第五章土地利用指标落实分析城镇用地分析二关于土地指标落地问题居民安臵问题用地问题政策运用建设用地指标问题核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第六章项目开发模式与保障措施开发原则二开发模式三社会保障措施第七章投资估算第八章项目财务分析启动资金概算二启动资金筹措三后续建设资金筹措四搭建金融平台多渠道融资五投资大联盟筹措资金第九章项目社会效益简析第十章结论结论二几点建议第章总论项目概况项目名称马鞍山博望滨湖新城及城乡体化综合开发项目项目建设地点及范围项目位于博望镇，范围东至长流村东村界，南至石臼湖向外延伸公里，西至野风港，北至国道南高压线走廊。项目性质新建项目建设规模总用地面积为平方公里亩。项目总投资额亿元项目建设周期年。资金来源及筹措方式资金来源自筹筹措方式资金筹措方案主要指债务资金，它是指除资本金外，需要从金融市场筹措资金。主要来源渠道国内银行信贷，主要有国家政策性银行和商业银行贷款。考虑到国家目前经济情况和政策国际国内金融市场现状和发展趋势，结合龙子湖现代产业城投资大实际情况，应考虑以国内政策性银行和商业银行信贷为主融资方式。项目建设内容主要包括环滨湖综合开发项目滨湖大道公园广场滨湖岸线景观等现代农业产业项目包括水产养殖有机农业滨湖商业服务核心区新农村建设区先进加工制造区及其他配套服务设施。表项目用地技术指标二项目现状项目区内共有村委会个，自然村个。规划红线范围内用地主要为四大类，即菜地水稻田果地草地与部份杂乱无序村庄建筑。整个项目占用耕量多，拆迁量较大。三项目开发策略本项目将由苏州科赛投资发展集团有限公司以下简称科赛集团与国内其他企业，形成投资大联盟，共同组建公司开发。科赛不仅是投资者，更是资源组织者，联合大批志同道合企业家组成企业群，形成投资大联盟。投资大联盟是科赛集团城镇运营核心理念之。四项目投资企业和联盟企业简介投资企业简介序号指标名称单位建设规模备注项目总规模占地平方公里人口万人二功能面积陆地面积平方公里湖域面积平方公里其他面积平方公里飞地苏州科赛投资发展集团有限公司科赛集团是由自然人股东发起组成浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单位，集团下辖十余家全资和控股企业。遵循产业投资联盟经营理念，在科赛集团周围已经形成了批由江浙企业组成联合投资开发企业团队。科赛集团是我国较早以城镇运营商身份，将经营城市理念进行科学创新，并用于城镇成片土地综合建设开发实践民营企业集团。科赛集团最早提出中国城镇化理念，并始终致力于中国城镇化发展模式理论探索与实践，致力于整合优化和提升城市城镇资源和品位。成功案例科赛集团正是依靠了自己战略胆识资源整合和市场运作能力，在国内成功地开发建设了包括苏州科赛睦邻坊桂林高新区英才科技园江西资溪新城湖南张家界桑植新城桂林市平乐县桂江二桥建设及南洲新区开发桂林市动漫戏曲文化产业园南京市江宁区横溪街道新农村建设及石塘竹海旅游综合开发牡丹江阳明区城乡体化综合开发项目等十余个项目。目前科赛集团正逐步充实完善城镇运营理论体系运作模式和组织形式，取得了定经验，形成了科赛特色，广受社会各界关注。联盟企业南京市水产研究所南京市水产研究所是集科研推广生产于体公益性水产科研推广机构，公益性职能有水产种质资源保护和地方优质野生品种驯化良种选育，渔业水域生态环境保护与水产疫病灾害规律防治技术研究及爆发性鱼病预测预报，渔业服务体系建设管理和技术标准制定宣贯，水产投入品和产品质量安全监督检测及相关研究，水产增养殖共性技术研究推广与培训。南京农业大学南京农业大学是教育部直属工程和优势学科平台重点大学，在作物遗传与种质创新国家重点实验室国家大豆改良中心和国家信息农业工程技术中心个国家级科研机构，个部省级重点开放实验室工程技术中心等机构，设有有机农业研究所水产及花卉研究所等。幸汇投资管理有限公司幸汇投资管理有限公司是在北大投资联盟基础上，由志同道合核心成员发起成立商业运作载体，公司目前注册资本金壹亿元人民币，发起并管理符合中国国情开放式直投基金约亿元人民币，直接管理和间接影响资金超过百亿。国和控股集团有限公司上海国和控股集团有限公司专注于投资早期高科技企业和成长型企业，选定最好新兴公司团队有创意思想具有新经济商业模式和具有最大市场增长潜力高成长性项目为投资对象，集团总资产达亿元人民币。公司不仅为所投资企业提供资金管理模式等创业成功所需服务，更重要是能把企业带入到我们已投资新经济模式企业组成大家庭中，在这大家庭中，企业间互帮互助，形成战略伙伴。五编制依据马鞍山市城市总体规划马鞍山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要马鞍山市土地利用总体规划马鞍山市统计年鉴年，中国统计出版社马鞍山市年政府工作报告各地新城建设产业发展状况调查六主要研究范围建议书对项目建设背景项目所在地概况及建设条件必要性功能定位项目定位分析建设规模及方案产业策划投资估算和财务评估项目实施进度项目经济效益等多个方面进行分析论证评价。