合计二项目价值测算根据苏州市场行情结合本项目的优势和特点，中润苏州中心项目的销售定价策略如下商业街销售均价为元平方米，米层酒店式公寓销售均价为元平方米，超高层写字楼销售均价为元平方米，超高层主楼的巅峰豪庭销售均价为元平方米，整个项目销售部分的总收入预计可达万元。具体明细如下表所示名称销售单价销售面积销售收入商业街元平方米平方米亿元酒店式公寓元平方米平方米亿元超高层写字楼元平方米平方米亿元超高层主楼的巅峰豪庭元平方米平方米亿元合计平方米亿元此外，购物中心平方米具备分割销售条件拟由开发商持有经营，预计资产估值为亿元酒店及会所平方米其中平方米无产权，其余部分具备销售条件拟由开发商持有经营，预计资产估值为亿元，整个物业在不考虑未来因业态成熟及政策导向因打压住宅价格而给商业地产带来利好产生的升值效应，仅按目前价格估算价值即可高达亿元，对于不超过亿元的信托资金而言在完工状态下安全边际极高。三销售进度安排因项目已有部分销售，此销售安排基于当前时点销售收入测算名称销售单价销售套数销售面积销售收入酒店式公寓元平方米套平方米亿元商铺元平方米套平方米亿元超高级写字楼元平方米套平方米亿元超高层主楼的巅峰豪庭元平方米套平方米亿元合计平方米亿元注销售面积为项目总可售面积扣除目前已实现销售的面积的剩余面积酒店式公寓时间年二季度年三季度年四季度年季度推出面积销售率清盘销售额万元注销售额中均价都按照元平方米计算商业街时间年二季度年三季度年四季度推出面积销售率清盘销售额万元注销售额中均价都按照元平方米计算超高层写字楼时间年四季度年季度年二季度年三季度年四季度推出面积销售率清盘销售额万元注销售额中均价都按照元平方米计算巅峰豪庭时间年季度年二季度年三季度年四季度推出面积销售率清盘销售额万元注回款额中年季度份均价按照元平方米计算年二三季度均价按照元平方米计算年四季度清盘均价按照元平方米计算四项目损益估算中润苏州中心项目出售部分预计销售总收入万元，销售部分总成本万元，各项流转税金支出预计为万元包括营业税金及附加土地增值税等，营业费用和管理费用预计分别为万元和万元，项目利润总额预计可达万元，扣除所得税后项目净利润为万元。苏州中心项目损益情况具体估算如下表所示中润苏州中心项目损益情况估算表不包含持有经营部分序号项目金额万元主营业务收入减主营业务成本主营业务税金及附加主营业务利润减营业费用管理费用利润总额减所得税净利润仅从销售部分测算可以明显看出，本项目经济效益较好，项目净利润约亿元，投资回报率非常之高，如果综合考虑到销售部分仅为项目总价值的，成本占到主营业务成本的，同时配合留存物业在业态成熟后巨大的溢价空间等因素，本项目的经济效益更是无可限量。即使房地产市场发生变化，无法达到既定的销售预期，受托人可以要求项目公司降价销售，极端情况下可以强制要求其将拟留存物业分割销售，回笼资金，以此为信托资金本金的安全和信托预期收益的实现提供着实有力的保障。五敏感性分析将发生变化较为可能的二项指标销售收入物业总估算价值和总投资成本进行敏感性分析，根据市场情况来看，销售收入上下浮动是有可能的，而总投资成本也有浮动。因近期房地产市场打压政策的持续使未来的价格走势不明朗，所以将上述两项变量分别提高在的情况下进行综合分析，计算各情况下的项目利润税前，结果见下表单位万元销售收入总投资成本经测算证明，即使市场出现极限情况，在总投资成本提高，销售收入下降的情况下，该项目仍能产生,万元的税前利润，足以保障信托资金的顺利安全退出。四现金流量预测从其现金流预测可以看到，项目建设现金流充足，信托期间其现金流完全可以覆盖信托计划信托资金的本金及收益，在信托资金预计退出时点上依靠销售回款产生的巨额累计净现金流完全可以保障信托资金的安全退出。变化，将可能影响信托资金到期本金和收益的按时收回。