回款四资金来源与运用五借款还本付息第六部分项目经济分析盈利能力分析静态盈利能力分析二动态盈利能力分析二敏感性分析盈亏平衡点分析二敏感性分析三现金流流量分析第七部分结论及建议第八部分附件附表项目成本明细表二附表项目损益表三附表项目全部资金现金流量表第部分项目概况项目综述贵阳保利臵业花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家城市湿地公园南段，紧邻花溪区行政中心核心区和贵州花溪大学城，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，坐拥亩国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高生态住居价值。毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩古镇两大旅游景区方向清溪路，初步规划贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利。地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势，是花溪区不可多得高品质综合用地。项目总占地面积亩，分为商品房建设用地和市政用地两部分。其中商品房建设用地亩，市政用地亩亩。商品房建设用地整体容积率为，可实现商品房总建筑面积万平方米包括配套商业幼儿园学校会所等社区配套，拟建成包括别墅联排洋房以及高层等丰富物业形态高端综合社区。图表项目城市区位示意图机场火车站金阳本项目约公里约公里约公里二项目基本情况项目区位项目所在城市属于贵州省省会，是贵州省唯个中心城市是西部大开发国家重点建设南宁贵阳昆明经济带中心城市之是泛珠江三角洲重要组成部分是北部湾经济圈连接西南经济圈桥头堡，在西部城市发展乃至全国发展战略中均占有重要地位。图表项目城市区位示意图项目所处城市内部区位属于贵阳市著名旅游风景区文化教育聚集区装备制造业生态工业区和农产品加工基地，是贵阳十大经济板块之，产业以及旅游资源丰富，是贵阳市最适宜居住行政区，也是贵阳市城市经济发展重要推动力，城市未来发展主要拓展区域之。图表项目城市内部区位示意图项目所在地距贵阳市中心约公里，至贵阳龙洞堡机场级国际机场约公里。片区域内交通网络健全。贵昆湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳龙洞堡机场，花溪大道直通贵阳市中心区，桐惠路建成并通车，国道和省道贯穿全境，贵阳环城高速公路南环线甲秀南路建成通车，使花溪交通转换实现质飞跃。图表项目区域区位示意图二项目四至图表项目四至示意图项目东临城新区大道，南临清溪路，北面临迎宾大道。三土地性质项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁两地块，地块性质为商业文化娱乐及住宅用地。四规划条件项目总占地面积亩，位于花溪区溪南新区洛平水库旁两地块。主要是商业文化娱乐及住宅用地，其中地块内须配建用地面积不小于公顷班小学所，而地块内须配建用地面积不小于公顷九班幼儿园所。商品房建设用地亩，整体容积率，可建设商品房总建筑面积万平方米包括学校幼儿园会所等社区配套，拟建成包括别墅洋房以及高层等丰富物业形态高端综合社区。项目建筑密度控制在以内。项目绿化率约。图表地块规划示意图三项目宗地现状项目宗地现状为地块目前为农户稻田用地，呈带状分布，中间较为平坦。项目宗地原始植被丰富林木茂盛，地块紧邻洛平水库，并且地块内部有市政大沟，同时，项目毗邻市政园林区域，景观资源丰富，具有丰富天然景观资源和良好水资源。图表宗地现状示意图四项目周边概况项目紧邻花溪区新行政中心，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，地处花溪二道延长线，新规划市政大道洛平北路以及花溪大道交接处项目地块分布在洛平北路沿线，周边主要以农户为主，周边缺乏生活配套，尤其地块洛平北路沿线，缺乏银行学校医院餐馆等生活配套。图表项目周边概况交通项目区域内交通网络健全。国道和省道贯穿全境项目距贵阳龙洞堡国际机场约公里，距贵阳主城区约公里项目通过拟建轻轨贵阳环城高速公路南环线及甲秀南路花溪大道迎宾大道等级城市干道与中心城区紧密相联，互为配套项目对外通过贵昆湘黔铁路与昆明湖南等城市实现快捷互动图表项目周边交通路线组织示意图二资源项目所在区域属亚热带湿润温和型气候，具有冬无严寒夏无酷暑雨量充沛无霜期长等特点。年平均气温为，年极端最高温度为，年极端最低温度为。四季分明，宜人气候是贵阳骄傲。另外，项目所在区域处于长江珠江分水岭和南明河上游，有大小河流条总长公里，阿哈水库红枫湖百花湖重要流域也在花溪区，使花溪区成为贵阳市重要饮用水源保护区。全区森林面积万亩，森林覆盖率为，生物多样性比较丰富。三配套项目周边供电供水邮政电信等设施完善。现有变电站座，合计容量供水管网公里，松柏山水库花溪水库两座中型水库总库容达万立方米，日供水量达到吨行政村通电话率达到行政村移动通信覆盖率达到。