带有望逐步形成并完善。

城市规划发展对本项目影响 从对九江的整体规划分析，九江目前的城市发展方向是向西，在甘棠湖与八里湖之间，大批新建项目拔地而起，大规模的楼盘 不断涌现，本项目并不处于九江的开发重点区域。

但本项目所处的长虹大道，毗邻火车站和市政府，属于市政府的形象大道，财政对 于街区基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了定的利好因素。

同时与开发区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所 在的浔阳区内竞争对手较少，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。

第二部分市场分析 政策导向分析及风险评估 由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避些项目的开发风险。

目前国家对于些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态，这在定程度上制约了房地产交易和投资的热度。

在九江， 房地产作为政府吸引外地资金投资，加快城市发展的个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有定的倾斜，具体在近期的政策 表现为 建立和健全公积金管理，提高公积金的按揭额度 加快了城市的拆迁步伐 上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目的成功来发提供了良 好的外决条件。

宏观政策对九江市房地产市场的影响分析 对于起步较晚的九江市房地产来说，房价整体水平仍然较低。

市区商品房成交均价在年仅元左右，这较市场发达 城市仍有较大的差距，也给市场房价提供了较大的增长空间。

在房地产需求方面，目前九江市大部分购房者以自住为主，投机成分极少。

这也给了九江房地产市场提供了良性发展的市场空 间。

宏观政策推出目的是在稳定房价，抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前九江的市场情况而言， 国家宏观政策不会对九江房地产市场产生较大影响，整体市场将依城市及经济发展而发展。

二九江房地产市场分析整体发展概述 概况目前，九江房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区长虹大道九江开发区三大板块。

老城区房地 产投资目前主要集中在市中心沿湖带和滨江沿长江带，由于老城区土地稀缺，开发量较小，主要以高档景观高层为主长虹大道房 地产投资目前主要沿长虹大道两侧呈带状分布，开发区房地产投资目前主要集中在九龙街带，这二个地区开发量较大，以多层小 高层普通住宅为主。

住宅价格物业价格是个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。

从市场数据得出结论， 现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。

主要分为三个层次 老城区沿湖沿江高档住宅。

这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在，地段位置优越，生活配套成熟。

销售均价元平方 米以上 长虹大道两侧。

由于政府行政企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这带近年来成为开发热点，生活配套日趋 成熟。

销售均价元平方米 九龙街开发区带。

随着九江城市西拓，环绕八里湖建设新九江发展战略的确立，该区域将成为今后九江发展的主力区域。

但 现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。

销售均价元平方米。

住宅品质住房作为项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括社区 规划交通建筑质量产品布局分配以及物业配套景观环境等等。

而九江市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻，对 居住环境的考究甚少，产品本身缺乏合理的功能，采光通风等细微因素也不能有效实现。

房地产现状分析 市场运行状况 供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度减少 年，九江市区新批准商品房预售项目共个，同比下降，批准预售面积万平方米，同比上涨，其中住宅 万平方米。

同期九江市的商品房成交面积为万平方米，其中住宅万平方米，成交金额万元，成交面积和成交 金额比年分别下降了和。

附商品房成交面积比较表单位万平方米 年年年与年比较 商品房 其中住宅 商铺 附商品房成交金额比较表单位万元 年年年与年比较 商品房 其中住宅，就目前九江的市场情况而言， 国家宏观政策不会对九江房地产市场产生较大影响，整体市场将依城市及经济发展而发展。

二九江房地产市场分析整体发展概述 概况目前，九江房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区长虹大道九江开发区三大板块。

老城区房地 产投资目前主要集中在市中心沿湖带和滨江沿长江带，由于老城区土地稀缺，开发量较小，主要以高档景观高层为主长虹大道房 地产投资目前主要沿长虹大道两侧呈带状分布，开发区房地产投资目前主要集中在九龙街带，这二个地区开发量较大，以多层小 高层普通住宅为主。

住宅价格物业价格是个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。

从市场数据得出结论， 现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。

主要分为三个层次 老城区沿湖沿江高档住宅。

这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在，地段位置优越，生活配套成熟。

销售均价元平方 米以上 长虹大道两侧。

由于政府行政企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这带近年来成为开发热点，生活配套日趋 成熟。

