快城市要增加 住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的 住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。

城市化进程 市城市化水平现状 作为中为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来 调整国内不合理住房结构。

尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热 不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是量和品质。

从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都 是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。

比如说，调整住房结构，稳定房 价。

但是这些都不是最重要的，最也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。

如 果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾， 而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质体制的调整还是土地资源的利用方面来说， 都很有针对性。

研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之 家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面围 依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市开发商住户三 个方面的利益关系，从市场调查市场分析入手，完成对项目的市场定位，继而进行技 术经济分析和风险分析。

研究结论及建议 结论 该项目地价较低，升值潜力较大，占用资金较少，可获得较高利润项目规模适中， 地块平整，适宜进行房地产开发建设本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取，项 目有后续发展基础，可长期性的获取利润。

通过项目财务测算，本项目良好的财务分析指标状况，反映出项目具有很好的盈利 能力和抗风险能力，项目贷款的还本付息有较大保障，项目在财务上是可行的。

建议 密切关注国家政策的变化，视政策情况调整本项目的投资策略。

在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减少 拆迁引起的项目风险。

对商品房市场走势准确预测判断，掌控销售计划，采取有针对性的营销策略及销 售价格和方式，规避市场波动所造成的影响。

主要经济技术指标 主要经济技术指标 序号项目名称单位指标 总占地面积净用地平方米 总建筑面积平方米 建筑容积率 小区绿化率以上 户均面积平方米户 地下地上停车位个 综合售价元平方米 建设投资万元 每平方米建设投资元 投资利润率 全部投资财务内部收益率所得税前 全部投资财务净现值所得税前万元 全部投资投资回收期所得税前年说明市发展计划委员会文件，计政务投资函号函中备案内容总投 资为亿元。

本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足国六条要求，每 平方米建设投资约为元，故总投资超出。

第二章住宅市场分析与营销策略 宏观政策 我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业 和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。

与此相对 应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征， 所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求 关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。

我国房地产业经过五年的快速发展和年的宏观调控，进入年的房地产市场 和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人 民币进入升值周期和我国经济的持续健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。

年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠 道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。

年国家 加大了对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应。

但是在 年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在十五规划的起始 年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。

国务院发展研究中心发布的年季度中国房地产业季报说，保持房价的 基本稳定将是今后很长段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的系列动作 表明，以抑制投资为先的新轮宏观调控基本启动，中央政府出台了些专门针对房地 产业的宏观调控政策