称市国泰阳光老年颐养院建设项目承办单位概况单位名称市国泰阳光老年服务有限责任公司单位性质有限责任公司注册资金人民币，万元单位住所市高新技术开发区业务范围服务老年人群仅限筹建法定代表人陈建设单位简介市国泰阳光老年服务有限责任公司成立于年月日，注册资金万元，其中市国有资产投资公司投资万元，控股，职业技术学院以现有划拨土地及已投资金额共万元入股，占股份。

公司位于市南面北港乡奇家村，东离市区公里，北距京珠高速公路连接线公里，二面临水，面傍山，地理位置十分理想。

占地面积亩，建筑面积万平米，拥有床位个，总投资个亿。

市国泰阳光老年服务有限责任公司致力于服务老年人群，通过老年护理实训中心项目建设，重视和加强养老事业，更好促进社会和谐第页共页发展。

根据目前工作开展需要，公司成立了综合部工程部和财务部，公司现有工作人员名。

可行性研究报告编制依据中国老龄事业发展十五规划省护理事业发展规划纲要年关于加快发展养老服务业意见教育部办公厅卫生部办公厅关于确定职业院校开展护理专业领域技能型紧缺人才培养培训工作通知教职成厅号关于加强卫生职业教育指导意见市人民政府关于深化投资体制改革实施意见岳政发号关于市国泰阳光老年服务有限责任公司组建有关问题会议纪要岳府阅号国家计委颁发投资项目可行性研究指南国家发展改革委员会建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版国家有关建筑工程设计规范和标准业主提供与项目有关基础资料。

编制范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度规定，本可研报告对该项目建设背景与必要性可行性建设场地与条件内容与规模工程技术方案投资估算与资金筹措效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提第页共页供可靠论证和评价依据。

本报告编制范围包括论述项目建设必要性和意义通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案对环境保护节能劳动安全卫生与消防提出方案对投资估算资金筹措进行定量分析提出可行性研究结论和建议。

拟建地点市国泰阳光老年颐养院建设项目用地位于市羊角山区境内。

用地范围东临大桥湖，北接城市支路，西边为羊角山山脉，南边为层私人住宅区。

如图所示图项目区位图主要建设条件土地概况本项目建设土地位于市区南面北港乡奇家村，用地范围东临大桥湖，北接城市支路，西边为羊角山山脉，南边为层私人住宅区，环境优美宁静，是老年人颐养圣地。

附着物本项目已于年完成三通平，目前正在建设过程中，已完成楼和楼主体施工，建筑面积为。

交通运输项目位于市区奇家村，被城市主干道围合，交通未有特别管制，因此，交通运输无障碍。

环保噪音与灰尘项目周边近距离居民较少，场地空间开阔，加之项目采用商品砼，现场无大型搅拌站，因此，项目施工不会对周边居民生活产生太大影响。

项目建设资金落实自有资金共计万元，项目建设尚有第页共页万元资金缺口，正处于融资落实中。

项目预期目标本项目建设完成后将达到总用地面积，总建筑面积，建筑物占地面积，总投资万元，设计床位张建设规模。

项目建成集颐养医疗保健娱乐康复为体老年颐养院基地，既使项目投资获得了稳定经济效益，又满足了市及周边地区日益增长养老需求，且从根本上解决了学院老年护理专业无实训基地突出矛盾。

主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注项目占地面积总建筑面积建筑物基底面积建筑层数层其中教学楼层号实训楼层号实训楼号实训楼号实训楼号实训楼辅助楼容积率建筑密度绿地率总投资估算万元其中工程费用万元工程建设其他费万元基本预备费万元第页共页建设期利息万元项目实施期月财务评价项目营业收入万元计算期内政府补贴收入万元计算期内总成本费用万元计算期内利润总额万元计算期内营业税金及附加万元计算期内所得税万元计算期内净利润万元计算期内项目投资回收期年含建设期财务内部收益率财务净现值万元第页共页第章项目建设背景与必要性项目背景市概况市位于省东北部，地处东经，北纬之间。

市现有行政区域包括四区四县二市，东邻，北接，土地面积平方公里，占全省土地面积。

是座历史悠久文化古城，距今已有多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有楼屈子祠等名胜古迹处。

是唯临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，地处湖洞庭湖两原洞庭湖平原江汉平原三线京广铁路武广高速铁路京珠高速国道三省湘鄂赣四水湘资沅澧多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。

京广铁路纵贯境内三县市二区公路有京珠高速和两条国道平行穿越水路通江达海，有长江岸线公里，城陵矶是长江八大良港之。

是新兴工业城市，是中南地区最大石化基地，全市已形成石化电力造纸纺织机械建材食品饲料等几大支柱产业。

有储量丰富金银铜锌铀独居石白云石高岭土花岗岩等矿产资源。

第页共页市气候温和，雨量充沛，土地肥沃，农副产品资源丰富。

市城市综合服务功能比较齐全，连续多次评为国家及省级卫生城市。

经济增速持续加快。

据第二次全国经济普查资料修订及年各项数据初步核算，全市地区生产总值亿元，年增长，财政总收入巢家庭现象日趋严重，到年底，全省城乡空巢家庭已经超过，在长沙等大中城市已达到未来财务净现值皆大于，表明项目盈利能力大于设定折现率所要求盈利水平且投资回收期皆在可接受范围之内。

