的促进作用。并且，港城园区管委会还计划以本园区为依托，规划建设大型现代化的食品产业园和冷链物流。五增加政府税收促进劳动就业本项目不仅为政府创造税收收入，更重要的是有效解决劳动就业问题。本项目建成后在年时间逐步形成中小企业群体和就业市场，将为社会提供二千多个劳动就业岗位，增加劳动就业机会，成为重要的人才就业基地，对促进社会和谐稳定发展，起到了积极的推进作用。同时可以给政府创造较高的税收收入。综上所述，本项目建成后具有很好的社会效益和经济效益。八风险分析风险因素分析本项目建设及经营过程中存在的主要风险因素有市场风险建设风险经营管理风险利率风险等。市场风险本项目的市场风险主要有如下几个方面区域内楼宇工业可能出现相互杀价的恶意竞争风险。区域内现有低温物流项目的市场竞争风险。本项目的主要竞争对手为茄子溪万吨冻品交易市场和万戈盘溪冻库。这两家冷库特别是茄子溪万吨冻品交易市场，已积累大量客户资源，对本项目形成主要竞争。但现规划茄子溪万吨冷库和交易市场和万戈盘溪市场及冷库年搬迁至江津双福和北市驿，本项目区位交通优势更加凸显。因此，该项目市场风险较小。建设风险本项目的建设风险主要存在于建设资金本项目建设资金需求大，在项目建设过程中，如果资金不及时到位，将可能导致项目建设停滞甚至中断，从而影响项目的顺利建设与投入运营，进而影响建设目标的实现项目管理在项目实施中无法有效控制各项开发建设成本费用和建设的进度，将造成投资成本的增加以及工期的延长，增加项目的风险人工及材料价格波动如项目开发所涉及的人工费材料费和设备费等价格的上涨，将引起建造成本的增加，进而影响项目的财务效益。经营管理风险本项目的经营风险主要存在于项目市场拟引进大型知名企业，若项目招商市场经营管理不善，将会影响楼宇工业和冷冻仓储的利用率以及租金收入销售收入，造成投资无法按预期回笼，甚至出现亏损，影响项目的长期持续运营。利率风险本项目的投资估算约为万元，其中的资金需要通过向银行贷款来获得，因此利率的变动对项目的收益影响较大。利率上升时将会导致融资成本的增大，从而减少了投资者的收益，影响项目的偿债能力。银行贷款利率波动不大，因此，该项目利率风险较小。二风险防范措施争取政府给予支持发展楼宇工业和冷链物流产业，政府的支持必不可少。政府的支持除制定发展规划明确发展目标规划园区之外，还体现政策方面的支持。本项目符合国家对的战略定位。因此，争取政府在政策上予以适当的支持，比如在土地价格基础配套设施建设资金贷款工程审批用电税收等方面给予适当的优惠或支持，有利于顺利完成本项目的开发建设，并尽快步入项目的正常经营期，尽早发挥项目的社会效益和经济效益。在这方面市政府已有很好的政策，需努力把优惠政策落实到实处。确保招商进度和质量本项目是集资本技术市场于体的项目，目标客户定位于国家级各省市级龙头企业。注意选择吸引更多更好的科技含量高的速冻食品冷冻食品休闲食品高科技有机食品生物医药电子商务国际国内大型食品企业区域性总部经济等的中小企业入驻本园区注意选择吸引高质量低温物流仓储服务的冷冻冷藏企业冷冻冷藏食品级代理商批发商品牌产业合作组织各省市名特优产品生产经营企业。在本项目招商过程中，方面要注重考虑客户资金的安全可靠性，尽快引进高质量客户同时还应兼顾其在市场开拓经营管理等方面的综合能力，从而提高项目的成功率，降低项目风险。风险和机遇并存。据了解，现规划茄子溪万吨冷库和交易市场和万戈盘溪市场及冷库年搬迁至江津双福和北市驿。因此，本项目在主城区发展机遇很好。