在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与市有关部门项目承办单位领导及技术人员进行了座谈，就建设用地建设规模设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告些关键问题达成致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。

可行性研究项目概述基本概况近年来，随着市国民经济快速发展以及当地人民生活水平不断提高，对住宅要求已不在局限于满足住宿要求，追求高品质成为新需求标准，居民对普通商品住房需求在逐年增加。

项目承办单位阳光世纪房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行阳光海岸小镇建设。

建设规模项目结合市场需求情况建设用地条件及周围环境状况房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措可能，确定建设规模为总建筑面积平方米，其中，住宅楼建筑面积平方米车库建筑面积平方米，附属建筑面积平方米。

本项目规划总户数户，居住人口人，车库个。

本项目住宅楼为多层建筑。

建设地址项目建设地位于市城西，西临阁西苑风景旅游区。

该项目工程规划总用地平方米。

建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合住宅小区建设，地理位置优越。

建设特征与结构本项目住宅楼为多层建筑，结合市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用桩基础形式。

环境保护本项目选址在市城西，西临阁西苑风景旅游区，该区域周围环境状况良好，周边水体大气土壤具有较强自净化能力，且有定环境容量，适合生活小区建设。

本项目主要污染源有生活污水厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。

本项目承办单位在施工期及运营期采取相应治理措施后，可满足相应国家排放标准和质量标准，本项目建设从环境保护角度考虑是可行。

投资估算经测算，本项目总投资估算为万元。

工程进度本项目计划建设期为年，从年月初开始至年月底建成。

资金筹措方案本项目总投资万元。

项目资金来源渠道为自有资金筹集万元，占总投资申请银行贷款资金万元，占总投资。

商品住房预售款项筹集万元，占总投资借款及还本付息项目在建设期第年借款万元，借款利率为年利率，开发经营期第年末次性还清。

盈利能力分析本项目销售收入万元。

经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额万元，税后利润元。

投资利润率为，投资利税率为。

全部投资财务内部收益率税前为，税后为投资回收期税前年，税后年。

主要经济技术指标见下页表可行性研究结论本项目建成后，可对市广大居民提供优质商品住房，同时对推进市房地产市场发展具有重要作用。

项目建设将为市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房，满足广大市民及外来人员住房需求。

对于促进市经济发展，加快市城市化进程，改善市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要推动作用，具有明显社会效益，同时也具有良好市场前景和较好经济效益。

综上所述，本项目建设是必要可行。

表主要经济技术指标表类别编号项目单位数量备注建设指标总用地面积总建筑面积住宅建筑面积多层建筑车库建筑面积附属建筑面积规划总户数户规划总人口人规划车库数个绿地率容积率建筑密度经济指标开发建设投资万元资金筹措万元其中自有资金万元预售款万元银行贷款万元投资利润率投资利税率投资回收期年税后财务内部收益率税后财务净现值万元税后第二章项目提出背景及建设必要性项目提出背景居住房地产，是所有房地产中占比重最大类。

根据市场需求，采取有效措施加快商品住房发展，提高其在市场供应中比例，是目前我国房地产发展政策主要内容之。

小康不小康，关键看住房，居民住房条件和居住质量，是衡量个国家或地方人民生活水平重要指标。

党十六大确立了我国全面建设小康社会奋斗目标，为住宅与房地产业发展指明了方向。

居住房地产市场健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要意义。

住房消费趋向于提高住房质量。

目前我国政府各项住房建设规划管理改革仍将全国住宅发展限定于解决城镇居民住房增量和扩大住房面积阶段。

虽然政府计划在年使人均使用面积提高到平方米居住面积约平方米，但随着人民生活水平提高，我国现有商品房市场中购买力需求却已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平阶段。

住房消费需求存在较大增长空间。

目前我国城镇居民人均居住面积只有平方米，与国外发达国家人料综合分析，该场地土类别为中软土，建筑场地类别属Ⅱ类，为对建筑抗震般地段。

工程场地地形平坦，地层分布较有规律，工程场地在地震列度为度时，为不液化场地。

场地没有发现与隐伏断裂存在相关迹象。

参考已有地质资料综合分析，工程场地在遭受邻区强震活动和近场区周围中强地震活动后，不会发生崩塌滑坡和泥石流等地震地质灾害。

建筑抗震设计设计依据建筑抗震设计规范民用建筑设计通则建筑结构设计统标准建筑结构荷载规范年版建筑地基基础设计规范抗震设防目标依据建筑抗震设计规范进行抗震设计建筑，工程抗震设防目标为当遭受低于本地区抗震设防烈度多遇地震影响时，般不受损坏或不需修理仍可继续使用，当遭受相当于本地区抗震设防烈度地震影响时，可能损坏，经般修理或不需修理仍可断续使用，当遭受高于本地区抗震设防烈度预估罕遇地震影响时，不致倒塌或发生危及生命严重破坏。

