君莲居住区I1地块养老院项目投资可行性申报材料（修订稿） ㊣ 精品文档 值得下载

务实事项目，进步推进本区养老服务工作意见中规定新办养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位元标准给予次性开办补贴。

第三章生产建设条件评估第节项目场址选择评估君莲居住区位于闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都路，南临六磊塘河，基地中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为等十三块。

地块位于君莲居住区南部，被沪光路都会路六磊塘都庄路相拥，其中，养老院位于地块西北角，沪光路与都会路交汇处。

第二节建设条件评估君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。

年降水量，日照小时，无霜期天，年平均气温度，冬无严寒，夏无酷暑。

根据提供现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为本工程项目桩基持力层。

基地内有米宽中八尺沟河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系发达，水资源丰富。

东北西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可作为小区休闲活动场所。

第三节交通运输与同步建设条件评估交通运输条件评估君莲居住区西侧莘奉金高速公路与基地有绿化带相隔，通过莘奉金高速可以方便到达莘庄及外环线，居住区东侧莲花南路向北延伸直通沪闵路和地铁莲花路站。

工程用水用电条件评估莲花南路金都路等主要周边道路已经布置有市政管网管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨污水分流，最终排入市政道路雨污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。

建材供应条件评估闵行区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需砂子石料砖木材等均由当地建材厂家提供，钢材水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。

项目建筑材料来源充足。

第四节社会环境条件评估闵行区人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面优惠政策，在建设用地规划行政规费减免资金筹集等方面给予大量优惠政策。

良好外部环境条件为项目建设提供了有力保障。

第四章投资项目技术评估第节建筑装饰设计评估在建筑装饰设计过程中，对于墙体屋面外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水保温牢固等建筑构件基本要求下。

建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在高度以下做与墙体粉刷齐平护角，下部宜作高防撞板。

室内墙面应采用耐碰撞易擦拭装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整防滑耐磨装修材料。

卧室起居室活动室宜采用木地板或有弹性要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。

这样局面产生后果是，合同工期往往严重背离客观合理科学工期。

于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当工期风险，并接受合同中要求工期拖延罚款风险，如天万等。

成本超支风险控制成本超支风险主要方法是控制它们方法通常由项目公司利用不同形式有固定价格固定工期交钥匙合同和实报实销合同。

第七章财务效益评估财务效益评估是建设项目可行性研究重要组成部分。

未来效益评估包括经济效益评估和社会效益评估两个部分。

经济效益又包括微观财务评估和宏观国民经济评估。

财务效益评估与国民经济效益评估是建设项目评估两个重要组成部分。

财务效益评估是从投资者角度，根据我国现行财税制度和现行价格。

分析项目效益和费用，考察项目活动能力，清偿能力，判断投资项目在财务上可行性，为投资决策提供可靠依据。

第节项目收益构成及估算建设项目财务效益评估是通过对君莲居住区地块养老院建设项目未来现金流量预测与计算以及对技术经济效益进行分析，评价该经济效益和获利能力，现在是市场经济，与其他行业样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。

业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够，必须有足够资金保证日常开销。

本项目收入主要是床位收费和些服务费，加些社会捐赠，养老院年收入预测如下该计算假设入住率为。

经参考其他养老院收费标准并经市场调查确定每个床位年收费为元。

订位费元服务费元饮食费水电费元取暖费以上收入共计元第二节财务评估主要参数财务基准内部收益率基准投资回收期年计算期年基准点本项目基准点设在建设期开始第年，即年第三节财务评估盈利能力分析财务指标计算该项目现金注入下表单位万元年份现金流量通过财务现金流量表计算以下财务评估指标财务内部收益率财务尽现值为动态投资回收期为年年敏感性分析影响本项目最主要因素是床位出租率，考虑项目实施过程中些不确定因素变化，对床位出租率因素上升或下降，分析对财务指标影响，如下表财务敏感性分析表变化因素变化率所得税后万元年基本方案床位出租率盈亏平衡分析以床位出租率表示盈亏平衡点为固定成本销售收入可变成本税金经过以上分析可知该项目拥有较强抗风险能力。

