目利润率预测第四章风险分析篇开发项目贷款风险因素综述二项目风险项目建设资金风险项目销售风险开发商资信风险政府政策风险第五章环境篇节能措施窗口水平遮阳和垂直遮阳外遮阳系数挡板遮阳遮阳系数建筑节能技术建筑节能技术材料工艺应用二节水措施小区水环境绿化景观用水节水节水器具应用三环境条件调查四施工期环境影响分析施工期污染源施工期环境影响分析项目建成后环境影响影响分析第六章安全与消防篇劳动安全卫生危害因素和危害程度分析安全措施方案二消防设施火灾危险性分析调查项目场址周围消防设施状况消防措施和设施第七章社会评价篇项目对社会影响分析二项目对所在地互适性分析三社会评价结论第八章结论与建议结论二建议第章总论项目背景项目名称雅阁山庄承办单位概况承办单位是海南兆远房地产开发有限公司，注册资本万元，开发资质为级。公司经营范围房地产开发房地产经营商品房销售物业管理等。公司实行规划开发管理销售服务体化，贯秉承诚信合作卓越创新经营理念，开拓进取。海南兆远房地产开发有限公司经营宗旨是为客户创造生活提供高质量住宅产品和服务，让人们生活更加简便高效丰富多彩为社会创造价值服务社会，创造文明进步生活方式，充分实现蒲氏房地产集团社会价值为员工创造机会创造发展空间，提升员工价值，提高蒲氏集团人工作生活质量为股东创造回报以长远利益回报海南兆远房地产开发有限公司股东。可行性研究报告编制依据项目建议书及其批复文件国家及海南省颁布相关法律法规政策海南省国民经济和社会发展十个五计划和远景目标纲要住宅设计规范住宅建筑设计标准夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准定安县城市总体规划修编南丽湖风景名胜区北区控制性详细规划其他材料二项目概况项目所处区域简介项目所处区域为南丽湖风景名胜区，位于海南岛北部定安县，整个风景名胜区规划范围平方公里，湖区平方公里，湖面平方公里。南丽湖距离海口市区和机场约分钟车程。是海南第三大淡水湖，也是海南唯具有旅游开发价值内陆湖。南丽湖气候四季如春，湖水终年清澈，风景秀美，湖中镶嵌有形状各异小岛半岛，从旅游及地产开发角度来讲，南丽湖景观资源环境堪称流。另外，位于湖区南部大部分面积为湿地生态保护区为南丽湖风景区打造良好生态园区提供了景观资源基础。结合南丽湖稀缺湖景资源湿地生态系统现有及规划高尔夫球场，以及规划休闲小镇健康设施等，南丽湖风景名胜区未来总体发展方向是打造国际生态健康度假第品牌。建设规模与目标雅阁山庄项目占地公顷，其中地块面积公顷，地块面积公顷。地块规划建设联排别墅，容积率，建筑面积万平方米，建筑密度，绿地率，建筑高度米，机动车位个。地块规划建设别墅，容积率，建筑面积万平方米，建筑密度，绿地率，建筑高度米，机动车位个。我们公司规划开发雅阁山庄，致力于为在海南休闲度假高收入阶层庭提供个优美舒适居住环境，它代表是高端奢华私密度假环境，品牌效应高入住率专业服务产品高品质设计可观投资回报与较高销售价格相比，始终具有相当投资价值。项目提出理由与过程房地产经济是国民经济重要组成部分，是国民经济重要支柱之。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济尤其住宅经济是我国新经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家安居工程，决定规划开发雅阁山庄。经过十几年开发建设，南丽湖风景名胜区基础设施日臻完善，得天独厚旅游资源赢得国内外投资者青睐，南丽湖畔相继建成岛内规模最大洞国际高尔夫俱乐部鸿扬钓鱼台宾馆三星级丽湖水庄三星级万昌隆水果观光园海格庄园居丁黑熊园等旅游项目，在建旅游项目有南丽湖岸芷汀兰度假群岛五星级豪景湾大酒店四星级南湖庄园三星级文笔峰道教文化风景旅游区。南丽湖静美如诗自然风光，以及休闲度假康体娱乐旅游设施吸引了众多游客，南丽湖风景区游客年接待量在年突破万人次，过夜游客人数突破万人次，逐渐成为海南北部海口旅游圈颗明珠，被誉为海口后花园。南丽湖风景区总体开发完成后，每年接待游容按万人次计算，年营业额达亿元，毛利润达亿元。三问题与建议考虑到雅阁山庄建成后，其用户多数多为高端置业者，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐设施及安保措施。另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时，该项目建设很大程度上依赖于南丽湖风景名胜区发展，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。而且要重视该项目社会效益。第二章市场篇全国房地产现状及研究分析宽松货币政策助推货币流动性，大大降低置业门槛，助长了炒房行为，对通胀普遍预期使房产成为投资渠道单受追捧产品，此外，实体经济复苏缓慢使部分投资资金转投楼市，导致年房价被大幅推高。月全国商品住宅成交均价约元平方米，同比上涨。大部分城市房价从年初低谷迅速反弹，部分幅度更达倍。线城市除广州外全年均房价同比上涨均较明显，二线城市除天津外其余涨幅则较缓。相比前期高峰年，各城市房价上涨幅度更大，尤其是上海，涨幅高达，十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势。