建筑抗震设防类别本项目阳光海岸小镇住宅楼属于丙类建筑，依据国家标准建筑抗震设防分类标准规定，属丙类抗震设防类别，设计时其地震作用和抗震措施均应符合本地区抗震设防烈度要求进行抗震设计。

结构设计建筑结构体系应符合下列各项要求应具有明确计算简图和合理地震作用传递途径。

应避免因部分结构或构件破坏而导致整个结构丧失抗震能力或对重力荷载承载能力。

应具备必要抗震承载力，良好变形能力和消耗地震能量能力。

④对可能出现薄弱部位，应采取措施提高抗震能力。

自然条件地震基本烈度抗震设防烈度为度，设计基本加速度值为，设计地震分组为第组，建筑场地特征周期。

基本风压，地面粗糙度类。

基本雪压。

场地土类别按Ⅱ类场地土考虑结构选型根据项目自身情况及市城市规划建设管理部门对该区域建筑机构要求，确定本项目住宅楼结构形式为框架结构附属建筑结构形式为砖混结构。

根据项目区提供岩石工程地质勘探报告和使用功能要求，确定本项目基础形式为桩基础建筑结构设计使用年限为年，安全等级为二级。

结构材料与施工抗震结构对材料和施工质量要求，在设计文件上注明。

结构材料性能指标，符合下列最低要求混凝土强度等级混凝土，基础垫层。

钢筋采用普通钢筋，设符合市国民经济和社会发展十五发展规划纲要中完善人居功能要求。

市国民经济和社会发展十五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推进体化发展中第二项提升城市承载功能中指出完善人居功能。

以建设最适宜人类居住城市为目标，全力打造人居品牌，全面启动高档住宅区农民新村旧城改造和经济适用房四大人居板块，逐步形成普通商品房高档商品房经济适用住房廉租房等不同层次住房供应体系，不断提高城市吸引力，加快膨胀城区人口。

到十五末，城镇居民基本实现小康社会居住目标，人均住房面积达到平方米。

本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力需求。

随着人民生活水平提高，我国现有商品房市场中购买力需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平阶段。

现阶段社会经济发展和人类文明程度提高，人们更多地关注人本身生存条件改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注生存大事之。

本项目主要是住宅楼建设，项目实施后，可以更好改善部分居民住房条件，促进当地发展，促进当地房地产业发展，符合经济发展要求。

有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。

房地产业在国民经济中具有基础性资源性先导性产业地位。

实践证明，房地产业发展除了带动建筑建材装修家具家电物业管理等产业发展外，由于产业关联基本概况项目名称阳光海岸小镇建设项目项目承办单位及其概况单位名称阳光世纪房地产开发有限公司住所市海滨西路号法人代表曹严伟注册资本壹亿元公司类型有限责任公司经营范围房地产开发经营承办单位概况阳光世纪房地产开发有限公司位于市海滨西路号，公司于年月注册成立，世嘉旅游置业有限公司出资万元其中货币出资万元土地作价入股万元曹严伟货币出资万元。

抑制投机性需求等方面。

我国房地产市场发展在住房供给供应结构及房地产土地供给方面将呈现以下几点态势住房供给方面在住房供给方面，基于年住宅用地供给较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，年住房供给量将保持增加态势。

供应结构方面在供应结构方面，基于年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期年中小套型住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进步改善。

土地供给方面土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期政策目标。

年级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发土地供给将有较大幅度提高。

在用地结构方面，随着国家相关政策落实，用于中低档次，特别是廉租房经济适用房和两限房开发土地供给将增加，高档住宅和别墅用地供给将继续被在年使人均使用面积提高到平方米居住面积约平方米，但随着人民生活水平提高，我国现有商品房市场中购买力需求却已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平阶段。

住房消费需求存在较大增长空间。

目前我国城镇居民人均居住面积只有平方米，与国外发达国家人均居住面积平方米相比，其差距是十分明显，所以房地产业有着广阔发展空间。

从消费意向看，在准备买房居民中，人是为了解决基本居住问题，人是为了扩大居住面积和改善居住条件，人用于保值投资，人用于经营出租等其它方面用途。

这说明城镇居民对住房需求已开始从有房住向住好房方向转变。

城镇住房需求量持续增加。

近十多年来，我国城市化水平持续提高，城镇每年增加非农业人口大都在万万人。

城镇人口比重增幅较快。

按照研究预