小商品批发商城，约平方层以上为座办公塔楼，约平方基地容积率，建筑密度，机动车停车泊位辆地下室及户外。

项目总投资亿元人民币。

二经济技术及财务指标皖西北城市广场主要技术经济指标表序号项目单位指标规划总用地面积平方米其中建筑用地面积平方米公共占地面积平方米总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米写字楼建筑面积平方米餐饮娱乐建筑面积平方米商铺建筑面积平方米其中负层商铺建筑面积平方米底层商铺建筑面积平方米二层及以上商铺建筑面积平方米建筑密度容积率绿地率销售收入万元建设投资万元投资利润率税前投资利润率税后全部投资财务内部收益率税前全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税前万元全部投资财务净现值税后万元全部投资投资回收期税前年全部投资投资回收期税后年项目有较强负债清偿能力和抗风险能力。

财务评价项目可行。

三结论存在问题与建议通过对项目技术经济分析论证，我们得出以下结论皖西北城市商业广场项目建设，符合国家宏观经济政策和阜阳市对该区域发展规划。

皖西北城市商业广场项目开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司均具有很强经济实力和强商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠保障。

本项目规划设计方案利用项目地块地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽目。

本次可行性研究对项目开发技术分析，是充分结合了项目自身实际条件，具有定可操作性。

从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。

从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。

根据在评价过程中对本项目认识，对本项目实施提出如下建议经营管理风险规避本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案。

做好物业管理和售后服务工作。

金融财务风险规避。

从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。

建设管理措施整合企业资源，提高操作水平。

根据开发资金运作模式设定，对运用资金能力要求较高。

提高资金使用效率同时，亦要保持整个开发理念延续性。

委托合作伙伴本项目发展商作为销售及招商代理公司。

项目在招投标阶段应该选有实力承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。

第二章项目建设背景与开发商发展商概况项目建设背景阜阳市位于安徽省西北部黄淮海平原南端淮北平原西部。

西部与河南省周口市驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望，是安徽省重要陆上交通枢纽，以及安徽通往西北方向外省市主要门户。

改革开放以来，特别是进入年代，阜阳市步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性成就。

十五期间，阜阳市主要经济指标年均增速达以上，煤电工业物流贸易以及房地产业等是该市支柱产业。

但由于该市经济底子薄，历史欠账多，城市发展相对较为落后，作为城市支柱产业物流商贸及房地产业，规模不大，功能单，档次不高，满足不了蓬勃发展人民物质文化生活需要。

为了进步发展阜阳经济，确立阜阳区域中心城市形象和地位，阜阳市委区府提出了抓机遇打基础兴功能树形象发展方针，提出了抓住机遇，形成新经济增长点，加快城市建设，形成新生产力布局，深化功能开发，形成新城市功能发展思路。

市政府将全力推进十个批支撑体系建设，其中包括建设批大中型企业总部和营销中心民营科技企业总部，使之成为对内贸易经济高地建设批超大型配售配送中心物流中心超级市场，基本形成物流百货业超市业专卖业连锁业为体商业框架建设批大型餐饮业宾馆业娱乐休闲业为主体旅游服务产业等等。

作为本项目开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司敏锐地观察到了这机会。

该公司经过长期调研，决定适应市场需要，建设个最大集商业餐饮公寓式写字楼为体商业广场。

二项目建设必要性项目有鲜明特色，适应了市场需要，弥补了皖西北商贸城市场空缺，具有强大竞争力市场拉动力。

中国是世界上最有潜力消费市场，而以阜阳为中心皖西北地区又是中国人口最多地区之万，具有强大消费潜力。

近年来随着经济发展，皖西北地区物资交易量快速放大，各种交易市场发展迅速。

遗憾是，现时能够满足商家需要满足消费者需求高水平集吃住玩等于体在大型商业广场，在阜阳却未出现。

绝大多数物流商贸企业规模较小辐射范围不大市场发展潜力有限。

因此，适应商家和消费者需要多功能高档次物流中心具有很大发展空间。

本项目发展方向正在于此。

本项目拟跟随国际国内市场发展潮流，迎合商家和消费者需求，在城市商业摩尔这个主题上，走大规模多功能现代水平路线，强调商业广场产品业态交易手段文化多样化，在城市商业中心区建设个标准高环境美现代化商业广场。

