来看，这价格已经被市场所接受。其地理位置有着得天独厚的优势。在被问及可接受总价这项中，调查结果显示的人选择了能够负担的购房总额在万元之间。这比例基本上与单价接受度与面积选择相致。总价分析万万万万购房影响因素分析影响购房因素分析房价建筑类型小区环境地段学区楼盘规模周边配套户型结构物管水平外立面地段周边配套及房价户型结构等被认为是最重要的影响购房的因素。生活的便利性被认为是个很重要的考核标准。这对于本项目来说是个很大的优势，本项目周边不论是商业教育还是休闲等都丰富。同时户型结构也被认为是比较重要的因素，但目前从我们所掌握的资料来看，开泰大厦的西边套户型采光不好，但凭借其优越的地理位置，目前只剩西边套套，所以我们完全有理由相信优越的地理位置加上合理的户型设计可以达到良好的销售效果。小区配套和周边配套在调查中被认为最重要的四项依次是便利店诊所健身器材运动场所，在小区的周边配套设施方面，被调查者认为最重要的四项分别是超市医院公园学校。生活便捷与否是评定个小区的个重要标志。小区周边配套医院学校超市饭店宾馆公园车站娱乐会所信息来源信息渠道来源报刊杂志户外广告，路牌电视广告房地产销售人员朋友，亲戚在调查中我们发现亲戚朋友介绍，户外广告路牌，房地产销售人员介绍这三种方式是获得信息的最主要方式。在营销的过程中应该重点老客户带新客户，户外广告，房产销售人员宣传这三种宣传途径。需要特别指出的是，据调查，在睢宁县城，个人可以带动出个潜在的消费者，所以在营销的过程中，要特别重视口碑这宣传途径。在开盘等活动中，应尽量热闹，据了解，当地人喜欢比较热闹的方式，喜欢到人多的地方去。未来房价预测未来房价预测维持现状升降的受访者认为在未来的段时间房价会下降，认为房价将进步上升的人只占了的比例，从调研情况来看，目前睢宁市场观望的心理较强，其认为受国家宏观调控的影响，目前线城市房价下降，睢宁的房价也会下降。问卷住宅分析小结被调查者中目前的调查者所能承受的单价是元，的将考虑购买总价在万元之间的房子。而其支付能力和市场状况之间存在着定的差距，但差距不是很大。多层建筑依然最受热捧，小高层高层也慢慢的被市场所接受。的三房是首选，多数人青睐于两厅卫。在追求高品质住房的同时，小区的配套设施将受到越来越多人的关注，地段周边配套及房价户型结构等被认为是最重要的影响购房的因素。注重生活的舒适度和便捷性。但对日后与己息息相关的房屋质量物业管理等仍然有所忽视，这对开发商而言，增加了消费理念引导与创新的空间。便利店诊所健身器材运动场所被认为是小区必备的，而周边有医院学校超市公园的楼盘注定有着得天独厚的优势。信息渠道呈现多元化趋势，而最普遍的媒介亲戚朋友介绍占主流，户外广告路牌，房地产销售人员介绍紧随其后。第三部分项目条件分析与研究地块基本情况二项目分析研究分析项目优势睢宁居民对地块的认可度，对本地块评价较高地理位置优势位于县城中心，地块两边临街道，周边八中路和中山路是交通主干道，交通便利人民医院国际酒店文化广场天天欢乐买新世纪中学睢宁高中地税局交通局银行等均在项目附近，周边配套齐全，显示出项目区域优势项目是个涵盖商业超市等的综合性物业，生活便利项目周边商业气氛浓厚，不少在附近经商的生意人表现出在附近置业的兴趣，有利于提升地块的市场价值地块形状优势地块较规则，有利于整体规划布局项目劣势本项目为高层建筑，地理位置优越，成本的提高会在定程度上削减客户群体。市场机会点目前高层建筑不多，在观念上可以加以引导，做成睢宁标志性建筑区域价格升值机会项目周边开泰大厦的销售价格，本案在价格的制定上有定的空间市场威胁点目前当地高层建筑不多，居民对高层建筑尚处于尝试着了解阶段，得到大多数人认可需要个引导过程由于成本较高，本项目在销售价格上要高于周边项目，在价格承受力上会缩小消费群体房价是影响睢宁人买房的最重要因素之结论结合区域房地产市场发展现状趋势及地块实际情况，建议本项目在产品规划户型品质等方面营造卖点，提升项目自身的综合品质，形成自身独特的形象定位和标杆影响，达到良好的销售预期。第四部分项目定位与可行性分析目标客户群定位第类公务员教师等事业单位工作人员。第二类在外打工做生意的睢宁人。积累了定的积蓄，为父母为方便小孩上学在县城买房。据调查，万睢宁人有万左右外出人口。第三类周边乡镇人员。在县城买房可以给子女提供较好的教育，较方便的交通，由于睢宁县的中心辐射能力较强，目前这人群所占比例有所加大。