另外，花溪城区配套较为齐全，配套设施可为溪南新区共享。随着贵阳南延开发建设快速推进，附近区域环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可以为溪南新区整体建设创造了良好外部环境。周边将来将拥有湿地公园洛平水库环境工程大学城汽车城夜郎都城大地之舞博览园万平米行政广场清华紫光科技园等配套。第二部分项目优劣势分析及定位思考项目分析优势企业品牌保利贵州公司入黔三年时间，成功开发保利温泉新城云山国际保利高尔夫等知名楼盘，积聚了相应名气，树立了强大品牌知名度，获得消费者信赖。同时集团公司央企背景使得项目在运作过程中得到地方政府部门高度重视和大力支持。图表保利贵阳项目示意图温泉新城云山国际国际广场春天大道国家文化生态示范小区占地万方建筑面积万方别墅花园洋房小高层五星级酒店国际文化交流中心城市生态大盘占地万方建筑面积万方高层贵州之窗贵阳首席互动文化时尚生活圈高层产品于年启动，当期启动。在年增加至，并保持此开发量直到年结束二整体工程进度计划根据以上计划原则，项目于年度开注收入，支出，开发建设成本，营业税及附加，销售收入土地增值税，销售收入预征全部资金内部收益率不含经营性资产未考虑车库收益自有资金内部收益率不含经营性资产全部资金净现值，二敏感性分析盈亏平衡点分析保本售价投资估算表格所得，项目整体单位投资额为元可售平方米不含车库销售营业税税率为根据保本售价计算公式保本售价可售单方投资营业税税率计算得本项目保本售价为元平方米。即项目整体均价在元平方米时，即可实现项目盈亏平衡。保本销售率投资估算表格所得，项目整体单位投资额为元可售平方米营业税税率为，所得税率为根据保本售价计算公式保本售价可售单方投资„营业税税率所得税率单位售价整体单位投资额所得税率‟计算得本项目保本销售率为。即项目整体均价在目前测定销售价格情况下，销售到时，即可实现项目盈亏平衡。二敏感性分析静态盈利指标敏感性分析根据对销售价格土地成本以及建安成本三个变动因素静态敏感性分析，本项目表现静态盈利指标表现出明显对销售价格敏感性，几乎同比增长其次为对建安成本。而土地成本由于所占比重较小，对整体收益影响相对较小，因此敏感性最差。即，本项目静态盈利能力敏感性因素排序为土地成本建安成本销售价格。图表项目静态敏感性分析表不确定性因素变化率税后利润总额税后投资回报率税后投资回报率变动测算基本方案销售价格建安成本土地成本静态盈利指标敏感性分析根据对销售价格土地成本以及建安成本三个变动因素动态敏感性分析，本项目表现动态盈利能力表现出对土地成本建安成本相对较小敏感性，尤其是对建安成本，由于整个项目属于滚动开发，建安成本比重岁大，但在周期滚动，易于被时间价值淡化而土地成本，虽然比重远小于建安成本，但其主要支付时间节点均在项目前期，受时间价值较小，因此敏感性高于建安成本。本项目最大动态敏感性因素为销售均价，这主要是由于销售收入本身完全处于随时间推移动态状态，其本身受时间价值影响就会较大，并且，项目在测算时本着保守态度，销售价格估值相对较低。即，本项目静态盈利能力敏感性因素排序为建安成本土地成本销售价格。图表项目动态敏感性分析表不确定性因素变化率项目内部收益率项目税后财务净现值万元内部收益率变动测算基本方案销售价格建安成本土地成本图表项目动态敏感性分析图销售价格建安成本土地成本三现金流流量分析根据测算，项目整体现金流量走势良好，累计现金流峰值，万元，出现在项目运作后第六年，即年。项目于项目开工后第四年实现累计现金流为正，即年项目可实现投入资金回收。具体项目现金流量走势见附表项目全部资金现金流量表。图表项目全部现金流走势第七部分结论及建议在市场方面，本项目方面恰逢贵阳市城市发展进步提速，城市房地产开发空间扩容大好机遇，另显。城市旅游避暑资源，吸引高端项目客群纷至沓来作为个城市高端大盘，注定了本项目目标客户群除了本地客户之外，外地客户也是个重要来源。而城市旅游资源丰富为这目标客户群实现奠定了坚实基础。四威胁政策施压，导致市场产生观望气氛由于近来房地产市场调控不断，限购限贷加息上调银行存款准备金等措施，对交易量产生定影响。导致市场产生定观望气氛。竞争对手瓜分市场由于湿地经济潮加上大学城建设影响，使不少省内甚至国内知名品牌地产开发企业开始关注花溪市场。在这些企业当中不排除恶意竞争可能。五分析小结通过对项目分析可知，项目最大优势在于拥有自然资源，包括项目自身内部自然资源以及项目所处区位外部自然资源，自然资源是项目核心竞争力最大发展机遇来自于城市发展快速提升，快速提升城市发展将直接为项目开发奠定坚实基础而两者之合力则可产生更为庞大推动力，有效支撑项目后续开发以及盈利能力提升。项目劣势和威胁除了政策风险难以控制外，其余均可借助项目地块自身条件通过合理定位采取适当营销措施避免或减少其影响。图表总结示意图优势企业品牌资源及区位条件劣势区域产业结构单区域地价高，导致项目开发成本增加高端物业销售周期相对较长机会区域宏观形势向好，城市消费范围扩容湿地公园大学城建设，具有打造高品质楼盘先天条件城市旅