间酒店运营成本,,,,,,,,项目净收益考虑到本项目每年运营成本费用主要是财务费用现金流回笼等因素，全部出售商务办公房。年按商务办公房全部实施销售，销售收入的计提税金，商铺全部出租以及酒店自主经营计算。预测商务办公房销售价格为,元第年租赁能产生元的净收益，以后每年租金以递增，按租金价格的计提税金。预测酒店房价收入单间以元估算，每年以增长。地下室半以上也用于商业出租。项目净收益估算如下单位万元年份净收益销售净收益租赁净收益酒店经营管理收益注,注,第七部分项目财务分析项目测算期本项目预计开发期为年，从年至年。项目预计从年初正式营业，项目经济测算年限从开始营业起年，即年至年。二项目投入估算本项目投入成本分为两部分，即项目开发成本和项目运营成本。项目开发成本估算项目开发成本包括土地成本和工程投资成本。土地成本本项目地块将于年月公开挂牌出让，经与苏南镇镇政府协商未来该土地公开挂牌价拟定,万元,万元之间。楼面价格在元左右，公司有能力参与本项目地块竞拍。工程投资成本项目工程投资成本包括工程建设费装修费管理费等，项目工程投资成本在建设期内分期投入，预计不含资本化部分,万元。项目总建设成本预计为亿元左右。项目经营成本估算项目营业后运营总成本根据现有公司项目，主要包括物业管理人员人件费保安保洁费消防维保费以及大修等费具备投资可行性。二存在问题与建议本项目地块地理位置优越，经与镇政府协商，该土地未来公开挂牌竞拍拟定,万元,万元之间，因公开挂牌出让，竞拍价存在不确定性，保守估计土地价格在,万左右成交，因此，项目投资金额较大，资金回笼较慢，公司财务压力明显。工程投资运营费用的变化对本项目效益的影响较小。而营业收入是影响效益的重要因素，因此需要给予充分的重视。本项目未来商业部分只租不售，投资回报周期长，收益率偏低，公司经营压力较大。只有确定合理的租金水平，承租期不宜过长，对主力店项目应适当让利。前期租金水平应稍低些，以后项目成熟后可逐步提高租金水平。另外，也可考虑出售部分商业。考虑到项目所在地目前商业规模比较大，商业竞争激烈，如能取得本项目地块，在项目运作过程中，精心组织规划设计功能定位，加强项目建设管理，抓好宣传策划和营销工作，其经济效益显而易见，且市场前景十分广阔根据目前公司已运营项目，商业每平米经营成本元年左右，酒店每间经营成本,元年左右。以后租赁每年以递增，酒店前年每年以增长，以后每年递增。具体收入成本税金现金流量等估算见附件。三项目收入估算本项目未来主要收入来源为商务办公房销售收入商铺租赁收入酒店经营管理收入及其它收入。鉴于本项目投资资金来自商业贷款以及未来商铺只租不售，公司财务费用支出较大，经营压力明显，因此商务办公房建成后全部出售，减轻公司财务压力。商务办公房销售收入假定本项目地块建成并取得预售证后，商务办公房实施全部销售，预计销售价格为,元，实现销售收入,万元。商铺租赁收入商铺可租赁面积以及部分地下室可用于租赁。年每平米商业租金收入为元，实现租赁收入,万元，以后每年递增，商业出租率为按照公司目前运营模式此出租率没有问题。商铺出售收入商铺可出售面积，销售均价,元，实现销售收入,万元。酒店经营管理收入本项目酒店面积，客房数共计间。酒店入住率第年第二年第三年，以后每年保持在。酒店房价收入单间以元估算，第年实现销售收入万元，以后每年以增长。另外，本项目前提只出售的商务办公房及的商业面积，剩余的商业的酒店的地下层商业和地下二层停车场，合计。如果出售剩余中的部分商业，上述投资分析指标可大大提高。第八部分结论和建议结论区域条件本项目处于镇区中心位置，按照苏南镇镇用地布局控制性详规，中胜路处于东西向中心轴，是规划建设中的商贸中心位置。本项目周边路网密集，东边的兴浦路是苏南镇的南北主干道，项目离苏胜路仅，离现代大道南面的中胜路即将和港田路贯通，可直通园区项目周边有五路公交车可达市区园区，门前还有环镇公交的站点。