后寨旧村改造项目投资可行性申报材料（修订稿） ㊣ 精品文档 值得下载

假疗养保健为主体旅游度假中心具有国内外高水准会议中心和接待中心聚集高精尖人才科研教学中心吸引精英人才居住中心依托女岛港和鳌山港，以发展造船基地船用配件基地物流区和多层生活区为主临港产业区，鳌山海洋科技创新及产业发展示范区。

项目位置在鳌山湾西海岸，鳌山卫镇北方向海滨。

属于新东部两大组团之鳌山组团。

东面是港中旅开发占地亩海泉湾项目，和南山温泉国际博览中心占地亩。

第二章项目区域房地产市场分析随着经济发展和人口膨胀，青岛市区住宅价格飞涨，从年最高价位，元平方米涨至，元平方米，给普通市民购房造成巨大压力。

旧村开发建设，在为即墨鳌山湾东部区域新农村建设增添新亮点同时，满足人们居住需要，缓解即墨鳌山湾区住房供求矛盾。

同时，该项目区还是市区东部建设组团重要组成部分，具有其必要性。

该项目所处位置属于即墨东部旅游区，交通便利，是理想居住环境，项目从总体规划到单体室内外设计也充分考虑市场需求，以人为本，进行人性化设计，这就决定了在即墨市这个范围内，它是中高阶层首选住宅，市内其他地区以及外地置业者也会对在此居家置业具有浓厚兴趣和信心，销售前景相对乐观。

从年青岛销售成交套数来看，即墨市可以说是绝对焦点，其龙山花园成交套多得冠军，其二在政策房淡出上半年，即墨辽河路号表现突出，以套成绩列居第五。

东部南山领海港中旅项目平均售价在元，并且出现房难求现象。

市场发展预测地块毗邻滨海公路路，独特交通资源使得该区域休闲度假优势较为突出地块周边规划为较低容积率高档物业，视野开阔地块周边是条米宽绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目私家花园。

地块为平缓地地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏。

地块靠市区沿海线公里内有部分高档娱乐场所，如温泉度假村高尔夫度假地等地块所处为旅游度假区，环境状况良好以上均不考虑契税万元楼面地价元土地成本合计万元二各项手续费序号分项名称单位计价基数取费费率金额万元备注基础设施配套费协议约定免收回迁部分配套费供热配套费供电配套费住宅供电配套费地下供电配套费商业消防负荷燃气配套费商业办公无燃气可不缴纳燃气二配套费户住宅高层，多层工程队伍招投标费万元费率累进计算标准收费折招投标交易服务费万元累进计算建筑企业劳保统筹费万元新型墙体材料专项基金墙改费协议约定免收回迁部分配套费散装水泥专项基金协议约定免收回迁部分配套费建筑劳务工资保证金万元竣工后可返还项目资本金万元万封顶，竣工返，办完证返，最迟竣工后五年返完征地管理费万元水土保持设施补偿测图费地籍测绘费定界验线测绘单位，可谈规划评审费规划局，视情况而定是否需要评审城市建设用地规划技术服务费规划局建设工程规划技术服务费住宅元平，其他元平地质勘查费勘察单位，市场价。

标准元米。

日照分析费栋环境评价费出具环评报告万元环境评估单位，可谈。

地震安全评估费地震安全评估单位，可谈。

施工图设计费人防设计费按最低标准计算专项工程设计费绿化硬化自来水等施工图审核费用按设计费防雷工程设计审图检测监理费用监理单位，市场价，可谈。

监理招投标费万元标准收费折预算及结算审计费万元鲁价发号文，标准收费折基坑支护评审费万元市场价，孔，万孔动态监测费万元市场价基坑支护设计费万元市场价，孔，万孔检验试验费消防检测通风检测空气检测节能监测电缆测试及其他各专业单位，市场价。

物业开办费万元小计万元三建安费序号分项名称单位计算基数标准金额万元备注住宅部分毛胚房商业及办公部分毛胚房地下车库含人防毛胚房设备层按层计算地下车库土石方支护地质报告出具后，根据实际情况设计方案，造价相应调整。

小计车库数量按规划总平计算，实际图市场价，孔，万孔动态监测费万元市场价基坑支护设计费万元市场价，孔，万孔检验试验费消防检测通风检测空气检测节能监测电缆测试及其他各专业单位，市场价。

物业开办费万元小计万元三建安费序号分项名称单位计算基数标准金额万元备注住宅部分毛胚房商业及办公部分毛胚房地下车库含人防毛胚房设备层按层计算地下车库土石方支护地质报告出具后，根据实际情况设计方案，造价相应调整。

小计车库数量按规划总平计算，实际图纸车库数量改变，造价会有较大浮动。

四工程配套设施费序号分项名称单位计算基数标准金额万元备注小区绿化绿化率雨污水工程户道路区内供水工程费围区内绿地景观设计，其，区内绿地见缝插针，配合硬地设计，真正作到满眼绿色而无黄土。

其二，区内周边布置绿化带，大大净化了小区内空气。

小区内绿化设计与建筑物丰富立面造型形成多彩景观效果，真正作到户户有风景，窗窗有视野。

人居其中，心旷神怡，惬意悠闲。

五市政及社会配套设施规划小区中市政设施按照现行标准做了适当安排，变电站垃圾转运站煤气调压站等设施按照规定及服务半径进行了合理布置。

物业管理及居委会治安等社会配套设施业都结合商业设施进行了合理安排。

六户型设计区内户型设计充分考虑市场需求，户型配以梯两户梯三户梯四户，以平方米左右套二套三房为主，兼顾套四小户型及错层式户型，必能迎合大众需要，满足不同业主不同需求，取得满意销售业绩。

