入谷底，负增长。

年我省 房地产业走出谷底，比年增长，进入第二周期。

年，江 苏房地产处于调整复苏低速平稳增长阶段。

年，投资增长速度跃上六 年来的最高峰年的增速分别为， 达，进入快速增长时期。

与其他产品样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效的需求，房地 产投资就不可能持续的增长。

尽管近几年江苏住宅建设直保持较快的增长速 度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与发达国家人均住房面积相比，与人 民群众日益增长的住房需求相比，还有较大差距。

江苏是个人口大省。

第五 次人口普查资料显示，全省有多万人口，占全国总人口的，位于 三十个省市的第五名。

其中城镇人口万，外省流入人口万。

城镇人口的居住现状是 居住面积偏小。

城市人均居住建筑面积平方米，县镇人均居住建 筑面积平方米。

城市人均居住面积低于平方米的人口占，居住 面积在平方米的占。

党的十六大提出全面建设小康社会，胡锦涛 总书记要求江苏要率先全面建成小康社会。

衡量小康社会的个重要指标就是人均居住面积，达平方米。

用这个标准衡量，城市还有的居民 住房没有达到小康标准。

住宅内部设施状况有待进步改善。

江苏城市住房成套率不到， 住房中无厨房和合用厨房的占无厕所卫生间的占，还有部 分的住户是合用的有的住户没有用上自来水使用燃气的比例为 ，使用传统的煤炭和柴草的比例为，有的住户住房内不 具备洗澡设施。

居住条件差的家庭比例还比较大。

居民购买商品房才起步。

年我国正式出台了住房改革方案，居民 有个观念转变和资金积累的过程，城市已购买商品房的家庭不是很高，占 ，购买经济实用房的占。

无房户租房住者仍占相当份额。

此外，随着中国加入民营经济的发展，城市化进程加快，我省的 小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大的拉动作用，对住宅 办公楼商业营业用房等各类房屋的需求正日益显现。

因此，房地产业的发展 还有很大的空间。

江苏是中国经济增长较快的地区之，经济总量名列全国第二，占全国比 重，工业增加值全社会消费品零售总额全社会固定资产投资出口 贸易总值进口列全国第四等主要经济指标均保持全国第二位。

前几年，江 苏房地产发展规模比较小，速度比较低，滞后整个经济的发展。

年以来， 江苏大力发展房地产业，房地产投资逐年大幅增长，总量已位于全国第五名， 基本与江苏经济发展基本相适应。

项目实施是提高企业自身竞争力的要求 江苏省房地产进入第三轮发展以来，房地产业发生了深刻变化，主要体现 为以下几方面 外来投资者强力介入。

中国庞大的房地产市场吸引了众多的淘金者。

批实力雄厚的工业企业集团电信集团省级外贸集团开始进入房地产开发 行列。

异地开发已成潮流。

在全国，部分大型房地产开发商正把目光从房 地产开发成本较高的城市转向开发成本较低的城市，实施跨市跨省区的大开 发。

江苏已成为众多房地产商追捧的热地。

房地产开发领域拓宽，产品多元化。

房地产开发产品从原来主要集中 在商品住宅，逐渐向商品办公楼商业用房商品厂房，综合楼等多样化方向 发展，触角甚至涉及些基础设施项目。

基于上述趋势，本地房地产企业发展的重点对策主要有 房地产企业自身要进步把好土地使用关。

土地是房地产开发之本， 土地又是有限的不可再生的。

要从环保的角度长远的观点，有计划有限 度的获得土地计划开发，避免成为供地者。

加快房地产结构调整的步伐。

需求决定市场。

房地产业投资和产品的 主体结构是由它的主体功能规定的。

为新进城的居民提供安居条件，提供高中 低档各类户型住宅是仍是房地产发展的主要需求。

房价只有贴近老百姓的购买 能力，才能激发人们的购房欲望。

房地产开发要进步提高安居工程经济 适用房的开发比重，二要选择交通比较便利的区域建普通商品房。

提升企业的竞争力。

从微观方面来看，江苏房地产企业自身还存在 些不利因素资质等级偏低。

企业规模比较小。

房地产开发企 业高负债运营。

竞争性行业优胜劣汰，强者生存。

当今江苏房地产企业面临的 不仅是省内的竟争，而且是全国范围内的竞争，甚至还有境外投资者的竞争， 没有强大的实力很难取胜。

要提升竞争力首先要取得资本优势，获得土地资源， 建立规范的开发程序，采取各种方式，强强联合，兼并，调整等，集中资本， 优势互补，做强做大，迎接挑战。

项目实施是镇江市城市总体规划的要求 镇江市城市性质是国家历史文化名城，长江下游重要的港口风景旅游城 市和区域中心城市。

镇江市城市发展目标是经济高效充满活力的城市，长江下游最富有特色 的现代化的滨江城市富有文化特色的城市，国家历史文化名城和优秀旅游城 市优美的人居环境城市，人与自然和谐共生的山水园林城市生态城市，清 新亮丽充满灵气和活力的江南名城。

