风险及对策分析第十章项目招标方案项目单位基本情况二建设项目基本情况三具体招标范围四招标组织形式五招标方式六招标其他内容第章申请单位及项目概况项目申报单位概况建设单位概况企业名称东莞市和协实业投资有限公司企业地址东莞市南城区鸿福路号汇成大厦法定代表人注册资金万美元实收资本万美元公司类型有限责任公司台港澳法人独资营业期限年月日至年月日经营范围从事房地产综合开发及规划区或片开发以及生产，销售配套工程所需建筑材料和建筑设备，房屋租赁，物业管理。

资产负债情况良好和协实业投资有限公司于年经省外经贸赣外资字号文件批准成立，注册资本为万美元，工商注册登记号为企独赣总字第号，经中国建设部批准为级资质房地产开发企业。

直以来秉承树品牌保质量讲诚信优服务经营宗旨，坚持以质量创品牌以质量求发展，已成为中国较有影响力知名房地产企业。

公司自年起，在及新建地区开发了城市花园世纪花园国际华城阳光加洲城市之光森林海等余个楼盘，建筑面积达余万平方米，已完工建筑面积达多万平方米，已完工工程合格率达，优良工程率。

城市花园世纪花园国际华城均获十佳楼盘奖，城市花园被中国房地产业协会确认为中国江西地产绿色住宅成功开发典范，国际华城荣获年全国人居经典方案大赛住宅组综合大奖，荣获年度广厦奖住宅类奖项。

二项目申请报告范围编制范围本项目申请报告主要对和协实业投资有限公司拟投资•阳光加州商住建设项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划产业政策和行业准入分析资源开发综合利用资源节约节能方案建设用地征地拆迁及移民安臵环境和生态影响经济影响以及社会影响分析评价，项目招标等内容。

二项目概况项目建设背景及必要性随着人民生活水平不断提高和人口增多，现有物资生活状况和物质条件难于满足人们生活需要，特别是现有住房条件难于满足人们生活需要。

居者有其屋，是大部分中国人家庭观念使然，根深蒂固传统居家思想，使得中国现有住房状况和住房水平远远达不到人们生活需求。

河源市作为广东省个重要城市，人们生活和住房水平成为市委市政府关心重点。

同时由于区位优势及河源市近几年房地产行业快速发展，东源县房地产行业由此也得到了飞速发展，部分河源市市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往东源县购房臵业。

伴随东源县数十年社会经济发展变迁，构筑高档次高品位商业休闲空间，•阳光加州项目结合当地特色民俗文化休闲文化和旅游资源，形成处具有多层次综合性复合体商居小区，使其成为东源县灯塔镇重要标志性建筑，已经成为东源县灯塔镇近几年建设工作中所必须进行重点。

因此本项目•阳光加州商住项目建设，不仅是东源县灯塔镇住房建设规划内容重要组成部分，同时也是东源县灯塔镇人们生活迫切需要，项目开发建设很有必要。

二申请项目建设现状及地点建设地点河源市东源县灯塔镇项目现状该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施齐全，地块面临主干道，商业发展潜力较大，适于人们生活和居住。

本项目两块地之间相隔地块，为项目期工程，现已基本完成且有部分业主已经入住。

已建区域内，环境优雅，房屋布局合理，道路绿化清爽。

三建设项目名称及建设期限项目名称•阳光加州商住项目建设性质新建工程项目建设期限年年月年月项目建设周期安排结合拟建设项目规模和层数，并按照项目分析及建设计划要求，本项目从基础建设到项目竣工验收，总建设周期为年。

项目计划于年月初开始开工，在资金及时到位情况下，预计年月底竣工。

四项目建设内容规模及类别建设内容•阳光加州商住项目建设，是以市场为导向，本着以人为本科技为本理念建设开发，主要以住宅建设为主，商业为辅助配套特色精品项目。

项目建设内容为两地块，其中东地块本次建设内容为栋高层整个小区楼，地块上建设内容为栋多层建筑整个小区楼以及小区物管房公厕垃圾中转站车库等公共配套设施。

详见下表。

建设内容及建设规模数据列表总用地面积平方米东地块用地平方米地块面积平方米总建筑面积平方米计容面积平方米东地块楼平方米计容面积平方米地块建筑面积平方米计容面积平方米东地块楼楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注地下室车库不计容积率超市不计容积率住宅计容积率机房机房计容积率计容积率建筑面积总建筑面积楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注商业计容积率住宅计容积率机房机房计容积率总建筑面积楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注商业计容积率住宅计容积率机房机房计容积率总建筑面积地块楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注店面住宅总建筑面积楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注地下室储藏车库不计容积率米标高店面计容积率住宅计容积率住宅计容积率计容积率建筑面积总建筑面积楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注地下室储藏车库不计容积率米标高店面计容积率住宅住宅计容积率计容积率建筑面积总建筑面积楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注地下室储藏车库不计容积率米标高店面计容积率住宅架空住宅计容积率计容积率建筑面积总建筑面积建设规模从上表数据可知，本项目总用地面积，其中东地块用地面积为，地块用地面积为。

