产业项目包括水产养殖有机农业滨湖商业服务核心区新农村建设区先进加工制造区及其他配套服务设施。表项目用地技术指标核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,二项目现状项目区内共有村委会个，自然村个。规划红线范围内用地主要为四大类，即菜地水稻田果地草地与部份杂乱无序村庄建筑。整个项目占用耕量多，拆迁量较大。三项目开发策略本项目将由苏州科赛投资发展集团有限公司以下简称科赛集团与国内其他企业，形成投资大联盟，共同组建公司开发。科赛不仅是投资者，更是资源组织者，联合大批志同道合企业家组成企业群，形成投资大联盟。投资大联盟是科赛集团城镇运营核心理念之。四项目投资企业和联盟企业简介投资企业简介苏州科赛投资发展集团有限公司科赛集团是由自然人股东发起组成浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单位，集团下辖十余家全资和控股企业。遵循产业投资联盟经营理念，在科赛集团周围已经形成了批由江浙企业组成联合投资开发企业团队。科赛集团是我国较早以城镇运营商身份，将经营城市理念进行科学创新，并用于城镇成片土地综合建设开发实践民营企业集团。科赛集团最早提出中国城镇化理序号指标名称单位建设规模备注项目总规模占地平方公里人口万人二功能面积陆地面积平方公里湖域面积平方公里其他面积平方公里飞地念，并始终致力于中国城镇化发展模式理论探索与实践，致力于整合优化和提升城市城镇资源和品位。成功案例科赛集团正是依靠了自己战略胆识资源整合和市场运作能力，在国内成功地开发建设了包括苏州科赛睦邻坊桂林高新区英才科技园江西资溪新城湖南张家界桑植新城桂林市平乐县桂江二桥建设及南洲新区开发桂林市动漫戏曲文化产业园南京市江宁区横溪街道新农村建设及石塘竹海旅游综合开发牡丹江阳明区城乡体化综合开发项目等十余个项目。目前科赛集团正逐步充实完善城镇运营理论体系运作模式和组织形式，取得了定经验，形成了科赛特色，广受社会各界关注。联盟企业南京市水产研究所南京市水产研究所是集科研推广生产于体公益性水产科研推广机构，公益性职能有水产种质资源保护和地方优质野生品种驯化良种选育，渔业水域生态环境保护与水产疫病灾害规律防治技术研究及爆发性鱼病预测预报，渔业服务体系建设管理和技术标准制定宣贯，水产投入品和产品质量安全监督检测及相关研究，水产增养殖共性技术研究推广与培训。南京农业大学南京农业大学是教育部直属工程和优势学科平台重点大学，在作物遗传与种质创新国家重点实验室国家大豆改良中心和国家信息农业工程技术中心个国家级科研机构，个部省级重点开放实验室工程技术中心等机构，设有有机农业研究所水产及花卉研究所等。幸汇投资管理有限公司幸汇投资管理有限公司是在北大投资联盟基础上，由志同道合核心成员发起成立商业运作载体，公司目前注册资本金壹亿元人民币，发起并管理符合中国国情开放式直投基金约亿元人民币，直接管理和间接影响资金超过百亿。国和控股集团有限公司上海国和控股集团有限公司专注于投资早期高科技企业和成长型企业，选定最好新兴公司团队有创意思想具有新经济商业模式和具有最大市场增长潜力高成长性项目为投资对象，集团总资产达亿元人民币。公司不仅为所投资企业提供资金管理模式等创业成功所需服务，更重要是能把企业带入到我们已投资新经济模式企业组成大家庭中，在这大家庭中，企业间互帮互助，形成战略伙伴。五编制依据马鞍山市城市总体规划马鞍山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要马鞍山市土地利用总体规划马鞍山市统计年鉴年，中国统计出版社马鞍山市年政府工作报告各地新城建设产业发展状况调查六主要研究范围建议书对项目建设背景项目所在地概况及建设条件必要性功能定位项目定位分析建设规模及方案产业策划投资估算和财务评估项目实施进度项目经济效益等多个方面进行分析论证评价。第二章项目建设背景及必要性分析项目建设宏观背景城市发展规划对项目建设影响博望镇被列为马鞍山市城市发展战略中重点发展个副城之，这为当涂县城区功能与空间拓展创造了历史性机遇。在这全方位发展构想中，当涂县提出了要以县城为重点，以太白镇石桥镇博望镇为支点，努力构建县城现代时尚中心镇优势突出般镇特色鲜明新社区生态优良网络化城镇体系。以北部新城东部新城南部新城和滨江新城四大新城建设为突破口，全力打造人口超万建成区面积超平方公里现代化中等城市。将博望镇做成精品做出特色，做大做强将博望镇做优做特，使之成为当涂县城市发展引擎和枢纽。马鞍山城市已进入工业化中后期和城市化加速发展阶段，城市空间发展已进入以副城区开发带动城市有序拓展新阶段。马鞍山市应顺势而为，建设副城，突破城市发展瓶颈，博望副城建设发展阶段已经到来，也是推动城镇化发展战略实施重要动力及开发本项目重要背景。