措投资估算二资金筹措第十五部分项目财务评价财务评价依据和范围二销售收入及税金测算三利润计算四敏感性分析第十六部分可行性研究结论附件第部分总论项目名称及项目承建单位项目名称青岛市崂山区午山社区改造项目。

项目承建单位青岛安信置业开发有限公司项目承建单位概况公司注册资本金为人民币万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发经营管理为主专业公司。

公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有支精通房地产资本运作项目开发建筑设计营销策划工程管理商业物业管理等业务高素质员工队伍。

公司先后开发澳门花园瑞士花园榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境同时，为岛城创建了和谐温馨都市家园。

二项目概况项目建设地点本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路南至青岛二中北至翠岭路，项目占地面积公顷。

建设规模与内容本项目拟建设处城市居住小区，总建设规模为平方米，其中商品住宅建筑面积平方米，海关住宅建筑面积平方米，安置住宅建筑面积平方米，公共建筑面积平方米。

投资规模及资金筹措本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元，其余部分由建设单位自筹。

建设期本项目建设期为年。

三可行性研究范围和依据可行性研究依据青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号青岛市规划局关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围答复意见青规业字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号④青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见青崂土预字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号青岛市城中村居改造领导小组办公室关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见函青建函字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号由崂山区城市化建设指挥部办公室编制崂山区午山社区旧村改造实施方案可行性研究范围本报告主要研究范围包括以下几方面通过对青岛市房地产市场现状和发展情况调查研究和分析，以及对周边地区消费情况分析和趋势预测，论证本项目建设必要性。

通过对工程经营情况分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。

在拟定建设规模基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。

根据项目经营特点提出本项目管理体制机构设置和人员编制方案。

根据工程建设方案提出消防环保节能等专业设计方案。

根据本项目建设标准，对项目土建工程公用工程等进行详细测算，提出项目总投资额。

依据国家关于建设项目财务评价方法和有关规定，结合该项目具体情况和特点，对项目进行财务评价。

可行性研究结论项目建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决青岛海关职工住房条件有着积极推动作用。

通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。

该项目外部配套条件好，方案可行。

项目建设资金已基本落实，社会效益经济效益良好。

项目主要技术经济指标如表。

表项目主要经济技术指标表指标名称单位数量备注总用地面积公顷总户数户总居住人口人按每户人计总建筑面积地上平方米其中住宅平方米公建平方米容积率最大建筑高度层项目总投资万元投资利润率税前税后项目建设期年第二部分项目建设背景和必要性改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地变化，人民群众居住条件日益改善。

青岛市城市建设也有了迅速发展，城市面貌日新月异，城市基础设施建设和居民生活水平稳步提高。

年，随着青岛市行政区划调整，建设大青岛步伐正式启动。

青岛市委市政府决定，将城市行政经济金融和文化中心东移，在青岛东部建设现代化新城区，推动青岛市向现代化国际城市目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新轮飞跃。

随着十几年建设，在东部已经形成了个环境优美设施完备现代化新城区。

为加快崂山区城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造解决青岛海关职工住房指示精神，年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛市规划局据此下达了建设工程规划审查函复意见书。

根据青岛市基本建设程序，特编制本可行性研究报告。

第三部分市场分析市场现状及发展趋势分析全国房地产市场现状及发展趋势分析国家统计局日公布年全国房地产市场运行情况显示，年，全国完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

月份，全国房地产开发景气指数达到，以全年最高值收官。

值得注意是，根据公布数据，年全国商品房销售面积万平方米，比上年增长，全面超过了年亿平方米历史高点。

其中，商品住宅销售面积增长。

不过与此同时，年商品房销置优越。

环境项目地处崂山区午车库。

根据项目拟定建设规模，项目建设内容包括土建及装饰工程设备及安装工程公用配套工程及周边绿化道路工程。

二项目招标内容招标范围本项目勘察设计施工监理单位确定，重要设备材料供应。

招标形式项目招标均采用国内公开招标和邀请招标。

招标组织形式由项目开发单位自行组织或委托有相应资质招标代理机构组织本项目招投标工作。

第十三部分建设进度计划本项目计划建设工期为年，从年月起至年月底竣工。

合计工期个月，具体安排如下序号工程内容年年年年年项目前期工作工程设计场地三通平工程主体施工工程安装施工工程土建竣工验收工程室外配套小区环境工程施工小区整体验收清理第十四部分投资估算及资金筹措投资估算本项目总投资万元，其中主要包括土地成本万元前期费用万元其它费用万元工程直接费用万元预备费万元项目各部分投资及总投资估算详见表表表。

