祁商城镇区有玉祁中心小学和玉祁初中，基本满足镇区的教育需求医疗设施主要依靠玉祁医院以上配套设施距离本案基本都在分钟车程之内前洲锡玉路唐平大道沪宁高速曙光路景观现状区域尚在改造，周边景观目前尚不如人意西临唐平湖，随着区域规划改成的完成，景观将成为本案最大的优势之。

二项目分析优势紧邻玉祁前洲新行政中心，位于平湖城核心区域紧邻唐平湖，环境景观资源丰富项目规模较大，包括了酒店商业别墅以及住宅等多种产品，能自称体系，且面向的客户群较广交通比较便利劣势酒店地块与住宅地块分开，难以互动周边配套目前尚需依赖镇区，缺乏居住和商业氛围机会平湖城的规划给区域发展带来机会，从而带动了房地产需求威胁区域规划有大量高档住宅用地，将使得本地块后市面临较激烈的竞争不可预知的经济政策风险第四部分项目发展定位区域发展定位物业发展及项目定位的重要结论摘要项目定位差异化定位规划建议组团式设计首期发展策略聚集式配套住宅商业及其他物业的组合定位及分布形象示意规划项目用地评价思路土地评价以景观资源为主要依据思路二住宅用地以景观资源享有度分最佳较好般三个等级。

濒临唐平湖，景观佳，最佳紧邻道路，远离湖景，位置般较好物业选择根据市场供应及需求分析住宅部分住宅市场尤其是中高端市场存在相当的需求空间，中大户型是本案重要选择。

由于区域房价总价尚处于低位以及主要客户的居住习惯决定了区域中小户型住宅的需求空间不大低密度住宅在区域比较缺乏且需求较大，市场前景看好。

建议以联排为主，可适当考虑叠加或洋房等类别墅类产品辅助，使得产品更加丰富。

建议物业高层，洋房或叠加，别墅，单鱼骨形沿湖滨设置，独立的定位双拼的外型联排的容积率，运用假粘连把双拼作成双立酒店办公部分由于居民楼商住复合楼的以及大量厂房的存在，办公楼的需求被削弱，且区内没有纯粹意义的办公物业无锡发展向来重工轻商，办公需求不大。

酒店对于项目档次的提升有不可或缺的作用建议本项目中可设置幢酒店式办公楼，设计完全满足住宅标准，配备煤卫设施或者至少预留煤卫管道，分割面积在平米左右每间或者更小，满足些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定性。

星级酒店建议四星级以上以产权式酒店对外出售。

双塔隔湖相对，将成地标性建筑。

商业配套部分社区级文化娱乐型设施卫生私人诊所小型医院等文化图书馆音像图书制品专卖艺术廊影剧院等休闲网吧棋牌室美容美发等组团级生活基础型设施商业超市便利店等幼教幼儿园双语托儿所等服务水电煤代收银行等各类运动康体场所及设施沿河的景观休闲商业餐饮特色餐厅酒吧咖啡馆等。

项目布局思路思路本地块呈带状，需强调地块中心区的功能设计，以凝聚人气强化社区感思路二住宅以组团形式布局，参考住宅用地等级合理调配各档次物业类型比例思路三高档住宅区应自成区域，备有独立交通系统思路四公建配套设施分级配置，社区级配套集中布置于地块中心区位置思路五组团级配套以星状分布于各开发周期分区地块的交通节点处。

项目布局建议配比原则及物业组合立足项目总体定位，细分物业类型及档次，最大程度吸纳市场需求，有效规避项目风险依据本司市场供需调研，且参考各类型物业历年供应消化情况。

物业类型分类占住宅用地容积率建筑面积公寓高层洋房或叠加别墅别墅联排别墅物业分布建议总体定位定位考虑因素无锡市住宅发展呈规模化态势，市场同期供应量大，竞争剧烈本项目开发上市量大，区域产业经济发展相对滞后，消费力有待提升与引导本项目规模大周期长，需考虑其可持续发展性，以增强市场应变能力。

针对以上因素，我们认为本地块定位策略是差异定位，领航市场。

整合资源，拓宽客源整合稀缺资源，将景观价值最大化，扩大区域影响，吸引商业沿街商业酒店办公总计星级酒店酒店式办公高层公寓社区级商业联排别墅组团级商业花园洋房或叠加别墅周边区域跨地区消费。

多元经营，引导消费多元产业互动，带动本地经济，籍此提升引导消费。

品牌企业，产品保证品牌实力企业统规划，独立开发，使整个社区风格和谐形象完整。

开发理念凭借唐平湖风景区稀缺景观资源，发展高档康体娱乐产业，籍此整合稀缺资源旨在通过多元产业之间的有效互动提升本地区经济发展水平，形成可持续发展的项目开发模式。

项目总体定位核心区，享受型，湖滨典范住宅社区项目总体定位诠释核心本项目紧邻玉祁前洲新行政中心。

与周边其它项目区位形成差异。

享受型本项目的整体规划及户型设计注重产品品质讲究生活品位。

与周边多康居定位形成差异湖滨融生态景观与现代都市文明于体的绝版地段，与中心城区浮华喧闹形成差异典范倍受推崇的品质感耐人品味的独特性。

与现有住宅产品形态形成差异住宅商业及其他物业的客户定位通过对周边实际购买客户的调查分析，可以初步判断购房客户基本具备如下特征客户主要来源于规模较大的私企业主大型企业高级管理人员以及部分其他行业的成功人士。