总建筑面积为计容面积，其中东地块建筑面积为计容面积，地块建筑面积为计容面积。

阳光加州以住宅建设为主，商业及休闲娱乐等相关配套工程为辅。

建筑造型设计注重塑造群体形态可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美。

项目采用了华贵细腻经典，同时又体现了简约洒改委人民银行工商总局外汇局联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理意见国家发展改革委员会关于印发固定资产投资项目目财务效益。

财务指标具体敏感程度见敏感性分析表序号项目基本方案投资销售收入内部收益率较基本方案增减百分点投资回收期年较基本方案增减年根据项目敏感性分析，得知销售收入及销售面积对项目影响敏感程度较大，因此在项目销售环节，应极大销售力度，扩大销售率，增加销售收入。

五盈亏平衡分析最低售价均价盈亏平衡项目最低售价均价盈亏平衡是指开发物业售价下降到预定可接受最低售价，再往下降话，项目将出现亏损。

按照项目测算数据，项目总投资为万元，可销售总面积为平方米，因此，含税最低销售均价测算为含税最低销售均价总投资项目总可售面积销售税金及附加元平方米因此，项目最低销售均价应不低于元平方米，若销售均价低于元平方米对外销售，则本项目将亏损。

最低销售面积率盈亏平衡项目最低销售面积销售率是指，在预定房屋售价条件下，要达到最低盈利或是保本经营，项目所需销售最低面积或最低销售率。

按照项目测算数据，项目总投资为万元，销售均价为元平方米，则项目最低销售面积或销售率为最低销售面积总投资销售均价价格平方米平方米经测算，项目最低销售面积为平方米，占总销售面积平方米比例为。

因此，项目销售面积应达到平方米以上销售比例超过，项目才能获得盈利。

第九章社会影响分析社会影响效果分析项目社会影响目可持续性。

本项目建成，将会对本地段环境及景观起到重要改善作用。

由于本项目实施，将会使该地区环境得到改善。

本项目规划设计标准高，具有合理功能性和现代性户型设计，以及良好社会环境和周边环境，不仅改变了人们居住条件，也点缀了城市容貌。

社会就业。

本项目建设中建成后，小区物业管理和商业店铺，将吸引新投资和就业机会，为现阶段不景气社会和就业环境带来丝暖意。

对开发公司影响。

本项目建成，可以增加开发公司业绩，体现公司实力和企业精神，树立良好企业形象。

为公司在本地区进步发展打下良好基础。

对人和社会影响。

对社会影响。

本项目所处地段，位于安义县新城区中心，项目建成后，可以有效改善东源县灯塔镇环境，为人们提供个良好居住空间。

对社会经济发展影响。

本项目建设，将先进施工技术，高效施工组织和新型材料引进到本地，将会促进本地建筑业更快更好发展，走向高效率高质量和高标准，有利于当地经济发展。

对社会经济影响。

本项目建设，将会为社会提供定数量工作岗位，为缓和社会失业率做出些贡献，也为当地财政收入提供了税收，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济繁荣。

二项目环境社会效益评价本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积。

同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作开展。

项目现代建筑，有效美化了市容，更重要是改善了人民居住水平，创造出个良好生活环境。

为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅布局，力争创造出商品房预售款专项账户管理措施，以及预期保有税种征收等，以及年月日央行第五次加息，年月日中国人民银行中国银监会联合下关于加强商业性房地产信贷管理通知中关于严格房地产开发土地储蓄住房消费商业用房购房等贷款管理，都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。

严格房地产开发信贷管理，对项目资本金所有者权益比例达不到或未取得土地使用权证书建设用地规划许可证建设工程规划许可证和施工许可证项目，商业银行不得发放任何形式贷款对经国土资源部门建设主管部门查实具有囤积土地囤积房源行为房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款对空臵年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。

严格商业用房购房贷款管理，从年月日起，利用贷款购买商业用房应为已竣工验收房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于，期限不得超过年，贷款利率不得低于中国人民银行公布同期同档次利率倍，具体首付款比例贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定对以商住两用房名义申请贷款，首付款比例不得低于，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

土地供应将会继续收紧。

年月部委十五条做出了加大闲臵土地处臵力度规定，年月份国务院专门下发了关于加强土地调控有关问题通知，强调对各地区在土地审批用地集约管理土地执法中存在问题进行有效治理。

物业税。

虽然近期市场上对物业税出台传闻较多，但开征物业税未必会对房价产生重要影响，房地产价