加强项目管理中的控制在项目实施过程中要优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，满足功能性的同时要注重项目建设的经济性在施工管理中，要做好三控制，尽可能地提高工程质量，缩短开发周期，降低工程造价，从而控制投资成本，使项目尽早完成，以降低项目建设风险。吸引优秀的管理专业人才本项目的健康快速发展需要专业管理人才而现代冷藏冷链物流体系的运转离不开包括贮运保鲜管理信息化装备自动化等新技术新工艺的研发应用，更离不开专业人才队伍的有效操控。本项目在建设建立各项基础设施信息系统的同时，更需要要引进具有职业资质的管理人才，为本项目的良好运转提供坚实的保障。加大市场宣传及稳定客户的力度通常客户需要较长的培育期和开发期，因此本项目在建设阶段，尽早开展市场宣传工作，树立项目的品牌形象，吸引并储备客户至关重要本项目在经营阶段要采取策略方面稳定现有客户，另方面积极开拓新的客户。提供优越的客户服务现代楼宇工业和冷链物流产业应具备的精神服务速度规范卓越而服务永远排在第位。目前冷库行业的同业竞争也较激烈，在同收费区间内，其服务能力功能及服务质量，对吸引与稳定客户非常重要。不断提供有价值的增值服务多元化服务，是未来行业的发展趋势之。因此本项目首先通过加强冷库硬件投入，如采用全自动化控制的制冷设备及工艺利降月台叉车进出卸货货物进出库实行条码管理等先进技术同时加强团队内部管理提高服务范围服务质量与水平，树立良好的口碑，赢取客户业主的信任，维持客户业主的稳定合作，从而最大限度地减少项目的经营风险。通过以上对项目风险的分析，并针对各类风险采取了各类防范措施，但项目在实现过程中具有复杂性次性创新性和独特性等特性和在这过程所涉及的内部外部的许多关系与变量造就了在项目实施和运行中存在各种各样的风险，我们把以上项目风险如人工费上涨材料费上调建设工期延长经营管理费增加利率调整引起费用成本增加市场售价波动等风险用项目的成本增加和收入的下降来综合量化分析，并将风险假设为极端不利化得出结论项目成本上升，收入下降通过计算可知，该项目在成本上升，收入下降的时候，其内部收益率为，投资回收期为年，贷款偿还期为年。其银行贷款期限为年，因此，该项目在成本上升，收入下降的情况下仍然具备较强的清偿能力。由此认为，本冷链物流产业园项目在风险假设为极端不利化条件下项目成本上升，收入下降仍然能取得较好的收益，偿债能力较强因此，该项目风险较小。综上所述，本项目建设过程中虽然存在定风险，但通过采取有效的风险防范措施，可将风险降低到可控范围内，从而保证本项目的顺利实施。因此，该项目可行。九综合评价及结论本次可行性研究报告的主要结论及建议如下结论项目的建设符合国家及市加快发展冷藏冷链行业的产业发展导向。国家发改委颁布了农产品冷链物流发展规划发改经贸号，市政府也高度重视现代物流业的发展，为实现发展现代物流业的总体目标，市人民政府出台了关于印发市贯彻国家物流业调整和振兴规划实施意见的通知，关于加快市农产品冷链物流的实施意见渝府发号。本项目建设为推动物流商流资金流信息流高效联动，促进物流与加工制造业的高效联动，提升市冷链物流业发展的整体水平具有重要意义。项目建设符合市加快楼宇工业的发展导向。为推动市楼宇工业发展，为中小企业的发展搭建平台，年市人民政府发布了关于推进都市工业园楼宇建设的意见渝府发号，年市人民政府办公厅出台了关于印发市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知渝办发号，年市江北区人民政府发布了关于印发市江北区工业经济扶持政策暂行办法的通知江北府发号。