另外，小区中也考虑了居民杂物存放，设置储藏室。

三项目进度计划项目建设分为二期，工期四年，即年秋开工，年春建成。

第五章开发成本预测及财务分析开发成，即墨辽河路号表现突出，以套成绩列居第五。

东部南山领海港中旅项目平均售价在元，并且出现房难求现象。

市场发展预测地块毗邻滨海公路路，独特交通资源使得该区域休闲度假优势较为突出地块周边规划为较低容积率高档物业，视野开阔地块周边是条米宽绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目私家花园。

地块为平缓地地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏。

地块靠市区沿海线公里内有部分高档娱乐场所，如温泉度假村高尔夫度假地等地块所处为旅游度假区，环境状况良好以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须地产因子，是较理想中高档物业地块。

二项目名称鳌山后寨村旧村改造项目地址本项目地即墨市新东，紧邻鹤山路，滨海大道路。

项目概况鳌山后寨村共有村民户，村建设用地亩建设规模规划总建筑面积万平方米。

其中回迁面积约万平方。

建设投资项目建设投资亿元人民币。

资金来源建设单位自筹资金亿元人民币。

建设进度项目总体规划，分二期建设，年秋动工，计划至年竣工。

二必要性项目建设是加快即墨东部城市建设需要城市文化底蕴丰富。

其建筑也很有特色，尤其是东部开发以后，许多新颖建筑拔地而起，美化了市容该项目建设有利于推动即墨市城市建设步伐，提高即墨市人口容纳能力，项目建设势在必行。

符合即墨市东部总体规划，实现开发区区域规划，进步完善综合能力项目建设是改善当地居民居住环境，提高市民生活素质需要。

衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济发展，人民生活水平不断提高，对于居住条件要求也越来越高，通过本项目建设不仅可以有效改善当地居民居住条件，而且可以为即墨东部市广大市民提供万平方米商品房，为提高居民居住环境具有积极促进作用。

综上所叙，本项目建设符合国家产业政策，对于改善即墨鳌山湾居民居住条件，完善鳌山湾建设具有重要促进作用，项目建设符合即墨市鳌山湾规划，项目建设是必要。

三编制依据即墨东部规划。

即墨市人民政府关于进步规范城中村改造工作意见。

四主要技术经济指标总占地面积平方米总建筑面积万平方米第三章项目地址与外部条件项目地址本项目地处即墨鳌山湾西岸，临东山东大学青岛校区占地亩，北起鳌山卫镇星石庄村，南至柴道路南侧凤凰岭，西至滨海大道，东至鳌山湾海边。

山东大学青岛校区建设全部完成后可容纳万名学生求学。

，和港中旅海泉湾度假城港中旅位于，惬意悠闲。

五市政及社会配套设施规划小区中市政设施按照现行标准做了适当安排，变电站垃圾转运站煤气调压站等设施按照规定及服务半径进行了合理布置。

物业管理及居委会治安等社会配套设施业都结合商业设施进行了合理安排。

六户型设计区内户型设计充分考虑市场需求，户型配以梯两户梯三户梯四户，以平方米左右套二套三房为主，兼顾套四小户型及错层式户型，必能迎合大众需要，满足不同业主不同需求，取得满意销售业绩。

另外，小区中也考虑了居民杂物存放，设置储藏室。

三项目进度计划项目建设分为二期，工期四年，即年秋开工，年春建成。

第五章开发成本预测及财务分析开发成本预测及财务分析序号部位单位方案建筑面积占地面积总投资万元备注地上其中住宅其中商业部分其中物业管理用房按建筑面积‟计算，含在商业部分地下个车位，地下，个，总面积土地费序号分项名称单位计算基数标准金额备注土地成本政府收费万元占地面积平方米，价格万元亩居民安置过渡费用万元房屋补偿成本与收入中均不考虑契税万元楼面地价元土地成本合计万元二各项手续费序号分项名称单位计价基数取费费率金额万元备注基础设施配套费协议约定免收回迁部分配套费供热配套费供电配套费住宅供电配套费地下供电配套费商业消防负荷燃气配套费商业办公无燃气可不缴纳燃气二配套费户住宅高层，多层工程队伍招投标费万元费率累进计算标准收费折招投标交易服务费万元累进计算建筑企业劳保统筹费万元新型墙体材料专项基金墙改费协议约定免收回迁部分配套费散装水泥专项基金协议约定免收回迁部分配套费建筑劳务工资保证金万元竣工后可返还项目资本金万元万封顶，竣工返，办完证返，最迟竣工后五年返完征地管理费万元水土保持设施补偿测图费地籍测绘费定界验线测绘单位，可谈规划评审费规划局，视情况而定是否需要评审城市建设用地规划技术服务费规划局建设工程规划技术服务费住宅元平，其他元平地质勘查费勘察单位，市场价。

标准元米。

日照分析费栋环境评价费出具环评报告万元环境评估单位，可谈。

地震安全评估费地震安全评估单位，可谈。

施工图设计费人防设计费按最低标准计算专项工程设计费绿化硬化自来水等施工图审核费用按设计费防雷工程设计审图检测监理费用监理单位，市场价，可谈。

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