第四类投资型，但这人群所占比例较少。二规划建议户型面积及配比建议户型建议基础条件根据市场调查，目前在售楼盘三房户型的供应和接受程度最大，需求面积在以下。但县城中心的文化广场旁的高层建筑开泰大厦由于地段好，目前在售的户型以和为主，其销售价格相对高于其它项目，并且销售情况也相当不错。但是，其总套数仅为套，而该项目总户数为户，若都为偏大的户型会限制部分的消费群体。调查结果显示，左右三室二厅卫户型因为总价较低，功能较齐较受消费者青睐。经过对海棠园的详细了解，其设计的种面积多的三室厅卫小户型，非常畅销。由市场反馈获知，总房价为万左右的房型占据市场承受主流，消费者总体上还是会考虑总价的因素。并且，在户型方面，对于低中阶层来说，卧室比卫生间来得重要，所以三室卫的是他们比较接受的户型。从农村进城买房的人外出打工回来购房的人青年人买房结婚是股不容忽视的力量，且在增强。由于他们的经济水平有限，中小户型是首选。④睢宁的人十分重视孩子的教育问题，这种观念容易更多地刺激农村和增强社会中间层消费力，他们是相当活跃的消费层。而且，他们对新生事物的理解与接受程度，也是很强的。从未来看，市场预期会趋好。本项目户型配比思考方案配比如下户型户型面积户数户比例三室二厅两卫三室二厅两卫四室二厅两卫四室二厅两卫四室二厅两卫合计从表格可以看到该项目的主力户型以为主，占到的比例，户型采用三室二厅两卫。建议可适当减少该户型的比例，以的三室两厅卫的小户型替代。因为高层的公摊较大。建议户型配比项目二室二厅卫三室厅卫三室二厅二卫四室二厅二卫户型面积以上户数比例景观绿化建议根据市场调查，目前县城的大部分楼盘都不是十分重视景观绿化，就算原先是打着以大量绿化以及特色景观为卖点的楼盘，到后期实践时也没有真正地建设好绿化。尤其在这个比较干燥绿化少的县城，并且随着人们经济文化消费水平的不段提高，相信绿化也是个好的卖点和吸引点。该项目为高层建筑，屋顶花园确实是个很有特色的绿化景观。建议在后期建设时，能够把握好景观绿化这块落到实处，让该项目成为真正的县城标志性的有品质的建筑物。附件睢宁房地产市场调查问卷您好,感谢您对我公司房地产市场调查的支持，对于您抽出时间填写这份调查我们在此表示由衷的谢意,关于调查资料中所涉及您的个人信息，我们将严格保密,您目前的房子是出租房自购商品房单位福利房自建房其它您目前房子的地址您计划在几年内购房年内年内年内年及以上您购买住房的主要目的是自住投资您能接受的上班地与住地的距离公交车二三站路四五站路六七站路八九站路其它您计划购买的住房类型是多层层小高层层高层层以上别墅您打算买多大面积的房子单位以下以上您打算选什么户型室厅卫二室厅卫二室二厅卫三室厅卫三室二厅卫三室二厅二卫四室及以上对于房间的如下功能您会选择客厅大，气派卧室宽敞，舒适厨卫空间大您购买住房能承受的单价是元您购买住房时能承受的总价是万万万万万以上您会选择的付款方式是次性付清银行按揭分期付款按工程进度您喜欢的交付状态是毛坯但提供各种套餐装修方式装修费另付，精装修纯毛坯在您决定要买房时，请选出下列因素对您做决定的依次重要程度房价建筑类型小区环境交通状况学区楼盘规模周边配套户型结构物管水平外立面下列五个因素对您购房时的影响程度依次是楼层得房率户型建筑类型朝向您是否有或考虑购买私家车有没有直接到题若有，您会考虑租用还是购买汽车车位租用购买不做考虑您喜欢车库还是车位车库车位您般是通过什么渠道获得房地产方面的信息报刊杂志户外广告路牌电视广告房地产销售人员亲戚朋友处朋友亲人介绍其它您希望小区里有哪些配套设施请选出四项运动场健身器材诊所幼儿园便利店休闲会所小学您希望小区周边有哪些配套设施请选出四项医院学校超市饭店宾馆公园车站休闲娱乐场所您认为未来两年内房价将升降维持现状个人信息调查在此声明，我们将严格保密,您的性别是男女您的年龄岁以下岁岁岁岁岁岁岁以上您的职业是机关事业单位干部，企业公司职员个体经营户专业技术人员自由工作者房地产建筑业其他您的文化程度是初中高中大专本科硕士以上您的个人年收入是万以下万万万万万万以上目录第部分宏观状况调查城市概况二经济特点三城市规划第二部分睢宁县房地产市场分析睢宁县房地产发展现状二市场个案分析三睢宁现场问卷调查第三部分项目条件分析与研究土地基本情况二项目分析第四部分项目定位与可行性分析目标客户群定位二规划建议三项目经济分析附表住宅调查问卷势户型采光相对不好九洲花园效果图实景图总建筑面积