年月，为进步规范港城园区的建设发展，培育特色经济与优势产业，港城工业园区管理委员会办公室结合园区实际情况，出台了港城工业园区标准厂房都市工业区管理暂行办法工管委发号。这系列政策的出台，必将吸引更多的中小企业入驻园区。项目的市场发展前景广阔港城工业园区作为市楼宇工业发展的领头羊，为全市楼宇工业的建设发展做了许多好的探索和尝试，已然成为市都市楼宇工业发展的典范。项目建成后将吸引更多更好的科技含量高的中小型企业入驻港城工业园，它必将极大促进园区楼宇工业有序健康的发展。我国目前的冷链物流产业发展总体落后，随着居民消费能力的不断提高，人们的消费结构与消费方式发生了巨大变革。港城园区管委会拟以本项目为依托，规划建设继上海河南后的第三大冷链物流园及食品工业园再加上该项目位于市两江新区的核心区域，周边交通便利，运输成本较低而申请人主要的两大竞争对手茄子溪万吨冻品交易市场和万戈盘溪冻库预计年将搬迁至江津双福和北市驿。因此，该项目市场前景广阔。项目的综合优势显著区位优势项目处于市两江新区之中心，即港城工业园区的中心区域。该项目紧邻唐家沱铁路货运枢纽，距寸滩集装箱港口公里空港公里距渝长高速路唐家沱入口米距郭家沱散装码头公里鱼嘴果园港大型码头公里距高速公路外环江北收费站公里。规划设计中的海尔路复线路唐家沱长江大桥寸滩长江大桥旦投入使用，该项目可方便快捷辐射整个主要商业中心。交通优势项目周边交通网络完善，运输成本低，市场辐射快规模效应优势本项目建设规模较大，形成定的规模效应和集聚效应。我国两大食品基地是上海，二是河南，目前港城园区管委会拟以本项目为依托，规划建设继上海，河南后的第三大冷链物流园及食品工业园。政策优势该项目符合国家及市政府关于冷链物流发展的指导导向。市政府在冷链物流项目上将重点给予政策支持。项目的财务效益良好该项目，万元，年。因此该项目盈利能力强，偿还银行贷款有保障，从财务角度看是可行的。项目的社会经济效益良好本项目建设运营能完善区域产业结构，带动相关产业，促进区域经济快速发展增加政府的税收解决当地数以千计劳动就业岗位提高农产品综合收益，增加农民收入改善居民生活质量保障食品消费安全满足消费需求。因此，本项目的社会效益和经济效益显著。二建议通过对本项目的综合分析与论证，研究认为本项目的建设是可行的，建议有关部门尽快批复本项目，使其尽早发挥社会效益和经济效益。十规划设计方案项目设计方案国际冷链物流产业园从北向南鸟瞰图国际冷链物流产业园从南向北鸟瞰图国际冷链物流产业园冷链物流区效果图国际冷链物流产业园总平面布置图经济技术指标图区洒水所有料堆须采取加盖防止粉尘污染的遮盖物施工临时场地道路应定期洒水清扫冲洗，减少浮尘和汽车行驶扬尘。运输车辆应经过清洗车轮和底盘的泥土后驾离工地，以减少泥土在路面的散落而产生扬尘减少使用污染排放高的车辆和设备，及时清扫路面，减少扬尘。废水污水防治措施在集中施工区域修建污水集中池和沉淀处理池，将施工污水收集起来，经沉淀处理后再排入附近市政污水管网施工机械废油应采用废油桶收集起来集中保管，定期送给有能力处理的单位进行回收在施工人员相对集中的临时生活区里修建化粪池或生活污水处理体机，把生活污水集中进行处理，去除污水中的部分有机负荷下雨时将施工原料遮盖，并在施工场地临时建立雨水收集系统将雨水进行简易处理后排放，以免泥水横溢，污染环境。固体废弃物防治措施杜绝焚烧建筑垃圾，不得在施工现场熔融沥青或焚烧油毡油漆以及其它产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质。施工现场应设密闭式垃圾站和封闭