设平米其中建设用地面积平米总建筑面积平米其中商业面积平米其中办公面积平米其中酒店式公寓面积平米容积率建筑密度绿地率六控规调整对相关利益主体及已实施项目的影响对地块业主的影响江苏建江房地产开发公司为目前地块业主，该公司提交的开发方案至目前为止直未获批准。该公司与政府初步协商后表示进行合理的成本补偿后，政府即可将土地使用权收回，重新挂牌出让。同时该公司认为将地块合并开发，并对控规进行调整，能使该地块得到更合理地利用。对地块业主的影响地块的土地使用权人为南京铁道职业技术学院。上文已述，该院同意将地块与地块统进行挂牌以取得迁移资金。控规调整能使地块的土地价值得到极大地提升，该院迁移资金更能得到保证，因此，控规调整对该院是有利的。对路北地块采光的影响该项目对路北地块采光的影响与南京信息大厦类似。由于建宁路道路宽度达米，项目沿建宁路进行退让后，不会对路北采光产生较大影响。参见项目日照分析图。项目日照分析图对东面小区居民的影响及对策项目东面为已建成的绿城花园。大面积的商业配套，必将给居民的生活带来方便。项目控规调整后，建筑物高度增加，建筑面积增多，必将导致人车流量加大，使周边交通受影响。可以通过合理组织交通，提高周边道路的通行能力等措施来减小影响。项目控规调整后，将增大噪声对小区居民的影响。应做好本项目对东面小区居民的防噪规划，建立缓冲带或隔离带等。由于本项目的高层建筑布置在绿城花园的西北面，所以，项目不会对住宅区内的采光产生不利影响。参见项目日照分析图。对周边商业用房业主的影响项目控规调整后，由于项目商业用房的体量增大，必将形成强大的集聚效应，吸引大量的消费者前来购物休闲，从而带动周边商业的发展。红桥市场绿城花园周边门面等都将从中受益。对周边区域居民的影响项目控规调整，项目体量增大，使周边的商业配套等增多，因而周边区域居民将从中受益。总之，该项目控规指标调整后，只要采取合理的措施，不致对相关利益主体造成不利影响，更不会影响他们的权益。七控规调整后对城市设计及景观影响由于控规调整后，用地性质土地利用强度都发生了变化，致使建筑形式体量风格色彩都将面临着变化。控规调整后，该地块将形成现代化的，集商业办公酒店式公寓于体的建筑综合体，将成为建宁路上，与第三商圈现代繁华的整体形象相符的标志性建筑。只要在修建性详细规划及建筑单体设计阶段做好引导和控制，沿建宁路将形成现代化的街道景观和视线通廊，沿西面新规划道路，将形成现代化的商场景观。在项目的西北与东南角，将形成两个大面积的广场，它们以及项目沿道路而形成的退让，不仅为商业活动和居民休闲提供了大面积的开敞的公共空间，而且，其上具有使用功能人口人的配套。十控规调整后市政设施承载能力论证供水商业公寓人办公人合计总进水管配电商业选用两台变压器。公寓选用四台变压器。办公选用两台变压器。对比上次规划，新增市政设施荷载不大其中新增供水，新增供电，市政配套完全能够满足项目的要求。目录项目概况及地块统开发二建宁路近年的发展及主流业态的转变三原控规基本情况及控规调整的必要性原控规基本情况及分析二控规调整的必要性三控规调整的原则四控规调整规划论证用地性质的调整二土地开发强度指标的调整五形体布局模拟及理想的控制指标方案六控规调整对相关利益主体及已实施项目的影响七控规调整后对城市设计及景观影响八控规调整后对城市交通影响九控规调整后公共设施配套承载能力论证十控规调整后市政设施承载能力论证和装饰美化作用的环境设施以及绿化，会形成良好的广场气氛及丰富的广场景观。项目北立面景观模拟图项目西立面景观模拟图随着项目的建设，项目西面南面道路网将迅速形成，有利于形成道路景观。控规调整后，人流车流量加大，应考虑加快沿河绿化用地的建设，迅速形成可供周边居民及商业客户休闲的绿化带。八控规调整后对城市交通影响在地块单独开发的情况下，项目仅有北面临建宁路方向可作为人流车流的出入口，因而只能通过降低项目的容积率来减少人流车流量，所以，容积率不宜过高。两地块统开发后，项目西面及南面皆形成城市道路，从而形成区域环形交通网，使通行能力得到极大地提升。