项目地处镇江丁卯新城镇江主城区东片，随着镇江城市建设的快速发 展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市 道路主干路网已完成，随道路已进行了基础配套施工，项目区域为京口区丹徒 镇庄家湾自然村落，综合开发工程方面以综合小区建设形成城市新区，另 方面通过村落拆迁，促进城江市城市性质是国家历史文化名城，长江下游重要的港口风景旅游城 市和区域中心城市。

镇江市城市发展目标是经济高效充满活力的城市，长江下游最富有特色 的现代化的滨江城市富有文化特色的城市，国家历史文化名城和优秀旅游城 市优美的人居环境城市，人与自然和谐共生的山水园林城市生态城市，清 新亮丽充满灵气和活力的江南名城。

项目地处镇江丁卯新城镇江主城区东片，随着镇江城市建设的快速发 展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市 道路主干路网已完成，随道路已进行了基础配套施工，项目区域为京口区丹徒 镇庄家湾自然村落，综合开发工程方面以综合小区建设形成城市新区，另 方面通过村落拆迁，促进城市土地开发，提供更多可建设城市用地。

项目实施是促进城市土地开发加快城市化进程的要求 加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康 社会的项极为重要的任务。

依据镇江市城镇体系规划预测， 年镇江城市化水平为，城镇常住人口万年为，城 镇常住人口万年为，城镇常住人口万。

因此加快城市规 划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模的主要方法。

而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通的影响主要指 新的土地开发项目利用建成后，产生和吸引新的交通量，给附近已有道路设施 的交通运行及周围环境造成影响，有的不但影响周围局部地区，甚至会波及全 市。

个城市的可持续发展，有赖于现代化的城市交通来支持。

要保证城市交 通在经济持续高速增长和土地高强度的开发下能够保持有机的运作，最有效的 方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可 接受的水平，同时，明确发展商需承担的交通责任负责新增加的交通设施 费用，以减少政府的开支，协调好土地开发与交通建设的关系。

项目综合开发体现了城市基础设施建设增加城市发展区域的相互关系，近 年镇江市通过拓宽学府，新建经十二路等市政重点工程大大拓展了城市可供应 开发用地，拓展了城市发展空间，项目建设充分体现城市基础设施建设的效益。

项目实施是城市经营理论的实践城市经营是目前国际上比较通行的关于城市规划建设和管理的种理论 和实践模式，城市经营的核心是采用市场化的城市经营模式。

市场化的城市经 营模式就是把包括城市土地城市基础设施城市生态环境文物古迹和旅游 资源等有形资产，以及依附于其上的名称形象知名度和城市特色文化等无 形资产，通过对其使用权经营权冠名权等相关权益的市场运作，以获取经 济社会和环境效益，促进城市发展的过程。

其核心是适应市场经济体制的要 求，在明确主体方面应服从于市场化改革的趋势，城市经营是在社会效益环 境效益和经济效益统的前提下，进行城市资产的运作使部分城市资产由产 品变成商品或产业，使城市建设由简单的生产过程变成资本的运营过程。

城市经营的动因 土地市场的建立是中国城市经营的起点，土地是城市中最为稀缺和最为昂 贵的资源，城镇土地市场改革极大地推进了中国制度改革步伐，并成为中国城 市经营的起点。

分税制的实施为城市经营提供了基本的财力资源。

分税制明确了中央政府 和地方政府包括城市政府的财政权力范围，赋予了地方政府可以拥有相对独 立的财权，城市政府可以自主地控制这部分财权，通过合法经营，以达到提高 城市竞争力的目的。

企业家的挑剔行为使城市竞争不断加剧。

为了更多地吸引投资，城市政府 自觉地改变传统体制下政府和企业的关系，政府不再随意地指挥企业，干涉企 业活动，而是尽可能地为企业提供最好的服务，创设形式多样的优惠政策。

城市化的迅速推进使城市经营成为普遍的自觉行为，那就是各市为了提高 竞争力，都自觉地进行政府再造，努力地提高效率，改善服务，使自己的消费 者满意。

项目实施是城市经营的需求 盛达欧洲城的实施体现了城市政府是城市经营的第主体，城市政府谋 求企业民间资金的合作，协同提供公共产品商业居住办公综合区。

通过项目实施，实现城市土地经营基础设施发展城市开发建设与经营促进房地产市场繁荣与居民住房条件改善。

综上所述发展城市经营，增强城市竞争力关键是城市政府管理职能的创 新，核心在于城市政府创造个有利干企业创新的氛围和环境，促进城市内有 创新能力的企业普遍地持续地，富有效率地实现创新，从而推动技术进步和 结构升级，提高经济发展质量和城市竞争力。

第三章项目实施条件 场址