本项目周边有金苑园东东景公寓丽景华庭等多个小区环绕。是苏南镇人气商气最旺盛的区域之。市场需求年苏南镇镇有注册企业,家，其中外资企业家内资企业家。苏南镇已形成四大支柱产业即精密机械轻工纺织电子信息和生物环保。苏南镇商业能基本满足当地居民和外来打工者的需求，但企业和企业主商务人士的满足率很低，苏南镇商业在满足企业需求方面有很大的潜力。随着经济的高速增长，苏南镇企业的增加，苏南镇人口数量特别是外来人口增速加快。年总人口为万人，其中户籍人口增长，外来人口增长。到年苏南镇镇规划人口万人，比年翻番。人口增长为苏南镇扩大消费繁荣市场提供了支撑。本项目功能定位集餐饮住宿休闲娱乐及购物于体，条龙服务，相对于单商业项目的经营有比较优势。通过本项目的实施，推动镇中心商圈升级，提升商圈整体价值。项目投资可行性在整个年测算期中，贴现率时，为,万元静态投资回收期年，动态投资回收期年，内含报酬率为，因此项目完全注苏南镇周边部分代表性酒店价格表苏南镇的旅社规模小，档次低，缺乏星级宾馆和商务酒店，无法满足当地中外企业商务客人住宿的要求。这些旅社，都不是连锁经营，没有家品牌连锁酒店。公司可以利用酒店连锁品牌，以弥补苏南镇中高档酒店不足的缺陷，以适应和满足苏南镇中外企业对外商务接待的需求。项目周边住宅情况三市场价格预测周边价格参照商业写字楼酒店租赁均价元月销售均价元租赁均价元月销售均价元均价元调研结果建议可拟定价格注目前苏南镇无商业办公房，故数据来自周边斜塘商业办公房。序号离项目距离住宅总套数总人数交房日期销售均价元盛景华庭东景公寓金苑新村园东新村,新盛花园,浪花苑,星胜客吴淞新村,小计,第五部分项目优劣势分析地块特征分析项目交通人流分析随着经济的高速增长，苏南镇企业的增加，苏南镇人口数量特别是外来人口增速加快。年总人口为万人，比年万人增长，其中户籍人口增长，外来人口增长。到年苏南镇镇规划人口万人，比年翻番。人口增长为该项目扩大消费繁荣市场提供了支撑。项目周边规划苏南镇的城市定位发展方向有配套产业支撑交通便利的现代城市副中心。项目位置二项目分析内部因素外部因素优势劣势区域优势周边社区成熟，涵盖大量住宅学校等建筑交通便利优势明显政府合作背景，强强联手。周遍属老社区范围，地段形象欠佳周边小型商业业态众多商业整合，当地居民消费习惯能否接受。机会住宅集中，但缺少集中大型商业项目沿街商业无法引入大型业态，同时管理混乱商业住宅集中区域，缺乏商办项目周遍改造项目以退二进三定位为主，政府极力打造核心商圈。营建站式商业模式，打造区域商业中心综合体制定媒体发布计划，大张旗鼓进行形象宣传，结合当地政府，引领商业合作新模式。充分体现建筑形象表现结合消费者需求，引入空白业态，进行功能更新无论从前期形象和后期管理及商户品牌等事项，全方面体现商业定位上档次。威胁周遍沿街商业体量较大，竞争激烈。功能做强做大业态定位错位与放大邻里中心品牌效应结合政府公信力业态升级换代功能设置丰富，具有定的兼容性。综合评价无论是苏南镇企业还是居民，离项目距离较近，可以节省时间，方便企业和居民消费，这是最大的优势。项目核心竞争点差异定位环比项目周边现有商业形态，拟在本项目中设置各类商业酒店商务办公三大功能相结合的业态，除满足周边居民日常生活需要项目必备功能外，将项目打造成区域的消费休闲中心商务共享中心生活娱乐中心。提升业态基于上述三大业态，通过商业整合提升，根据运营情况市场反馈，,其它合计,,二项目资金筹措苏州科赛集团与苏州科赛睦邻坊双方自筹资金亿元作为注册资本参与土地竞拍以及支付项目前期的相关费用，其余通过项目贷款获取支持。单位万元注财务利息费率按年期以上长期借款利率将近。三项目收益测算营业收入根据本项目的定位，项目建成后以商铺出租以及酒店自主经营为主，