现将控规调整后，项目对城市交通的影响分述如下人流量及通行能力由于本项目商场面积达万平米，繁华的商业将带来大量的人流量。城市道路设计规范规定的人行道最小宽度项目大城市人行道的最小宽度商业及大型商店由形体布局模拟可知，项目沿西面规划道路进行合理退让后，路侧带宽度用于停车绿化带设施带后，仍有充足的人行道宽。另外，该项目三面环路，有利于增加通道等措施分散人流。周边道路状况及通行能力随着项目的开发建设，项目周边除了北面宽度为米的建宁路外，西面和南面将形成宽度为米的道路，可分流建宁路的车流，周边道路的通行能力将极大地提高。项目周边交通流线图交通组织项目控规调整后，人流车流量较大。出入口方位和数量，可按照南京市城市规划条例实施细则的要求进行合理布置，合理组织人流货流车流，建立高效持续的交通系统。由形体布局模拟可知，能达到较好的交通组织效果。静态交通根据南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则，本项目应配备的机动车及非机动车泊位数如下表项目须配建车位情况表房产类型面积平米机动车泊位指标应配建机动车泊位数非机动车泊位指标应配建非机动车泊位数商业办公酒店式公寓合计根据项目条件，本项目停车位布置方案及占地情况如下表停车位布置方案及占地情况表机动车非机动车停放位置地面地下地面地下停车位数量占地指标平米泊位平米泊位平米泊位平米泊位占地面积平米平米建筑面积平米平米建筑面积地面停车位占地合计平米地下停车位占地合计建筑面积平米由形体布局模拟可见，项目完全能够满足停车位的要求。总之，随着容积率的提高，建筑面积的加大，人流车流量有所加大，同时对停车位的需要量也增加。但是，由于周边道路状况的改善，只要合理地做好交通组织工作，不仅不会增加建宁路的交通压力，而且项目西面及南面的道路还能极大地分流建宁路的交通量。项目也完全能够满足控规调整后对停车位的需要量。九控规调整后公共设施配套承载能力论证公共设施配套主要包括教育设施医疗设施商业服务施行下排放至市政污水厂。污水处理成本较低。第七章发展策略根据以上对玉米加工及深加工的具体分析，针对有限公司及集团具体情况，对淀粉板块做出如下发展建议有限公司说明扩建项目中，深加工产品产量与淀粉干基产量平衡。葡萄糖浆包括麦芽糖浆，果糖等，依据市场切换工艺。方案实施细则产品结构投资推进日程名称规模第步原生产线改造更新关键设备及工艺改进淀粉万吨万元葡萄糖浆万吨第二步扩建扩建条万吨淀粉及深加工生产线淀粉万吨万元麦芽糊精万吨万元结晶糖万吨万元小计万元第三步扩建扩建条万吨淀粉及深加工生产线淀粉，还有部分产品出口。从醇类糖类酸类玉米淀粉深加工产品及变性淀粉来看，随着淀粉下游工业的发展，玉米淀粉深加工产品需求量逐年增加，由此带动产能和产量的上升。根据食品甜味剂医药等行业的发展态势，预计每年淀粉需求还将有左右的增加，未来五年将保持在的年平均增长率。技术创新使淀粉生产成本不断下降，下游应用领域不断扩大。淀粉下游产品近年仍有较快增长速度。玉米淀粉物流格局分析从以下图中可以看出，我国淀粉呈现北产南销的总体趋势。第四章玉米淀粉及深加工行业竞争分析玉米加工盈利分析年以来，玉米深加工工业发展保持良好态势，行业加工规模扩大，盈利水平和能力均有所提高，工业用粮数量也稳步增加。受国内白糖价格上涨的有利带动，淀粉糖产量增长显著，并带动玉米淀粉产量的大幅度增长。图玉米深加工产品年利润走势图主要企业情况汇总表观指标大成集团诸城兴贸西安国维巨能金玉米中粮集团原料玉米用量万吨年淀粉产量产量万吨年自转化比例市场控制能力地位市场占有率产品组主产品淀粉淀粉淀粉淀粉淀粉合能力下游产品淀粉糖氨基酸乙二醇丙三醇淀粉糖味精无延伸产品赖氨酸变性淀粉淀粉糖乳酸聚乳酸淀粉柠檬酸第五章玉米淀粉及深加工产业链分析玉米产业链各阶段效益玉米是世界三大粮食作物之，玉米深加工的附加值很高。玉米次加工附加值增加倍，二次加工附加值增加倍，三次加工附加值增加倍。