国家宏观政策下对项目建设影响目前我国正在着力建立以工促农，以城带乡联动发展机制，形成城乡经济社会发展体化新格局，必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农，城乡关系作为加快推进现代化重大战略，统筹工业化，城镇化，农业现代化建设，加快建立健全以工促农，以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠民政策，把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡区域协调发展，使广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。这就表明了我国今后个时期内宏观经济发展趋势，因此本项目开发建设适应国家宏观背景下大力推进城镇化建设需要。城市扩展趋势马鞍山市正在实施现代化大城市框架，使马鞍山城市形态由单中心高集聚向多中心组团式转变。个崭新现代化马鞍山正在浮现。博望滨湖新城正处于马鞍山最东端城市主要发展方向，是马鞍山融入长三角前沿地区，也是未来十年马鞍山市最重要发展区域。在周边产业发展支撑下，滨湖新区将成为马鞍山产业升级和城市功能提升重要区域。博望滨湖新城开发湖岸线景观综合开发项目长流村新农村建设及部分新城基础设施作为整个项目运作切入点。建筑风格承载徽派，延续城市历史文化，进行创新统征用建房用地，即改变原居民户籍性质实行农转非，并由政府承担原居民社会保障社会养老保险医疗保险等费用，此方式可大大降低原居民安臵次性补偿费用，并有利于推进博望城镇化建设。建议当地政府妥善作好原居民安臵工作。建议当地政府妥善作好原居民安置工作，选择好村庄安置点，建议安置点实行统规划布局。用地问题博望新镇项目开发应符合马鞍山市土地利用总体规划，要以保护耕地为基础，不占用农户个人耕地，涉及到建设用地指标时，除了经批准在不破坏耕作层情况下，通过开展村庄整治和农民宅基地整理，盘活村集体所有非农建设用地存量资产，寻求解决博望镇城镇化建设项目用地出路问题。政策运用本案开发应运用好马鞍山鼓励开展土地整理和村庄整治及当涂县政府出台当涂县农村土地整治节地指标使用暂行办法新政策，鼓励村集体整合土地资源，清理村集体闲臵土地零星用地，兴建农村服务业用房农贸流通设施等，优先用于扶持发展乡村镇旅游。对部分经济实力较强村民居住比较分散宅基地占用面积偏大村，可以开展向中心村镇集中农村宅基地改革和多层公寓式农居房建设试点，通过整合村内空闲地旧宅基地废旧场所和边角荒地，挖掘用于乡村休闲旅游发展集体建设用地指标，即新农村建设。建设用地指标问题因项目建设涉及到用地指标问题，而本项目开发为解决土地指标提供需必要条件。项目以城镇化建设为基础，符合国家城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策。在项目建设用地不足情况下，通过城镇化及文化旅游项目建设，整合现有土地资源，在存量基础上，盘活存量建设用地，解决城镇用地问题，要以产业文化农业等带动土地增量，提高投入，产出才平衡，而大量投资大规模建设，土地才有效时增减挂钩，进而解决项目用地指标问题，从而提高土地价格，这是解决土地指标非常必要。项目开发建设可以通过现有直接资源挖掘筛选与提升，形成独特优势，从而增强其项目地块市场价值，可以有利地为推进博望滨湖新城综合开发项目建设创造了良好条件，项目开发建设将进步提升该区域经济发展水平。经初步测算，项目需要用地规模为平方公里，约为亩左右，但是按照博望新城总规需要用地指标约为亩。对于项目建设用地指标问题，我们认为可通过以下三种方式予以解决通过对项目建设范围内农村土地整理工作，预计能整理出存量建设用地指标约余亩。将滨湖大道建设项目项目作为重点项目向省政府申报，争取由省政府直接提供用地指标。同时通过废旧河道整治和年度新增用地指标等多种方式来解决滨湖新城建设用地指问题。第六章项目开发模式与保障措施开发原则整个开发项目要科学化具体化，要将长远规划和中短期规划互相结合，村庄及新镇布局基础设施和当地产业发展规划形成整体，发挥整体资源经济效益。按照策划先行规划其后产业支撑特色发展，整体推进示范带动。二开发模式本项目采取开发模式为区域联动城镇建设相结合。长三角城镇群扩张与壮大为该地区城镇之间有效互动合作接受辐射共同发展提供了更为有利条件聚创新智慧之城及优势产业集群功能复合活力宜商宜居宜游文化休闲之城。二总体定位博望滨湖新城区目标和定位将决定城区未来，根据对博望新区位条件市场状况人文景观等资源分析，我们认该项目总体定位为以发展区域经济为契机，宁马联联动，建设博望滨湖新城，提升城镇品质，整个新城以石臼湖为中心，打造环湖经济圈，整个新城突出环保，生态，绿化，节能，充分利用好保护好石臼湖，将博望滨湖融入长三角经济圈，主要以商务金融会展行政办公为主导功能，文化休闲为互补功能，科技教育研发创意为特性功能，生活服务商贸物流为支撑功能多元复合互动综合性城市新城区。即以休闲生活居住商务服务行政办公为核心综合性城市新区。是突出商务办公。以建设宜居宜游宜商为发展目标，即休闲宜游现代宜商生态宜居生态新城区，突出行政办公，从而