主要年龄段在岁之间。

购买力较强，喜欢生活在周边区域。

家庭成员多为夫妻并带有子女，多和他们的父母同住。

其子女年龄多数介于岁之间。

属于二次置业者。

由于有多次购房经验，所以在购买新的房产时很挑剔。

对产品本身的品质也很在意，比较注重细节。

随着区域的认知度及价值的提升，社区的规模及市场感召力越来越大，目标客户会成多元化发展。

我们的住宅目标消费群包括以下几类三资企业主及高级管理人员本市及外来私营企业主机关企事业高层管理人员学校以及其它高知行业专业人士他们具有以下全部或部分特征他们大多已成家，或正准备结婚，年龄在岁之间，喜欢附庸文雅，也喜欢情调生活他们在自己的领域内十分优秀，属于高等偏上阶层，对生活质量要求高他们重视家庭，关心孩子的成长，他们生活圈子比较稳定，是顾家的群人他们选择楼盘非常实际，关心环境好坏物业管理超过建筑质量以及价格他们懂得享受生活，喜欢在忙碌工作后，让自己彻底放松，是旅游的爱好者他们喜欢健康的生活喜欢安静和清新的空气他们对国内外流行趋势政治时事都十分关心，喜欢阅读各种报纸杂志他们比其他人更喜欢圈子的感觉，喜欢与和自己职业收入相近的人来往他们很重视面子，也很重视自己的衣着外表和生活环境。

对于这个群体的人来说，商业及其它物业的租售价格定位根据市场的发展状况，建议高层住宅元平方米洋房或叠加别墅元平方米联排别墅元平方米二开发模型讨论项目开发顺序及分期进度建议项目分期根据总体规模及建设周期，建议本项目分四期开发，每期开发量为万平方米。

共年开发完毕。

分期依据依据市政管网铺设情况及现场施工干扰最小化依据二由地块分区之经济价值为取向标准。

依据三首期开发策略着重景观及配套建设，树立样板形象，探测市场反应景观营造绿地与水系相融的生态居住环境，呼应本项目湖景特征配套为体现成熟社区生活氛围，在地块中心区先行建设聚集式社区级配套，并与住宅同期交付投入运营住宅部分分期第期滨河别墅同时启动，以别墅快速回笼资金，提升小区品质，第二期商业街北侧洋房上市第三期商业街南侧洋房推出第四期推出最后部分高层部分商业部分分期第批社区级商业和组团级商业率先入市，通过聚集式社区级配套烘托成熟社区。

第二批滨河区商业和酒店办公起推出三项目产品期租售价格建议建议别墅入市均价元平方米第五部分风险分析政治政策风险分析政策回顾商品房未满两年交易全额征收营业税细则实施后，市场月成交量急剧萎缩，全年商品住宅成交量万，增幅，较上年度减少个百分点年增长。

国六条以及加息对市场的影响减弱，全年商品住宅成交量万，增幅。

商品住宅市场均价走势住宅均价元增幅住宅均价元增幅年季年季年季年季年季年季年季年季年季受宏观政策的影响，无锡商品住宅均价从年季到年季增幅极小，年季季市场均价开始恢复增长。

商贷利率的节节调高使的上调空间逐渐减小，而考虑银行具体执行下浮利率时普惠的做法。

预计下阶段的利率手段将会是确保有效执行级差下浮利率。

政策预测年预计仍是个调控年，调控目标是控制房价的过快增长。

预计政策手段将开始执行国六条，细则，严格控制中低价位中小户型商品房经济适用房和廉租房的供应比例。

影响预计年底开始逐步影响市场供应，以下小户型的供应将大大增加，产品中可考虑减少小户型供应以避免竞争。

将可能开征非普通商品住宅的物业持有税。

影响政策将抑制市场对大面积户型的需求，户型设计上应考虑规避相关面积指标。

央行可能会进步提高准备金率和发行短期票据以降低商业银行流动货币量，从而控制银行对土地开发环节的贷款。

影响小开发商将更难取得贷款，市场洗牌加快，资源将进步向大公司整合。

对个人购房贷款进行更严格的审核，通过对不同购房者实行不同贷款利率来控制炒房行为。

影响纯投资性购房者将会有所减少，商品住宅市场容量也将有定减少。

二各物业风险分析及建议总结住宅市场尤其是中高端市场存在相当的需求空间，中大户型是本案重要选择。

由于区域房价总价尚处于低位以及主要客户的居住习惯决定了区域中小户型住宅的需求空间不大低密度住宅在区域比较缺乏且需求较大，市场前景看好。

建议以联排为主，产品上做到独立的定位双拼的外型联排的容积率，运用假粘连把双拼作成双立。

并可适当考虑叠加或洋房等类别墅类产品辅助，使得产品更加丰富。

就目前状况而言，由于居民楼商住复合楼的以及大量厂房的存在，办公楼的需求被削弱，且区内没有纯粹意义的办公物业，本案可适当考虑总部办公模式的类别墅办公模式无锡发展向来重工轻商，办公需求不大，建议本项目中可设置幢酒店式办公楼，设计完全满足住宅标准，配备煤卫设施或者至少预留煤卫管道，分割面积在平米左右每间或者更小，满足些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定性。

从酒店市