相对来说，项目对营业收入变化较投资总额变动更为敏感，因此在项目实施过程中，应好在做好项目建设同时，应尽量保证营运期内各类服务价格，使之达到预计水平同时，应强化成本管理及项目施工管理。

临界点分析根据项目具体情况，结合项目完成后各年总成本费用与财务收入情况进行项目盈亏平衡分析，以生产能力利用率表示盈亏平衡点年平均固定成本年均收入年均可变成本年均销售税金及附加项目实施后老年人入住率达到预计入住率，即可保本不亏。

第页共页财务评价结论综上所述，项目总投资收益率为税后为万元，税后为，投资回收期为年含建设期年营运期年均总利润为万元，年均净利润为万元老年人入住盈亏平衡点为。

可见本项目营运期具有较好盈利能力财务生存能力和贷款偿还能力，在财务上是可行。

第页共页第章社会效益分析党中央国务院高度重视老龄工作，国家制定国民经济和社会发展十五规划纲要，将做好老龄工作纳入了发展规划。

全国老龄工作委员会也对做好老龄工作提出了系列明确要求。

实践证明，推进养老服务社会化，体现了以人为本发展理念，有利于促进经济社会全面协调和可持续发展，有利于促进社会和谐进步，各级政府正多渠道多途径动员社会力量，整合社会资源，扩大社会参与，促进社会养老事业健康发展。

市国泰阳光老年颐养院项目建设是对党和政府号召积极响应，同时也顺应了蓬勃发展老年产业市场需求，既满足老年人不断增长服务需求，使他们分享改革开放经济发展社会文明成果，促进全面小康社会目标实现也有利于落实科学发展观，应对人口老龄化社会对经济社会文化等方面带来巨大挑战。

作为市国泰阳光老年服务有限责任公司股东之职业技术学院，长期以来都坚持以服务为宗旨以就业为导向职业教育办学方针，和面向社会性面向市场职业办学方向，突出职业特色，全面落实培养生产服务线技能型人才办学定位，本着培养目标与社会对人才需求紧密结合，推进高等职业教育改革，确立医教结合前期趋同，后期分流人才培养模式，项目建成运营将有效提升老年护理专业学员实践能力和创新能力，从而成为提高学生社会职业素养和就业能力重要途第页共页径，为社会输送大量老年护理合格人才。

同时，市国资委入股，使国泰阳光老年服务有限责任公司融资能力大大增强，在很大程度上解决了资金短缺问题政府直接介入，也势必会加强国泰阳光颐养院硬件设施配置，提高管理水平和管理能力，加大监管力度，同时，通过民政财政劳动保障卫生建设等部门采取优惠政策，使其朝着更加合理规范健康轨道发展。

本项目建成后，将成为湘北最大规模最高档次老年服务场所，除了具备般颐养院老人护理保健娱乐等功政府职责，也是全社会责任。

为更好促进和加强市养老事业发展，构建以人为本和谐社会，市国资委与职业技术学院于年月日分别以与股份共同出资成立了国泰阳光老年服务有限公司，拟开发建设个集颐养医疗保健娱乐康复为体老年护理实训基地。

股东之职业技术学院作为湘北地区唯所培养高级护理人才高级职院，以为社会培养实用型人才为已任，学院决策层敏锐地捕捉到老龄服务产业是极具市场潜力朝阳产业，由此带动老年护理专业将有十分广泛需求，学院依托多年精心打造护理专业教育品牌优势，决定将护理专业进步拓展延伸做大做优，制定了优势优先重点突破发展战略，持续加大护理专业师资设施等教育资源投入，目前，全院在校护理专业学生人，其中老年护理方向多人，各项理论教学开展井然有序。

另外方面，市国资委拥有较强投融资能力和管理能力，并优先享受系列国家优惠政策。

鉴于目前社会养老服务基础设施较为落后，还没有个能够为老人提供全面服务令老年人满意规范场所，这极大地影响了市养老事业发展。

国泰阳光老年颐养院项目投入运营后，定能从根本上改变这不利局面，充分满足市及周边地第页共页区日益增长养老需求，使入住老年人真正享受到正常生活情趣，从而取得良好社会效益和广泛社会效应。

同时，通过老年人入住，从床位费餐饮费医疗费及护理人员实训费等方面又能给市国泰阳光老年服务有限公司带来稳定可观经济效益，为公司可持续发展奠定基础。

社会需要，政策扶持，人民期盼，公司发展，市国泰阳光老年颐养院项目正是在这样背景下提出。

项目建设必要性是推动社会福利事业发展需要市养老服务业建设滞后。

是按国际通用标准来看。

按国际通用标准，老年人床位要达到老年人才能满足要求，如按计算，市需要基本老年床位多张二是从全国老人床位平均率来看。

目前全国老年床位率在左右，也就是说市要达全国平均水平，需老年床位多张，而该市目