所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付盈余资金第章财务评价项目评估依据国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法国家及本地现行的财税制度和有关法规工程规划方案及有关资料。财务评价基础数据的选择测算方法本报告的财务效益测算是按照国家现行会计制度结合市房地产的供需现状及市场价格，得出将来的市场价格，。项目计算期项目计算期为年年。财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为。销售收入及税金本评估测算是以市同类房地产的市场价格为参照，同时，结合本地经济发展速度，按照三年的销售比例分别是来确定计算期各年的收入。经测算，计算期内，年均可实现销售收入,万元年。营业税根据现行税法，按照销售收入的计提营业税。城市建设费及教育费附加本项目暂按按照营业税的计提城建税，按基本教育费附加地方教育费附加计提教育费附加。利润及利润分配利润总额总收入经营成本营业税金及附加土地增值税所得税率按利润总额的计算，为项目可分配利润。再按的比例，提取法定公积金法定公益金后，剩余全部为可供分配利润。财务评价基本报表收入与税金表见附表三损益表附表四财务现金流量表附表五资本金财务现金流量表附表六资产负债表附表七销售收入与税金估算项目于年开始销售，销售期限为年，总销售收入为,万元，经营税金及附加,万元，其中营业税金,万元城市维护建设税万元教育费附加万元，土地增值税,万元，销售净收入为,万元。盈利能力分析税后财务内部收益率根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率为。财务净现值根据财务现金流量表，本项目静态现金净流入为,万元。在基准收益率为的前提下，可测算出其净现值为,万元。投资回收期根据财务现金流量表，从年月开始计算，本项目投资回收期年。投资利润率投资利润率年平均利润总额总投资资本金净利率资本金净利率年平均净利润资本金该项目建成投产后，项目营运能力的盈亏平衡计算公式如下生产能力利用率式中年平均固定总成本年销售净收入年平均可变总成本年平均销售税金及附加计算结果表明达到运营能力的时，项目即可保本。不确定性分析敏感性分析敏感性分析是不确定分析的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有项目投资和产品销售价格。敏感性分析表给出了以上两个因素上下变动时，主要评估经济指标的变动情况。敏感性分析序号项目变动幅度全部投资所得税后内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案开发产品投资售房价格概率分析根据市场调查结果及形势预测，评价期项目售价较基本方案高的机会较小，而投资增加的机会较大。由引判断，销售价格建设投资两者间相互独立等不确定因素可能发生的变化及其发生的概率值见下表。方案概率表较基准方案变化销售价格建设投资结论销售价格和建设投资额发生变化的概率都较小，所以该项目可行度较高，抗风险能力较强。第章风险分析风险因素识别风险因素主要分为以下几种选址风险目前项目选址虽然较好，但项目离九华的楼盘集聚区相对较远，就九华的房地产项目布局而言，本项目显得孤立和偏僻，地块的升温区位的成熟和人气的积聚尚需要个过程。规划设计风险本项目作为精品绿色楼盘，力求最大化利用景观资源，需要考虑建筑风格建筑形式和自然环境的相互协调，必须要有专业的建筑规划和市场顾问支持，才能有效降低规划设计风险。财务风险开发建设规模大，建设周期长，项目区成熟需要时间，投资回收期长，资金风险大。主要表现为资金来源中断或供应不足而对项目带来的风险。宏观环境带来的不确定因素目前国家的房地产宏观调控政策带来楼市的观望气氛浓厚，房价上涨势头暂时受阻，购房需求受到定抑制。未来几年房地产宏观调控的总基调不会改变，由宏观政策带来的不确定因素影响本项目的销售。风险评估方法由于人的有限理性信息的不完全性与不充分性以及未来事件发生的随机性，本项目可能会遇到来自项目本身和外部环境等方面的风险和不确定性，从而带来损失或额外成本。基于各种风险的客观存在，本项目将采用基于知识的分析方法，对本项目进行风险因素和风险程度分析。表风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重较大般很小市场风险市场需求量竞争能力价格二选址风险交通便捷人流聚集三规划设计风险风格协调功能互补配套完善四工程风险工程地质水文地质工程量工程进度五财务风险自有资金供应不足资金来源中断六外部协作条件交通运输供水供电七宏观环境等不确定因素的风险调控政策供求关系风险防范对策对财务风险的防范对在建设与经营过程中可能出现的资金来源中断或供应不足等风险，适当调整投资结构，增加资本金比例，以防因银行借款无法正常到位的风险，千方百计落实资金来源。对工程进度风险的防范严格按照工程进度组织施工，对工期拖延现象及时分析原则，追究相关责任，对工程进度进行动态跟踪，确保项目如期完成。对规划布局风险的防范规划布局设计征询规划部门设计单位咨询机构的建议，规划布局的确定修改必须召开专家论证会进行充分论证，并保证通过评审的规划设计得到较好实施。对市场风险的防范随着掌控市场动态，把握市场需求，瞄准市场价格，根市场情况变化，适当调整项目推向市场的时间节奏，确保项目获得最大经济效益。第章结论与建议结论市场分析结论通过对当前宏观经济形式市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益显著。项目建设符合市总体规划和土地使用规划，以及九华示范区总体规划。本项目的实施贯彻了市关于城市中心东移，沿江向北发展的城市发展战略，对长株潭城市群两型社会建设有积极的促进作用。本项目的实施提升了现代农业科研示范园的整体配套水平，保证了景观资源的最优化利用，为市民创造了舒适环境优美设施完善的精品绿色居住小区，改善了居住条件，满足了不同层次消费者的需求，并能为国家和地方增加税收，带动建材商业服务交通运输等相关行业经济的发展，商铺开发可提供新的就业岗位，减轻政府安置城镇待业人员及下岗职工的就业压力。本项目建设对促进城市经济繁荣和构建社会主义和谐社会有着十分重要的意义。经济分析结论通过财务评价分析，项目财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为,万元，大于投资收回期为年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会经济效益显著，适宜投资开发建设。建议本项目要严格执行国家计委关于工程招标的规定，优选工程设计方案，选好施工队伍，加强施工管理，确保工程质量和工程进度。要充分估计建设过程中可能出现的困难，准备好应急预案，确保项目建设顺利进行。积极争取上级政府给予项目开发特殊优惠政策，通过政策扶持解决项目建设中的各种问题,确保工程尽快开工。本项目建设采用的建筑产品应新颖节能和谐，能提升市建筑产品的品位。公司还应密切关注市场变化，加强市场调研，保障销售方案的顺利实施，加快销售款按期回笼。重视项目营销，制定详细系统的营销策略，或者聘请专业机构代理销售。附表项目总投资估算明细表汇总表单位万元序号工程或费用名称期期期期合计项目开发成本,,,,,土地费用,,前期工程费用,,,,可行性研究费环境影响咨询费工程勘测费工程设计费,招标代理费施工图审查费综合报建费,,,,房屋开发费,,,,,建安工程费,,,,,住宅高层,,,,,商铺多层,,,地下车库,,,,,室外工程费,,,,,供电工程,,,,供水工程,,,,燃气有线电视及三网,,,