强。

树立企业品牌。

为社会和环境协调发展做贡献，贯彻品牌经营理念，打造有责任心企业形象。

树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化投资专业化管理现代化，社会效益彰显经济效益突出经济实体，创造良好经济效益。

建设项目简介项目名称航天公寓项目位置项目位于西安国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧，东临区域内主干道神舟三路，西侧为在建航天公安分局办公楼项目用地区，北临飞天路，地块方正平整，用地内现有座开闭所，无其他拆迁量。

具体位置见图图航天公寓项目用地位置图项目规模项目占地面积亩，规划红线内用地面积亩。

项目总建筑面积为平方米，地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米，容积率。

项目建设法律许可情况西安国家民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项计划规划定点及征地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地手续齐全界址清楚产权明晰。

项目周边环境交通基地内设置了完善道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内道路与城市主干道相连接，主要公交线路有路基地内东长安街火车站西。

教育基地核心区范围已建有航天中学航天小学小学各所，幼儿园三所，南北侧都有规划中小学校。

医疗基地核心区范围已建有航天总医院二级甲等医院，基地规划医疗中心与项目仅有路之隔。

生活配套基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用项目也会规划建设相应生活配套。

环境项目西侧有规划实施中景观轴，个区域公园，南边有规划基地主题公园。

从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。

物业类型定位项目定位于高端花园式精装修公寓。

项目建设必要性满足航天基地中高端物业市场需要市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大需求潜力，尤其是中高档物业市场主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业年轻从业人员有定经济实力投资者临时居住企业高级顾问及部分企业高层中高层管理人员等。

针对以上述实际状况，项目定位为航天产业基地高档配套服务式公寓。

本项目将满足航天基地内中高端市场需要，并顺应基地强势发展需要。

发挥土地级差效益需要项目地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。

基地内各种高科技产业入驻将带动基地快速发展，加上成熟区土地稀缺，从房地产经济学角度看能发挥土地级差效益，本项目开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力发挥起到积极作用。

项目用地及时开发需要本项目用地范围建设条件优越。

征地附着物清理临时围墙圈建地表垃圾土外运等工作均于年已经完成，宗地外配套条件即将达到建设条件路通电通通讯通上水通下水通燃气通热力通。

同时，开发单位作为基地管委会控股公司，具备独特客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。

可行性研究编制依据国家计委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定通知计价格号国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法通知计价格号国家发改委制定建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格号陕西省建筑安装工程综合概预算定额西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则通知市建发号陕西省物价局陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题通知陕价行发号陕西省发改委编制陕西省建设工程其他费用定额项目规划设计方案类似工程估算概算指标委托方提供其他成本数据委托方提供有关其他资料受托方现场勘察及市场调查收集资料有关建设项目经济评价基本参数和指标。

技术经济指标建筑技术经济指标表项目建筑经济指标表序号指标单位数量总用地面积亩总建筑面积地上建筑总面积高层住宅建筑面积高层公寓建筑面积配套商业建筑面积地下建筑面积停车位个地上停车位个地下停车位个容积率建筑密度项目总投资表总投资估算表序号项目金额万元土地费用前期工程费用建安工程费用公寓精装修费用基础设施建设费项目管理费用市场推广费用工程监理费不可预见费建设投资建设期利息总投资项目经济评价指标项目财务评价指标投资回收期年税前年税后财务净现值万元税前万元税后内部收益率税前税后贷款偿还期年资本金财务评价指标财务净现值万元内部收益率静态评价指标销售利润率总成本利润率可行性研究主要结论西安经济发展及城市规划方面西安城市经济快速稳定增长西安房地产市场发展健康，本项目具有较好发展机遇。

西安国家民用航天产业基地各高科技产业入驻将带动区域经济快速发展，加上成熟区土地稀缺，为本项目发展提供了良好时机。

市场前景高端中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具备定市场支撑。

航天基地凭借其雄厚产业性因素变化承受能力，旨在为决策提供依据。

根据线形盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程式中实现销售收入计划销售收入销售收入实现率总成本费用单位可变成本每平方米销售面积税金及附加总成本中固定费用令，便可求出值。

解得故当销售收入实现率为项目盈亏平衡点，即当销售收入实现时，项目即可保本。

低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。

从项目盈亏平衡点指标值来看，结合目前西安市场实际情况，本项目具有定抗风险能力。

敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。

本项目主要进行价格以及工程建设总投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，季度基准内部收益率为，项目内部收益率时，其在财务上是不可行，下表中标注下划线区域在财务上就是不可行。