公司内部其他风险本项目中，合作方及投资项目的盈利能力受到其经营状况的影响，因此，当地经济和相关各种业态市场状况若发生大的变化，则会影响到本项目的投资收益。而公司面临的行业政策风险如房地产项目开发的贷币政策税收政策行业管理政策，以及市场风险，都将不同程度的对合作方和项目的正常运行带来影响。二风险控制措施外部风险的防范措施政策风险的防范本信托拟采用集合资金信托方式，严格按照政策要求向重庆银监局做好汇报备案工作。市场风险的防范通过与多家银行合作，实行银行代销和信托直销相结合的销售模式，利用银行强大的客户资源保障信托资金顺利募集。而且，由于本信托预计收益率较高也会吸引投资者积极认购。其他风险的预警尽管不可抗力因素非人力可避免与化解，但受托人将竭尽所能，积极加强对不可抗力因素的研究判断分析能力，尽可能地向合作方委托人报告不可抗力因素的出现可能，以便其采取相应的对策。内部风险的控制措施管理风险的控制受托人将以安全性为首要管理原则，向项目公司派驻董事，严格限制信托资金按照规定的信托资金用途使用。项目公司应按签订的相关合同工程进度等向我公司提出用款申请，经我公司审查同意后方可付款。在信托资金安全退出前，我公司对房屋销售过程进行全程监督，每月核对房屋销售与回款情况，对房屋销售回款进行严格监控。在建立专人管理定职定责管理基础上，将信托资金与其自有资产分别管理分别核算，充分做到专款专用。定期公告项目的财务状况与经营情况，加强与托管银行的联系与合作，从而有效控制与化解管理风险。信用风险的控制受托人将发挥在金融信托领域的专业优势，严格实行相关责任制度和分离制度，坚持各种调查审查检查制度，建立严格有效的风险防范和控制制度。其他风险的控制受托人将充分发挥在房地产投资领域的专业优势，建立有效的风险防范机制，同时认真研究经济政策和经济环境，把握市场变化走向。在严格控制外部风险的同时，紧密把握信托存续期间合作方及项目公司的内部动态，并及时做到信息的披露工作。三其他信托股份有限公司作为合格机构委托人拟用固有资金购买本集合资金信托计划万信托单位。信托固有资金与其他委托人资金共同管理运用，信托在认购中不享有优先认购权，并与其他委托人享有同等义务及权益。当本信托计划出现超募时，信托优先保证其他委托人认购，必要时，信托退出固有资金认购以保证其他委托人的投资需要。第七章结论综上所述，本项目风险较低收益高影响大保障措施充分销售渠道基本已经落实，故请公司批准实施。信托经理简介袁莉信托股份有限公司信托经理，经济学硕士。先后参与过银信号新股申购集合资金信托项目宁波交投流动资金贷款单资金信托项目上海曹安商贸城股权投资集合资金信托项目上海录润置业股权投资集合资金信托项目等多个信托项目的运作，对于房地产类证券类金融产品的投资与管理具有丰富的实践经验。附件项目公司资料苏州中润置业工商行政管理局盖章的工商登记最新查询资料原件企业法人营业执照复印件法定代表人身份证明及签字样本组织机构代码证复印件公司章程及修正案验资报告税务登记证复印件重大事项声明书股东会决议关系人和关联交易情况说明年月财务报表及年审计报告暂定资质证书二级征信记录查询苏州中润征信记录查询蔡丽萍尽职调查报告法律尽职调查报告会计项目资料国有建设用地使用权出让合同及补充成交确认书国有土地使用权证土地款及契税缴纳凭证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证期部分及二期发改委立项环境批复固定资产借款合同最高额抵押合同农总行批复土地评估报告股东公司资料工商行政管理局盖章的工商登记最新查询资料原件企业法人营业执照复印件法定代表人身份证明及签字样本组织机构代码证复印件公司章程税务登记证复印件验资报告重大事项声明书股东会决议年月财务报表及年审计报告月当年小计预计资金流入销售自筹资金借款信托资金二预计资金流出土地征用及拆迁建筑安装工程费前期工程费基础配套设施建设费销售费管理费财务费