高。但从目前区域现有的项目来看，多数商业配套属于写字楼底商体量规模普遍偏小，且主要面向于自身楼宇办公人群自用。现有物业档次业态功能及体量难以满足区域人口的消费需求。从宗地的地理位置及体量规模来看，本项目万的体量规模可形成北区商业核心，充分满足区域办公人群的商务性消费及周边居住人口的日常性消费。由于体量规模优势和地理位置方面的优势，本项目又可与家乐福互补，形成北部区域独有的核心商圈，未来可成为科技园区办公人群消费娱乐的首选。项目体量评估结论综合目前区域商业整体放量，本宗地周边商业规模分布以及区域消费力等项指标综合考量宗地近十万的项目体量规模与周边环境消费力度相匹配。在区域内有着非常强的规模优势，预计项目未来入市能进步与家乐福项目相辅相成，在满足区域消费娱乐购物的同时，形成北部的独有的核心消费区域。技技术术面面分分析析土地强度分析宗地技术经济指标初定南区经济指标北区经济指标用地面积平方米用地面积平方米总建筑面积平方米总建筑面积平方米其中其中地上总建筑面积平方米地上总建筑面积平方米地下总建筑面积平方米地下总建筑面积平方米其中其中商业平方米商业平方米设备用房平方米设备用房平方米地下车库平方米地下车库平方米容积率容积率建筑密度建筑密度绿化率绿化率建筑高度米檐口高度建筑高度米建筑层数地上四层，地下二层建筑层数地上四层，地下三层项目占地公顷，规划总建筑面积平方米分为南北两区。其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。用途为商业及地下车库。南北长米，东西宽米。项目地块属于狭长形地块，且紧邻城市主干道，对于商业项目而言其沿街展示面良好，同时地块内部并无明显地势高差。本项目地块仅就形状及四至而言，其条件特点突出，由于临街面较长其物业具有展示效果好物业形象佳等优势，因此本项目地块发展成为商业街形式的商业物业将有定竞争力。工程及操作进度分析依据宗地地块现状以及工程节点，初步预估项目工程进度如下，不排除后期由于部分原因工程进度发生变更的可能。年月初项目开始施工年月上旬左右围档确定年月上旬招商中心启动，招商人员可进场年月中旬南区结构封顶，月中下旬北区结构封顶年月下旬前完成外装以及机电设备安装年月中旬左右交付使用年春节前项目开业说明上述节点均为依据项目宗地现有状况及实际开发能力制定的初步评估，依该指标判断，项目的初步招商期应在五月上旬前后，通过前期经营商户积累将有利于推动后面的销售进程。项目的销售期内部认购将排列于招商期两个月后启动，该阶段工作主要是为其后的正式开盘储备投资客户群，正式开盘应同项目封顶期配合。届时尚有九月及十月两个投资强销期作为铺垫，本案能够拥有较好的销售收益预期。经经济济面面分分析析租售时间节点预计为本项目的招商阶段项目计划于年月份开始进行招商阶段的实施，在此时段的起始部分，其目的是将本案推向市场销售证尚未领取，亮相于广大商家及投资者面前，为下步项目的进展作铺垫而后，进行广泛的市场推广，待项目主体结构封顶时段到达租赁的高峰期，最后于次年年初收盘。预计为本项目的销售阶段销售阶段于年月开始实施，迟于招商工作个月。由于招商的先行，故在此阶段，本项目在市场中已经有了定的认知度，并积攒了定数量的签约客户，待销售证落实之后，项目正式进入销售阶段，在主体结构封顶时达到销售高峰期，后期与招商同步收盘。初步销控暂定出租控制比例出租比例年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月总计暂定销售控制比例销售比例年年年年年年年年年年年总本项目预计于开始进行全面的租售其中月份开始招商月份开始进行销售，并对其进行租售节奏的控制，以调节项目的回款周期及租售价格调整，见下表月计望京商业步行街项目可行性研究报告强销期分析出租强销期月此时，宗地施工已经进入尾声，物业接近封顶，在此期间将会出台更为有利的租赁政策，并加强市场招商推广力度，以吸引市场中的意向商户，该阶段招商率预计达到。销售强销期份为市场游资活跃周期，在此阶段招商工作已经提前开展，主力商户已经确定，签约商户也已经上升到定比例。在此招商阶段性工作过后，转向宗地销售周期，销售推广工作应紧跟招商进度。在此阶段，物业应已经封顶，有利于树立投资者信心，该阶段销售率预计达到。资金回笼的可能性由于本宗地采用带租约销售模式，通过前期进行的招商工作，商户已对部分位置签订租赁合同，该部分资金来源组成为商户的订金及租金而进入随后的销售阶段，租金回笼会产生定灭失即由租金收入转变成为销售收入。在整个租售过程中，招商初始工作要提前于销售工作，这样可以为后期销售创造良好条件。另外，宗地也考虑了考虑全部自持的资金回笼状况，具体数据说明可见经济模型部分。望京商业步行街项目可行性研究报告六经济模型部分成成本本部部分分核核算算总建面,内容取费基础费率金额元土地费用楼面熟地价建筑面积,建安费建筑面积,管理费先期成本财务费先期成本销售费用总销售额其他费用建安费用不可预见费两税费总销售额总成本未含两税费单方成本,销售价格,销售收入,所得税前利润所得税后利润所得税比例销售收入利润率成本利润率面积盈亏平衡点静态,望京商业步行街项目可行性研究报告价格盈亏平衡点静态,依据对于宗地状况及其他开发成本的预期，初步界定宗地的楼面熟地价为元建筑平米，建安含部分市政接驳费用依商业物业低层高标准成本届定为元建筑平米。配合其他经营及管理费用初定项目的单方成本为元建筑平米。表中的销售价格为元建筑平米，后续的现金流对冲模型将以上述指标为评估基础。额额度度比比例例核核算算项目计费基础资金额元占总投资比例土地费用楼面熟地价,建安费,管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费总成本未含两税费望京商业步行街项目可行性研究报告望京商业步行街项目可行性研究报告项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费租金收入税前净收益值税前现金流望京商业步行街项目可行性研究报告租租赁赁现现金金流流分分析析静静态态注静态静态静态回收周期年租租赁赁现现金金流流分分析析动动态态项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用所得税纳税所得额纳税所得额累计望京商业步行街项目可行性研究报告不可预见费两税费租金收入基准收益率税前收益净现值税前净收益税前现金流累计所得税纳税所得额纳税所得额累计注