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为年季度缺口万元季度缺口万元年季度约万元，天津公司现有项目不能提供资金支持，希望总部结算中心支持。第八章可行性结论项目优势政府对梅江的宣传导向，以及梅江项目自身的炒做，提升了河西区黑牛城道外侧的地位，吸引了有效消费群体的关注。宗地临近梅江的区位，将有助于今后本案的营销推广。万科的品牌已经深得消费者认同，但由于万科在西南部市场直未有开发项目，故造成了定的追随万科品牌的潜在客群存在，宗地的开发，将极充分的调动这部分潜在人群。万科的品牌及开发手法在天津处于流水平，在竞争中处于有利位置。本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在万元以上的产品占本区需求量的，占全市该档次产品成交的，占全市该档次产品成交之首。宗