表价格总投资对内部收益率敏感性分析价格变化投资变化销售价格变动临界点投资变动临界点依据上表数据，在投资不变情况下，采用插入法计算销售价格变动动态临界点，从以上计算结果看出，在投资不变情况下，当销售价格下调时，内部收益率达到临界值。

销售价格允许变动幅度为，∝，投资不变时销售价格变动临界点如上表所示。

从以上计算结果看出，在销售价格不变情况下，采用插入法计算投资变动动态临界点，从以上计算结果看出，在销售价格不变情况下，当建设投资上涨时，内部收益率达到临界值。

投资允许变动幅度为∝销售价格不变时投资变化临界点如上表所示。

静态评价指标项目静态评价指标如下销售利润率总成本利润率项目财务评价结论从项目盈利能力分析清偿能力分析盈亏平衡分析敏感性分析静态评价指标等五个方面分析结果，可以看出项目在财务上是可行。

第八章结论及建议方案评价结论通过对项目方案分析与论证，我们得出以下结论项目建设条件及周边环境良好，适合公寓及配套商业开发项目市场前景较好，企业能平稳回笼资金项目各项财务指标均满足项目评价要求，财务上可行项目收益稳定，经营风险在合理限度内。

对建设单位建议根据我司对项目方案分析与论证以及我司对项目和市场了解，向建设单位提出如下建议，为建设单位决策提供参考。

考虑本项目所处地理位置等特点，建议开发商积极开拓定向开发模式，以缓解销售和资金压力，保证项目顺利开发。

充分认识分析项目存在和商业营业用房销售额分别增长和。

开发资金来源分析年季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长。

其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，增长企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。

在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。

各主要城市商品房交易价稳量增，楼市现回暖趋势月份和月上旬国内住宅成交量较年月环比下滑，但近期国内线及二线多数城市成交普遍呈现回暖走势。

西安房地产信息网数据研究中心对各主要城市数据对比分析来看，在房地产市场成交量上升同时，房价并没有出现较大下调，年底各楼盘大幅打折吸引购房人促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优惠措施或上调了价格。

在市场投资增速放缓开发量下降房价总体平稳背景下，国内多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场量价齐跌现象已告结束，总体楼市已呈现逐步回暖趋势。

西安房地产市场分析西安市宏观经济概况西安年季度经济运行保持了较好发展态势。

初步核算全市实现生产总值亿元，增长，高出全国个百分点，高出全省个百分点。

季度西安固定资产投资亿元，增长。

其中，房地产投资亿元，同比增长。

工业生产方面，企业经营逐渐好转，产品市场进步回暖，全市规模以上工业增加值累计完成亿元，增长。

而农业生产也出现平稳增长。

季度西安消费市场保持活跃。

全市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。

受众多利好政策刺激，汽车市场更是持续升温。

而旅游业则呈现出内热外冷，季度全市实现旅游业总收入亿元，同比增长。

其中，国内旅游实现收入亿元，同比增长，而海外旅游市场降幅较总论开发单位简介科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议共建协议于年设立，年经第二届董事会批准更名为西安国家民用航天产业基地开发有限公司。

战略思想秉承四节约环保理念，坚持科学发展观，坚持现代企业历年之中尚属首次。

在同比方面，较年季度成交量大幅增长。

成交金额方面也有较大幅度增长比例，季度，全市商品房成交万元，环比增长，同比增幅达到。

表西安房地产市场销售情况统计表项目车位地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计销售面积平米销售金额元销售均价元平米季度西安商品房市场平均成交价格为元平方米，较上期微增，与去年同比上升。

分物业类型在售均价情况普通住宅在售均价为元平方米，同比上年上涨，环比上季上浮商服用房在售均价为元平方米，同比上涨，环比上季下降写字楼在售均价为元平方米，同比上升，环比上升别墅类在售均价为元平方米，同比上浮，环比上升个百分点。

图商品房市场各季度销售面积及销售额统计图年季度西安商品房空置面积有所增长，本季总空置面积为万平方米，较上季度增加，较上年同期相比增长。

图商品房住宅价格及变动率走势图季度西安住宅市场平均成交