财务评估结论财务谁有主要是从经济角度来评估建设项目可行性，中当有经济上可行时该项目才具有生命力，才能保持持续运转下去，虽然此项目建设并非单纯为经济利益，但是保证经济上合理却是个重要前提，动态投资回收期为年年敏感性分析影响本项目最主要因素是床位出租率，考虑项目实施过程中些不确定因素变化，对床位出租率因素上升或下降，分析对财务指标影响，如下表财务敏感性分析表变化因素变化率所得税后万元年基本方案床位出租率盈亏平衡分析以床位出租率表示盈亏平衡点为固定成本销售收入可变成本税金经过以上分析可知该项目拥有较强抗风险能力。

财务评估结论财务谁有主要是从经济角度来评估建设项目可行性，中当有经济上可行时该项目才具有生命力，才能保持持续运转下去，虽然此项目建设并非单纯为经济利益，但是保证经济上合理却是个重要前提，通过上面对该项目各项经济指标计算可以得出结论该项目内部收益率大于基准收益率，投资回收期小于基准投资回收期，且具备较强抵抗风险能力，因此从经济角度来说该项目是可行。

第八章项目总评估第节养老院建设是必置各类标志和标注应强调功能作用，应醒目易识别。

三评价意见养老院托老所建筑最高处为层，建筑面积平方米。

建筑在使用功能上分为两类，即养老院部分与托老所部分。

养老院出入口设在建筑中部，层布置有餐厅治疗室等功能房间，二至四层南侧单廊布置老人居住类房间，具有良好采光通风效果，基地南侧黄浦江引水管渠也提供了良好景观视线。

走廊中段设有护士站及护士值班室，护士站视线可及所有老年人居住房间。

北侧为治疗用房及办公辅助用房等，同时利用北侧建筑局部退台形成上人屋面解决了被服洗涤后晾晒问题。

托老所部分设在建筑层东侧部分，有独立出入口及尺度宜人小规模中庭空间。

各活动室尺度各异，有开畅式有封闭式为使用者提供了多种选择可能。

另外以上各空间均考虑了满足老年人使用要求，采用无障碍设计。

且养老院房间布置切实按照老年人身体及其他特殊因素来建造，此方案非常合理。

养老院建筑安排完全保证了兼顾先进适用性经济合理性安全服务实事项目，进步推进本区养老服务工作意见中规定新办养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位元标准给予次性开办补贴。

第三章生产建设条件评估第节项目场址选择评估君莲居住区位于闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都路，南临六磊塘河，基地中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为等十三块。

地块位于君莲居住区南部，被沪光路都会路六磊塘都庄路相拥，其中，养老院位于地块西北角，沪光路与都会路交汇处。

第二节建设条件评估君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。

年降水量，日照小时，无霜期天，年平均气温度，冬无严寒，夏无酷暑。

根据提供现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为本工程项目桩基持力层。

基地内有米宽中八尺沟河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系发达，水资源丰富。

东北西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可作为小区休闲活动场所。

第三节交通运输与同步建设条件评估交通运输条件评估君莲居住区西侧莘奉金高速公路与基地有绿化带相隔，通过莘奉金高速可以方便到达莘庄及外环线，居住区东侧莲花南路向北延伸直通沪闵路和地铁莲花路站。

工程用水用电条件评估莲花南路金都路等主要周边道路已经布置有市政管网管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨污水分流，最终排入市政道路雨污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。

建材供应条件评估闵行区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需砂子石料砖木材等均由当地建材厂家提供，钢材水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。

项目建筑材料来源充足。

第四节社会环境条件评估闵行区人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面优惠政策，在建设用地规划行政规费减免资金筹集等方面给予大量优惠政策。

良好外部环境条件为项目建设提供了有力保障。

第四章投资项目技术评估第节建筑装饰设计评估在建筑装饰设计过程中，对于墙体屋面外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水保温牢固等建筑构件基本要求下。

建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在高度以下做与墙体粉刷齐平护角，下部宜作高防撞板。

室内墙面应采用耐碰撞易擦拭装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整防滑耐磨装修材料。

卧室起居室活动室宜采用木地板或有弹性塑胶板厨房卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便防滑地砖。

老年人通行楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱，设置高度在以下。

每人应有以上贮藏空间。

老年人居住建筑门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。

老年人使用卫生洁具宜选用白色。

各类用房楼梯间台阶坡道等处设置各类标