存量去化加速，供应缺口增大各类需求大量释放，使年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期年创新高。全年成交量达亿平方米，同比增长，比年增长。线城市商品住宅成交总量将达万平方米，同比增长，上海增幅最大，达而成都武汉厦门长沙沈阳和天津六大二线城市成交总量约万平方米，同比增长高达。线城市供应缺口明显较大。由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低于年平均增幅，开发企业开发意愿降低，全年完成土地开发面积下降，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。在对线城市及成景等自然资源取胜，而非凭借品牌质量取胜，尚未发掘深度度假内涵，尚未进行度假产品深层次开发。由此也导致海南岛旅游业淡旺季明显，度假物业缺乏稳定客源。表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量大小与诸多因素有关，是个复杂较难定量问题。通过对施工期环境影响分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到现场施工中，建筑材料堆放及混凝土拌和应定点定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起扬尘污染，同时车辆应限速行驶混凝土搅拌等高噪声作业及施工车进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活影响施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求施工中不产生超标准空气污染，环保措施与工程进度做到三同时，环境治理设施应与项目主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用④建筑垃圾及时清理，文明施工地块周围树立高于米简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械噪音。项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，同时作为个度假山庄，因此对燃料燃烧废气生活污水和生活垃圾基本趋无。第六章安全与消防篇劳动安全卫生危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害物品部位场所，以及危害范围和程度。有毒有害物品危害分析生产和使用带有危险性原料材料和产品，包括爆炸品类，易燃易爆有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品物理化学性质，引起火灾爆炸危险条件，对人体健康危害程度以及造成职业性疾病可能性危险性作业危害分析高空高湿高压作业，井下作业，辐射振动噪音等危险性作业场所，可能造成对人身危害。安全措施方案针对不同危害和危险性因素场所范围以及危害程度，研究提出相应安全措施方案，主要有在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害生产工艺和设备对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案对危险场所，按劳动安全规范提出合理生产工艺方案和设置安全间距。煤炭冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸矿井涌水塌方冒顶等技术和安全措施方案对易产生职业病场所，应提出防护和卫生保健措施方案。二消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。火灾危险性分析分析生产过程中使用原材料中间产品成品火灾危险性，包括储存物品火灾危险性，生产过程中易燃易爆产生部位及火灾危险性，运输过程中火灾危险性等。调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构规模装备，所在地公安消防队与场址距离等，确定项目对公安消防机构依托程度。消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患部位火灾危险类别以及可能波及范围，确定应采用消防政策，年政策层面趋紧，行业将进入蛰伏期显。诸如提高首付利率恢复金融政策对中低收入人群置业影响较大，但对高端支付能力较强人群影响不大，豪宅市场依然会有不错表现。预计年房价将高位盘整，泡沫暂时还不会破灭，其中广大二三线城市可能会出现量价齐升，线城市新房成交量同比将难以再出现较大增长，相比年甚至可能还会出现定下降。年经济危机以及房地产市场相对低迷，使得房地产开发商异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，直接导致年下半年以来供给不足，这种供不应求关系将在今年上半年继续存在。对于深圳，世联董事长陈劲松认为未来年第三产业可能出现爆发式增长。他预计利率提高增加还款成本，贷款额度提高影响中低收入人群置业，对投资需求有抑制，减少市场需求，超过加息对开发商影响差别利率收紧二套房贷政策贷款对新房开发利好收回营业税优惠政策，抑制投资和投机性购房作为重点税费交易类绝对数值变化不大，对负债率高资