的新欧亚大陆桥通过的重要城市之，是新欧亚大陆桥上的颗明珠。侯马设有商检海关口岸和省级经济技术开发区，年获得了进出口经营权。侯马是山西南部的邮政中心物流平台和信息平台。侯马北站是华北最大的铁路编组站。侯马是座历史文化灿烂城市功能齐全发展潜力巨大充满生机和活力的中心城市。总面积平方公里，侯马市已连续次夺得全国卫生城市桂冠连续次获得全国双拥模范城称号，连续次荣获全国城市环境综合整治先进县市，先后被评为全国体育先进市全国民政工作先进市全国绿化先进市全国广播电视先进市全国生态环境建设示范市山西省文化先进市山西省教育先进市全省首座山西省园林城市首座县级山西省文明城市。拟建场地地势平坦，地质结构稳定，坡度适宜，排水条件好，不会出现洪泛和积水现象供电条件拟选场址内供电条件具备，可方便接入。供水条件使用地下水，项目建设地地下水较深，打米深井眼，自备井可满足供应。排水条件雨水经雨水管道排入城市排污管道，不会发生内涝。生活污水经全部自用，不外排。能源条件本项目主要能源为电力，有可行保证，做饭用液化石油气，全部从石油液化气站购买，房间热水采用太阳能供热。综述，本项目选址合理，自然土地原料技术等全部满足建设要求，建设条件具备。第八章企业机构与劳动定员企业组织结构企业实行董事会领导下的总经理负责制，设办公室财务部后勤保安部外联部娱乐部保健护理部饮食部园艺部服务部等部门。劳动定员人员素质要求经理应有丰富的实践经验，有掌握全局，组织生产，协调各部门的能力。服务人员应具备老年人生理心理饮食卫生知识。特殊岗位人员有相应资质。设备维护人员要求具有相关专业中专或相当于中专含以上学历和技术员含以上职称掌握设备构造和原理的般知识掌握检测仪器设备的性能和使用要求，具备检测仪器设备管理知识，能对检测仪器设备进行维护保养校准。劳动定员劳动定员览表序号部门人数总经理副总经理办公室财务部后勤部外联部娱乐部保健护理部保安部饮食部园艺部服务部合计第九章项目实施计划基本要求项目在建设中，要严格按照国家建筑设计规程，结合行业特点和各项设备布局要求，统筹规划合理安排精心设计精心施工设备供货厂家要介入设计，做到建筑物与设备相协调。设备厂家也要介入建设过程，各种预埋件提前安装到位，次序合理，保证节约时间和资金。项目实施计划项目准备阶段，时间约个月年月年月。主要工作是可行性研究报告的编制和项目备案，完成初步设计，施工图设计和设备定货。建设工程分三期完成第期建设南部老年公寓部分，建筑面积，设置个小套间，同期建设综合楼部医疗康健娱乐餐饮，按照现代化标准进行配套建设。建设时间年月至年月。第二期建设北部老年公寓部分，建筑面积，设置张床位，按照现代化标准进行配套建设。同时建设景观湖文化活动广场，建设时间年月至年月。第三期建设全面完成，包括剩余老年公寓，同时建设生态休闲园农业科技园果园绿化等，建设时间年月至年月。第十章环境保护环境保护的执行法律及标准中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国固体废物污染环境防治法建筑施工场声环境质量标准工业企业厂界环境噪声排放标准污水综合排放标准大气污染物综合排放标准项目的环境影响分析施工期环境影响主要是建筑机械噪声建筑垃圾和生活垃圾等。为了减轻对环境的不良影响，建筑施工期拟采取以下防治污染措施产生高噪声的施工机械避免同时作业，以防止高噪声叠加而加重噪声的污染。坚持文明施工，防止人为施工扬尘。施工作业场地应采取洒水及时清理等措施，防止和减轻扬尘对周围环境的不良影响。施工过程产生的建筑垃圾应运到固定场所，并设置围墙，用黄土覆盖，种植植被，防止水土流失。运营期环境影响分析噪声影响。主要来自中央空调的噪声，类比同类装置，噪声排放能够满足工业企业厂界噪声标准。对水环境的影响。项目污水主要来自入住人员和职工生活污水。生活污水经化粪池处理后全部用于内部土地，不外排。固体废物主要是生活垃圾，由场内统收集后交环卫部位处理。环境影响分析结论项目完成后，只要措施得当，妥善处理，不会对水环境大气环境及生态环境造成大的危害，能够满足环境保护要求。本项目从环保方面考虑，是可行的。第十章节能设计依据国务院国发号文节约能源管理暂行条例国家计委国家经委建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列节能篇章的暂行规定国家计委经委统计局统工物字第号文关于能源节约计量方法试行稿的通知。设计采用的节能标准设备热效率计算通则综合能耗计算通则企业能量平衡通则能量平衡技术考核验收标准评价企业合理用电技术导则评价企业合理用热导则设备及管道保温技术导则节能措施工艺节能措施在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺新技术，通过技术改造达到节能目的。