发达国家用玉米生产抗生素的附加值可以达到倍以上，而我国玉米加工业的总体附加值只有倍。深加工越深，产品附加值越高，原料玉米涨价对深加工产品的影响就越小。如用玉米生产淀粉，原料玉米占淀粉成本左右，而用玉米生产味精，原料玉米只占味精成本左右。因此玉米涨价对味精的影响就小。玉米深加工越深，产品附加值越高，玉米涨价对深加工产品的影响越小。产业链越长，用等量的原料可以得到更大的产值和利润。据测算，个年处理玉米万吨的淀粉企业，可产淀粉万，产值亿元。同样处理万吨玉米而将淀粉进步加工生产味快，从成本的角度讲结晶葡萄糖就有逐步替代蔗糖的可能。结晶葡糖糖属于固体物有利于运输和保存，受环境影响的因素比较小，优于液体糖浆。根据以上情况分析，我们认为该产品可高度关注，进步加强分析，可作为被选产品之。三果葡糖浆果葡糖浆是液体物，保存条件要求在度之间，因此，对运输保存要求较高，这方面的投资会加大。销售对象不宜超过公里。相对于结晶葡萄糖麦芽糖浆等产品的工艺要复杂，设备投资也高。美国是当前世界上果葡糖浆发展最快最多设平米其中建设用地面积平米总建筑面积平米其中商业面积平米其中办公面积平米其中酒店式公寓面积平米容积率建筑密度绿地率六控规调整对相关利益主体及已实施项目的影响对地块业主的影响江苏建江房地产开发公司为目前地块业主，该公司提交的开发方案至目前为止直未获批准。该公司与政府初步协商后表示进行合理的成本补偿后，政府即可将土地使用权收回，重新挂牌出让。同时该公司认为将地块合并开发，并对控规进行调整，能使该地块得到更合理地利用。对地块业主的影响地块的土地使用权人为南京铁道职业技术学院。上文已述，该院同意将地块与地块统进行挂牌以取得迁移资金。控规调整能使地块的土地价值得到极大地提升，该院迁移资金更能得到保证，因此，控规调整对该院是有利的。对路北地块采光的影响该项目对路北地块采光的影响与南京信息大厦类似。由于建宁路道路宽度达米，项目沿建宁路进行退让后，不会对路北采光产生较大影响。参见项目日照分析图。项目日照分析图对东面小区居民的影响及对策项目东面为已建成的绿城花园。大面积的商业配套，必将给居民的生活带来方便。项目控规调整后，建筑物高度增加，建筑面积增多，必将导致人车流量加大，使周边交通受影响。可以通过合理组织交通，提高周边道路的通行能力等措施来减小影响。项目控规调整后，将增大噪声对小区居民的影响。应做好本项目对东面小区居民的防噪规划，建立缓冲带或隔离带等。由于本项目的高层建筑布置在绿城花园的西北面，所以，项目不会对住宅区内的采光产生不利影响。参见项目日照分析图。对周边商业用房业主的影响项目控规调整后，由于项目商业用房的体量增大，必将形成强大的集聚效应，吸引大量的消费者前来购物休闲，从而带动周边商业的发展。红桥市场绿城花园周边门面等都将从中受益。对周边区域居民的影响项目控规调整，项目体量增大，使周边的商业配套等增多，因而周边区域居民将从中受益。总之，该项目控规指标调整后，只要采取合理的措施，不致对相关利益主体造成不利影响，更不会影响他们的权益。七控规调整后对城市设计及景观影响由于控规调整后，用地性质土地利用强度都发生了变化，致使建筑形式体量风格色彩都将面临着变化。控规调整后，该地块将形成现代化的，集商业办公酒店式公寓于体的建筑综合体，将成为建宁路上，与第三商圈现代繁华的整体形象相符的标志性建筑。只要在修建性详细规划及建筑单体设计阶段做好引导和控制，沿建宁路将形成现代化的街道景观和视线通廊，沿西面新规划道路，将形成现代化的商场景观。在项目的西北与东南角，将形成两个大面积的广场，它们以及项目沿道路而形成的退让，不仅为商业活动和居民休闲提供了大面积的开敞的公共空间，而且，其上具有使用功能人口人的配套。十控规调整后市政设施承载能力论证供水商业公寓人办公人合计总进水管配电商业选用两台变压器。公寓选用四台变压器。办公选用两台变压器。对比上次规划，新增市政设施荷载不大其中新增供水，新增供电，市政配套完全能够满足项目的要求。目录项目概况及地块统开发二建宁路近年的发展及主流业态的转变三原控规基