这样商业广场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合销售商消费者需求，填补了阜阳这类市场空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大竞争力。

项目建设对推动阜阳发展现代物流商贸业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展大热点。

历届政府领导曾多次指出，阜阳应加快物流贸易发展，以形成阜阳价格，更好地发挥阜阳现代化中心城市对外辐射功能。

本项目建设主导思想是不走以往市场发展过程中存在功能单经营粗放老路，而是着力于打造个具有很强辐射能力能代表阜阳皖西北中心城市形象商业广场。

项目建设这指导思想与阜阳发展商贸流通业思路和要求相吻合，它可以在加快阜阳现代商贸流通业发展进程中，迅速提升阜阳市场总体水平方面做出突出贡献。

本项目拟建皖西北城市商业广场充分体现了阜阳市颍泉区整体发展战略，积极打造个全新集多种服务功能为体现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目建设将推动阜阳市新轮发展发展且稳健行业基调在中央经济工作会议上，中央对年经济工作提出了八项主要任务坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展良好势头。

坚持盈余资金累计盈余资金损益表表单位万元序号项目合计二三四备注总销售收入按企业会计制度总成本费用经营税金及附加土地增值税预提利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税按收入预征税后利润提取盈余公积未分配利润财务现金流量表自有资金表序号合计二三四备注现金流入预售房收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出自有资金借款本金偿还借款利息支付开发成本费用不含利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值，投资回收期年基准收益率财务现金流量表全部投资表序号合计二三四备注现金流入预售房收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出开发总成本费用经营税金及附加土地增值税流动资金所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回收期年基准收益率三风险分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。

这些因素受到政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标实现。

盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。

进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，为决策提供依据。

本项目建设投资为万元，销售收入为万元，扣除相关税后，毛收入为万元，在考虑相关支出和收入不变情况下，盈亏平衡点为销售率，投资风险较小。

项目风险分析风险是可测定不确定性，根据项目生命周期，风险来源和内容不同，本项目主要风险是市场风险和融资风险。

在当前阜阳房地产市场还没有受到国内大环境影响，在商品房预售制度虽倍受争议，但仍长期存在情况下，本项目房地产开发风险主要集中在前期建设资金筹集上。

项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素。

在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理户型设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。

形象包装和营销策划项目价值最终体现，要超越众多竞争对手，在于销售过程中成功形象包装和营销策划。

成功形象包装和营销策划能够增加项目附加值和产品竞争力。

项目融资管理对拟投资房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。

将资金和经历集中在公司主营业务经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在定比例之内。

控制风险，保证对皖西北城市商业广场企业资源支持，项目开发过程中环环相扣。

优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力西北城市商业广场项目由办公商业餐饮等不同功能房产组成，本章将通过分析阜阳市房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状，从而进行本项目各功能房产市场定位。

社会经济状况中国社会经济状况根据亚洲开发银行评估，中国在年经济增长率约为，其增长主要是因为强而有力外销驱动及内需拉动。

由于中国拥有庞大内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。

再加上政府部门大量公共投资和高额外国投资，在可预见未来国内经济增长仍会保持强劲。

国际社会普通认为，年中国经济增长率应保持在左右。

阜阳市社会经济状况改革开放以来，阜阳市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入年以后，在市委市政府区委区政府坚强领导下，克服了前期政府腐败阴影非典疫情洪涝灾害等多重影响，负重爬坡奋力前行，实现了政治上由乱到治，再到人心思定人心思发展转变，经济上实现了由连续下滑到止跌回升再到两位数增长转变，走过了最为艰难时期，步入了快速发展前期。

综合经济实力不断增强。

年全市生产总值突破亿