场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源给排水节能在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以总价万元备注公寓楼含装修综合服务楼含装修文化健身广场景观湖湖边景观生态休闲园林大棚蔬菜果园绿化公寓区绿化路面硬化人造景观及环境美化合计主要设备设施序号项目价格万元备注公寓职工家具健身器材文体器材护理器材日常服务器材厨具含燃气设备办公器材农作器械车辆灯光电力含变压器线路空调供水安全监视系统消防系统应急呼叫系统弱电合计固定资产总投资土建工程投资设备工程投资万元流动资金估算含年土地租用采用分项详细估算法，经估算，流动资金需万元。总投资固定资产流动资金万元资金筹措项目总投资万元，全部企业自筹。第十五章财务分析编制依据财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，从项目财务角度分析，计算项目的财务效益费用和评价指标，考察项目的获利能力和清偿能力，据此判别项目的财务可行性。有关说明财务价格本章财务评价采用的价格是在现行市场价格的基础上，根据市场情况和本项目产品情况采用现实价格。生产运行期的投入品与产出品选用固定价格。估算参数来源年经营时间天。效益与费用估算收入估算收入含所经营收入。价格来源依据目前市场价格。经营收入对表进行计算，年经营收入万元年经营收入估算表项目数量床位数单价元数总金额万元床位费护理费三级二级级餐饮费合计按入住年总成本估算正常达产年工资和薪酬目前，各种岗位工资有定差别，本项目按平均工资计算年工资额般为元，本项目共人，年总工资额万元。固定资产折旧按固定资产原值计算，采用年限平均法。建筑物按年，不计残值设备按年计算，不计残值。无形资产摊销土地费用按万年计算。成本费用估算表序号项目费用万元职工薪酬电力维修折旧无形资产摊销土地租赁食堂合计盈利能力分析基础数据年经营收入万元营业税中华人民共和国营业税暂行条例规定下列项目免征营业税托儿所幼儿园养老院残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务。本项目属于免征营业税项目所得税财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财税号从年月日起，对政府部门和企事业单位社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性非营利性的老年服务机构，包括老年社会福利院敬老院养老院老年服务中心老年公寓老年护理院康复中心托老所等取得的所得，暂免征企业所得税。本项目可享受免征企业所得税待遇。财务指标主要技术经济指标序号项目数值收入费用利润投资利润率动态投资回收期财务评价结论本项目运营后，预测投资利润率投资回收期为年正常年实现净利润万元。第十六章社会效益分析项目有较大的社会效益老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显减轻政府家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这弱势群体实现老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医，该项目属于劳动力密集型，对老年人的服务与生活管理效益大量的人力资源，项目的运营可以解决名职工就业。有利于社会稳定本项目建设为老年人提供个舒适安全的生活环境，使老年人在未进入养老公寓之前就有个归宿地，思想上可以放心安排自己剩余时间的生活，解除后顾之忧使抚养人安心工作，有利于社会和谐。第十七章结论项目符合国家产业政策。依据产业结构指导目录年本，属鼓励类。二本项目从实际出发，多方筹集资金，建设老年养生公寓，这是落实党中央国务院有关文件精神的实际举措，符合国家有关政策。本项目建设将促进当地老龄事业发展，推进小康社会和谐社会建设。三本项目根据老年人具体情况，采取无障碍设计，建设医护型全寿命型和健康型三种形式老年公寓，切合实际。四本项目建设方案总体布局分区合理，很好地结合了老年人健康和心理特点，配套合理。本项目建设规模适中，投资省。五项目符合侯马市城市规划和土地利用规划。六项目符合环境保护安全生产职业健康的有关要求。七交通条件，区位条件满足建设要求。八供电排水地质等条件满足要求。九财务评价表明，本项目在合理收费前提下，有定的经济收益，还可以争取政府和社会的大力支持。综上所述，本项目建设是可行的。第十八章建议为保证项目能够顺利实施，应注意以下几点争取政府的支持。政府的协调帮助和支持是成功的关键。建议项目承办单位建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结老年公寓管理经验，进行机制创新。精打细算，把每分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务流管理，