消费群体，收入水平有所限制，但又追求时尚，对于真维斯佐丹奴等休闲品牌更能满足他们要求及虚荣心理。风光路临街店铺，以休闲运动为主题商家达到。增加娱乐餐饮等特色经营在份样本中，有消费者需求娱乐，消费者需求餐饮。这结果具有定代表性。周边商场存在同质化问题，增加特色经营，吸引人流，延长消费者停留时间。开发地下超市在样本中有消费者经常购买日用品以大卖场吸引人流，扩大消费群。准确市场定位有吸引力付款方式和招商策略完善经营管理是商业地产发展关键因素。同时存在问题项目所处区域商业密集，竞争压力大。在建天方商城和北京商场乐山商场喜迎门购物广场为本项目主要竞争对手项目原址风光市场让消费者形成中低档思维定式，因而项目提升需要付出较大努力人均收入水平不高政府开始加大对商业地产宏观调控。二宏观经济环境分析国家宏观经济分析年以来，我国宏观经济状况良好，经济增长逐渐趋于理性和正常，主要表现为投资大幅增长，其中主要增长是由民间资本和外资投入加大引起加入带动了出口大幅增长通货紧缩状况逐步缓和。我国劳动力丰富，市场巨大，在持续高速增长了年情况下，经济继续高速发展潜力仍然十分可观。自年以来，我国宏观经济运行中出现了部分过热迹象，主要表现在粮食供求关系趋紧，居民消费价格总指数上升，固定资产投资膨胀，货币信贷投放增长过快。针对宏观经济中出现问题，中央政府果断采取了系列金融土地和针对部分行业宏观调控措施，保证了国民经济良好运行。据国家统计局统计结果显示年我国国内生产总值达到亿元，比上年增长其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长进出口贸易总额亿美元，增长在年宏观调控基础上，年，我国宏观经济继续保持了稳定增长态势。第季度我国经济增长，国内生产总值亿元，其中城镇固定资产投资亿元，同比增长，房地产开发投资亿元，同比增长。上半年固定资产投资增速基本上保持在左右较高水平。国国内内生生产产总总值值增增加加值值年份生产总值年年年国内生产总值亿元第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元数据来源统计年鉴驻马店市宏观经济发展现状分析驻马店市经济发展现状在全国经济发展大好形势强力带动下，驻马店市总体经济状况在年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现。年驻马店市经济指标统计表经济指标收益状况亿元增长率国内生产总值各产业发展状况第产业第二产业第三产业数据来源年驻马店政府工作报告经经济济增增长长率率年驻马店市实现国内生产总值亿元，经济增长率，处于较高增长水平。其中，二三产业在国民经济中比重为和。结论第三产业在生产总值中所占比重略低，仅，说明服务业等第三产业有待提高。投投资资水水平平全市投资项目建设力度加大，年初确定个重点项目完成投资亿元，较上年增长。其中计划竣工项目完成投资亿元，续建项目完成投资亿元，计划新开工项目完成投资亿元结论项目投资额度增长速度较高，远超过国民经济增长速度。固定资产投资在内投资成为拉动驻马店市经济发展重要动力之。地地方方财财政政全市地方财政般预算收入完成亿元，增长，支出完成亿元，增长高新技术产业增加值完成亿元，增长社会消费品零售总额完成亿元，增长实现旅游收入亿元，增长非公有制经济稳步发展，实现增加值亿元，同比增长，占全市生产总值。对对外外贸贸易易全年海关进出口总额万美元，比上年增长出口总额万美元，增长进口总额万美元，增长年完成出口创汇万美元，增长实际利用外资万美元，增长。三驻马店市宏观政策现状分析利好因素分析各种利好政策实施，方面将直接带动未来驻马店市经济发展，另方面，对于本项目商业物业也会有较大促进作用。社区商业严重不足，已经引起国家以及地方政府重视。年月初，商务部发布了关于加快我国社区商业发展指导意见简称指导意见，指向社区商业发展。降息对商业物业影响央行连续降低金融机构人民币存贷款利率，意图增加投资扩大消费。受此政策影响，不动产市场，尤其是房地产投资市场受到了间接推动作用。住宅市场投资因国家打击住宅市场投机政策导向而骤然降温，商业地产便被普遍看好，商铺等商业地产市场也因此迎来了投资契机，部分嗅觉灵敏投资者已将资金从住宅市场转向商铺市场。影响商业房地产之政策趋势国务院即将颁布城市商业网点规划条例简称条例条例对商业地产整体规划做出了相应规定和限制。其中规定，今后平方米以上商业地产设施项目必须进行听证，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设万平方米以上商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。加入对驻马店市商业物业影响对于整个房地产市场，方面入世将形成更为开放市场氛围，吸引众多国外房地产开发商进行投资另方面随着外资企业和办事机构大量涌入，竞争也会加剧。