第二章项目建设背景及必要性分析项目建设宏观背景城市发展规划对项目建设影响博望镇被列为马鞍山市城市发展战略中，科技中介服务机构等。会展业加快大型会展设施建设，整合场馆资源，完善和增强用地指标问题因项目建设涉及到用地指标问题，而本项目开发为解决土地指标提供需必要条件。项目以城镇化建设为基础，符合国家城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策。在项目建设用地不足情况下，通过城镇化及文化旅游项目建设，整合现有土地资源，在存量基础上，盘活存量建设用地，解决城镇用地问题，要以产业文化农业等带动土地增量，提高投入，产出才平衡，而大量投资大规模建设，土地才有效时增减挂钩，进而解决项目用地指标问题，从而提高土地价格，这是解决土地指标非常必要。项目开发建设可以通过现有直接资源挖掘筛选与提升，形成独特优势，从而增强其项目地块市场价值，可以有利地为推进博望滨湖新城综合开发项目建设创造了良好条件，项目开发建设将进步提升该区域经济发展水平。经初步测算，项目需要用地规模为平方公里，约为亩左右，但是按照博望新城总规需要用地指标约为亩。对于项目建设用地指标问题，我们认为可通过以下三种方式予以解决通过对项目建设范围内农村土地整理工作，预计能整理出存量建设用地指标约余亩。将滨湖大道建设项目项目作为重点项目向省政府申报，争取由省政府直接提供用地指标。同时通过废旧河道整治和年度新增用地指标等多种方式来解决滨湖新城建设用地指问题。苏苏州州科科赛赛投投资资发发展展集集团团有有限限公公司司，第六章项目开发模式与保障措施开发原则整个开发项目要科学化具体化，要将长远规划和中短期规划互相结合，村庄及新镇布局基础设施和当地产业发展规划形成整体，发挥整体资源经济效益。按照策划先行规划其后产业支撑特色发展，整体推进示范带动。二开发模式本项目采取开发模式为区域联动城镇建设相结合。长三角城镇群扩张与壮大为该地区城镇之间有效互动合作接受辐射共同发展提供了更为有利条件，因此博望滨湖新城建设要与南京都市圈为核心，充分考虑区域内联系紧密性和完整性，主动融入长三角经济带，打造更大合作范围，主动接受长三角经济圈辐射，提长马鞍山区域地位，联动发展，这是个互惠互利，相互支撑合作发展模式，必将产生显著经济社会效益。三社会保障措施通过各村庄整治及项目开发建设，提高其城镇载体功能，通过完善区域内城镇基础设施建设服务体系和文明自治社区，为城镇居民提供良好教育居住创业环境，并为城镇居民必要医疗养老等社会保障措施。项目建设涉及到农民失地问题。极大多数农民是属于文化水平较低资金较少技能较差，农民生活和生存面临严峻挑战。因此，在项目开发中，要特别注意社会保障措施建设，即改变原居民户籍性质实行农转非，并由政府承担或投资企业部分承担原居民社会保障社会养老保险医疗保险等费用，此方式可大大降低原居民安臵次性补偿费用。或建立专门农民保障机构进行管理，经济结构仍属于农业型结构及刃具初级加工为主。虽说近几年当地党委政府尽了最大努力，高度重视农业这个基础产业，但由于诸多原因，农业带来经济效益仍是十分有限。目前迫在眉睫是要进行产业结构调整，发展服务业观光农业休闲旅游业等第三产业，它将为该镇提供新发展动力和形成新产业支柱。同时，博望镇在推动城镇化建设方面条件已经成熟，通过小城镇开发，培育农村新经济增长点，不断优化农村产业结构升级，可以促进更大规模地转移和吸纳农村剩余劳动力就业，带动农民走上共同富裕道路。加快推进城镇化发展迫切需要发展小城镇是推进城镇化，发展农村经济重要途径。以生产刃具为重点批骨干企业正在蓬勃发展，但受现有条件制约发展遇到瓶颈。本项目建设将有力推动符合当地特点支柱产业，形成区域性主导产业，向中心城镇聚集。以建设城市副中心为载体，延伸产业链，通过完善区域内城镇基础设施建设和服务体系，更利于教育医疗科技信息文化旅游等各种资源合理集聚，项目开发建设，可以进步完善城镇配套服务功能，包括商业办公居住旅店展览餐饮会议文娱医疗超市和交通等配套服务设施，并在各部分建立种各种产业相互依存相互添加能动关系，从而形成个多功能产业化新镇中心，真正变成宜居宜游宜商现代型城市面上副中心。提高城镇载体功能，建设城乡体化示范城需要项目开发作为城市副中心来建设，可以变成马鞍山市城市建设形象重要窗口，完善城镇发展规划，提高其城镇载体功能，是增强其吸纳和聚集各种生产要素能力重要途径，也是发展小城镇经济迫切需要。项目地人文资源丰厚，长期闲臵而未能充分利用，无异于对资源浪费。发展以水文化作为主题文化旅游业，打造集商务会展娱乐餐饮文化休闲等功能于体独具特色文化旅游名镇，既能充分利用资源弘扬传统文化，同时更有利加快第三产业发展，加速城镇化步伐。本项目重点是以建