投资估算依据如下土地成本费土地成本按楼面地价每平方米元估算其中包含拆迁安置成本万元，详见表。

前期费用根据青岛市现行相关规定计取。

其它费用根据青岛市现行相关规定计取。

工程直接费用参照青岛市现有同类工程和现行青岛市工程价目表估算，建筑精装饰工程由各业主入住后自行投资装修，不属于本报告研究范围。

预备费按照二三四项费用总和计取。

表总投资估算表单位万元项目金额备注土地成本，暂估楼面地价元前期费用，其他费用，工程直接费用，预备费，按计取直接投资合计，管理费用，人年万元人年财务费用，亿年销售费用，总计，二资金筹措本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元，其余部分由建设单位自筹。

表午山社区改造拆迁安置成本估算汇总表序号成本项目面积单位造价元金额万元备注拆迁成本，原计算拆迁成本，根据世普瑞评估报告增加奖励费万元户，户万元户增加上学补助人元人月增加产权登记契税，元平方米平方米增加产权登记测绘费元平方米增加登记费及印花税元户户二安置面积工程投资估算，高层住宅，多层住宅，公建，地下车库，个车位平方米个三资金成本，亿年四税金，计税收入暂按元五管理费用，六物业补助根据世普瑞评估报告合计，表项目工程投资估算表单位万元序号项目名称建筑面积工程直接费用前期费用其他费用预备费投资额占比例单位成本元安置高层住宅投资估算安置多层住宅投资估算，安置公共建筑投资估算安置车库投资估算，小计可销售高层住宅投资估算可销售花园洋房投资估算非安置公共建筑投资估算可销售车库投资估算小计，售均价数据为住宅项目报价随着房地产市场快速回暖，年供过于求市场关系在年上半年得到缓解，在下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大。

年月青岛住宅价格较去年同期上涨，其中中心城区涨幅高于个县级市。

从区域价格水平来看，市南崂山和市北区位居前三位，分别为元平方米元平方米和元平方米平度市和莱西市位居最后两位，分别为元平方米和元平方米。

中国指数研究院中国房地产指数系统显示，青岛市住宅价格指数自年月以来呈上升趋势，涨幅较为明显。

住宅价格指数年月以来呈上升趋势，涨幅较为显著数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统④土地市场住宅土地成交面积较年增长倍，部分单幅住宅地块总价和楼面地价较上年有显著提高住宅用地成交面积较年增长倍，成交楼面地价小幅下降数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统注住宅土地统计包括纯住宅地块以及含住宅用地综合地块，下同住宅用地上市面积同比增长，起始楼面地价较年提高数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统二年青岛市房地产市场形势展望市场成交预计年青岛市房地产市场仍将保持平稳发展，年成交量将保持在较高水平年月，青岛市政府表示，为推动当地房地产业平稳有序发展，在年青岛市将继续执行既支持居民购房又抑制房价过快上涨政策，除税收政策执行国务院规定外，其余优惠税收政策保持不变，执行期限顺延至年月日。

预计年在地方政府大力支持下，青岛市房地产市场仍将会保持平稳发展，成交量仍将保持较高水平。

从中长期来看，青岛市作为国内外知名旅游城市，与国内外其他地区联系和交流将不断增强，以及拥湾发展城市空间发展战略大力实施，将成为青岛市房地产市场快速发展主要推动力。

青岛市作为国内外知第部分总论项目名称及项目承建单位二项目概况三可行性研究的范围和依据第二部分项目建设的背景和必要性第三部分市场分析市场现状及发展趋势分析项目所处环境调查与分析项目所在区域位于青岛市崂山区。

崂山区位于青岛市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值亿元，同比增长。

年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点税收占地方财政收入，比上年占比提升个百分点。

全区规模以上工业企业实现利税不含青岛卷烟厂亿元，增长。

崂山区往西通向市北区和