七部委意见遏制房地产投机年月日，由建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部人民银行税务总局和银监会等七部门联合提出关于做好稳定住房价格工作意见，指出目前调控要做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房。商务部开始商业地产调查继月初向全国各省市下发了关于商业地产市场调研通知之后，商务部将开始对部分城市商业地产进行调查。本次调查重点将是商业地产资金和空臵问题。未来宏观调控政策走向预测整体看来，月以来密集出台抑制房价政策，除了使目前部分地区出现交投冷清市场观望气氛浓厚外，还将在中期以内对全国房地产市场产生降温影响。今年二季度国房指数除销售价格指数外，与上季度和上年同期均出现了较为明显回落，处于年以来最低景气水平，这标志着全国房地产业增长将进入年中期调整阶段。房地产政策在本质上是为了调节中央和地方房地产和其他行业购房者和开发商各个利益主体之间利益，以达到局部，中原认为商业价值关键因素主要体现在准确市场定位较有吸引力付款方式合理招商策略完善经营管理驻马店市商业物业是他们日常购物或休闲得风向标。在定程度上，只要引导得当，很大部分消费群会出现超前消费得现象。商业经营者人均收入水平普遍高于驻马店市人均收入水平。月收入比例统计驻马店商户月收入情况统计以下以上目前驻马店人均为元，也就月平均收入为元而商业经营者在深度访谈中得知，月平均利润可以保持在左右，远高于本区域平均水平。市场调节结果，表明了商业目前还处于上升或发展得趋势。市场机制作用，也必然会导致市场资源重新分配。在目前商业供方市场为达到饱和时候，会有部分市民希望进入商业市场，从消费者转为经营者，将有相当部分资金群体转向该市场，对本项目也是个很好市场机会点。投资渠道单地区总人口万人地区亿元人均元人均可支配收入元商业零售总额亿元恩格尔系数居民储蓄额亿元从上表中可以看出，人均只有元，储蓄额却达到了亿元，间接说明投资途径单，期货股票市场目前空白，银行成为消费者流动资金主要去处。目前商业投资概念基本也是空白，基本上购买者就是经营者，中原建议利用市场空白点，采用返租回购买成送成等营销手段，扩大购买群体，吸引潜在投资消费者。不利因素人均购买力低年年年城市人均收入城市人均可支配收入虽然城市人均收入和可支配收入持续上涨，但人均月收入仍基本控制在元左右，无法支撑高端消费。市场竞争激烈在风光路从解放路到商场名称位臵北京商场风光路与风光二巷交叉口喜迎门购物广场乐山路与交通路交叉口新大新商场风光路北京商场对面商业大厦风光路与雪松大道交叉口春天百货解放大道和建新路街交叉口乐山商场解放大道与乐山路交叉口上海商城封顶风光路与风光二巷交叉口天方商城在建乐山路于风光二巷交叉口温州步行街商业街期西起乐山路，东至风光路二期东至富强路雪松大道米得距离内，分布了北京商场上海商城温州步行街新大新商场等家商场，总投放面积在平米，本项目面临着定得竞争压力。片区形象有待提高目前风光市场主要是露天经营得形式，经营产品价格多在元之间，属于低端产品，且存在时间较长，消费者对此区域形成固定印象。对本项目形象提升有定影响。业态定位根据市场机会及需求，根据项目实际情况方案主题类百货商场建筑面积平米层层主题休闲运动针对群体岁岁青年消费群层量贩超市化妆品鞋超市示意图护肤品展示图二层休闲服饰及专业店服饰示意图专业店二层半特色小吃娱乐示意图方案二专业市场建筑面积平米层层经营方式只售不租，将单层面积分割成平米单间，便于投资和经营。层鞋箱包类示意图二层服饰店铺示意图二层半餐饮娱乐娱乐九关于物业价格建议定价影响因素宏观政策影响整体市场供求情况及片区市场物业价格项目地块使用年限地理位臵及交通状况周边环境服务配套设施规模内部规划设施户型结构发展商品牌交楼标准物业管理发展商销售策略参考均价居民储蓄额亿元结论第二产业在国民经济中仍然占支配地位，农业和工业比重较高第三产业比重偏低，城市商业服务业还不发达，从侧面反映了消费需求和层次有待提高恩格尔系数食品支出总额占家庭或个人消费支出总额比例达到，略高于联合国小康生活标准上限。表明驻马店市居民平均生活水平基本接近小康。城城乡乡居居民民生生活活水水平平年月份人均可支配收元月份月份月份月份月份月份金额数据来源河南统计网年，驻马店全市城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入元，增长，农民人均收入水平增长速度较快。城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。结论商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化当地居民月人均收入在元左右，方面说明目前多数消费者收入水平无法支撑高端消费另方面储蓄存款快速增长，又说明在人均收入持续增长，收入水平在今后两年还有很大发展空间。城市人均收入及可支配收入年年年城市人均收入城市人均可支配收入表中数据来源于河南统计网年上半年，驻马店城镇居民可支配收入份分元人民币。结结论论通过对比年年人均收入和人均可