销售均价元平方米 九龙街开发区带。

随着九江城市西拓，环绕八里湖建设新九江发展战略的确立，该区域将成为今后九江发展的主力区域。

但 现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。

销售均价元平方米。

住宅品质住房作为项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括社区 规划交通建筑质量产品布局分配以及物业配套景观环境等等。

而九江市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻，对 居住环境的考究甚少，产品本身缺乏合理的功能，采光通风等细微因素也不能有效实现。

房地产现状分析 市场运行状况 供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度减少 年，九江市区新批准商品房预售项目共个，同比下降，批准预售面积万平方米，同比上涨，其中住宅 万平方米。

同期九江市的商品房成交面积为万平方米，其中住宅万平方米，成交金额万元，成交面积和成交 金额比年分别下降了和。

附商品房成交面积比较表单位万平方米 年年年与年比较 商品房 其中住宅 商铺 附商品房成交金额比较表单位万元 年年年与年比较 商品房 其中住宅商铺 二手房交易活跃，增长迅速 年二手房成交套，成交面积万元。

存量房成交面积首次超过商品房。

附存量房住宅买卖比较表 年年年与年比较 套数套 面积万平方米 金额万元 单价元平方米 住宅价格上涨迅速，商铺价格略有下调 年商品房价格较年上涨，其中住宅价格上涨较快，达到了。

而商铺价格略有下调较上年下铁 附商品房成交单价比较表单位元 年年年与年比较 商品房其中住宅 商铺 土地市场分析 土地供应不平衡 虽然年九江市土地供应量达到了创纪录的亩，比年的亩增加了，但长江大道与八里湖 之间地块面积达亩，占了全年土地供应的。

大宗土地前期准备时间和开发周期都较长，因此短时间内，商品房市 场供应量并不充裕。

从拍卖土地的分布来看，开发区共拍卖土地亩，占，老城区土地供应相对紧张。

土地价格上涨，成本提高 年九江市土地综合价格每亩万元，比年上涨了，剥去长江大道与八里湖之间地块，土地平均单价 为万元亩，较年剥去柴桑春天后的土地平均单价万元亩，上涨了 附九江市年国有土地出让览表 序 号受让单位土地位置 土地 来源 供地方 式 土地 用途 土地面 积亩容积率 起始价 万元 亩 成交价 万元 亩 土地出让 收入万 元 签订出 让 合同时 间 九江市浔阳房地产开发公司十里大道企业委托挂牌商住 九江市浔阳房地产南湖路企业挂牌居住开发公司号委托 九江市浔阳房地产开发公司北司路号企业委托挂牌居住 江西京九装饰材料大市场开发有限公司三里街支巷储备挂牌市场仓储 王刚人民路号企业委托挂牌居住 九江市派拉蒙房地产开发有限公司九瑞大道号企业委托挂牌商住 九江柴桑房地产开发有限公司九莲北路号储备挂牌居住 江西省高氏置业有限公司九瑞大道转盘南侧储备挂牌商住 江西运通汽车贸易有限公司 九瑞大道汽 车 城西侧地块 储备挂牌市场用地 九江金泰房地产开发有限公司 九瑞大道汽 车城西侧 地块 储备挂牌市场用地 九江浔海实业有限公司向湖路号储备挂牌居住 九江联泰实业有限公司 长江大道 与八里湖 之间 储备挂牌 商业文 化娱乐 居住 九江市房地产测绘队浔阳路委托挂牌商业九江市房地产建筑公 司 号总价总价总价 市场总结 整体市场发展相对比较健康，价格上涨较快 土地供应市场充足，未来开发量大 楼盘品质提高，市场竞争开始激烈 购房者期望值上升，更注重楼盘的性价比，品质好价格优的楼盘成为追棒的对象。

房型面积回归理性，平方米以下经济套型比重增加 三区域市场分析 区域介绍 目前九江房地产开发，基本可分为老城区长虹大道九江开发区三大区域。

本案所处的区域为长虹大道，区域位置包括 沿长虹大道两侧至开发区代，区域内有市政府火车站等众多企事业单位，由于长虹大道属于市政府形象大道，因此基础设 施建设较好，市民的认可度较高。

区域房地产市场特点 本案所属的长虹大道板块，是最近几年的九江市房地产开发中的热点区域，但目前由于周边土地比较稀缺，市场供应开始紧 第部分决策背景 九江概述 概况九江是长江庐山鄱阳湖孕育出的江南名城，