房盈亏平衡分析敏感性分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的 必要性内容和规模投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论 证。

市场分析 本项目的市场分析将从宏观房地产市场南阳房地产市场周边竞争项目以及本项 目自身所具有的优势劣势投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能 目标群体品牌形象和价格等进行初步定位。

宏观房地产市场分析 经济环境分析 目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业的共识。

而有部分 认为随着国家从年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的 系列政策，并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳房地产的发展有 定程度的帮助。

南阳楼市的发展相对东部沿海城市，其自身内部水分较少，基本不存 在泡沫。

主要依靠当地的人口优势，以及购房者的理性购房，使其健康发展 社会环境分析 我国正全面建设现代化，加快实现小康社会。

其中规划对房地产业提出了新的更高 要求，主要表现在调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格 控制大户型高档商品房，按照保障供给稳定房价的原则加强对房地产市场的调控，促 进住房梯次消费等方面，提高行业的市场化程度。

由此可见，房地产业仍是未来国家发 展的重要支柱产业之，发展前景广阔。

技术环境分析 进入世纪以来，中国的科技发展战略开始发生转变。

国民经济和社会发展十 五规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技 术跨越式发展的总体目标，强调要在促进产业技术升级和提高科技持续创新能 力两个层面进行战略部署，在进步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中 国高技术产业的群体优势和新的比较优势。

现代技术的发展给企业提供了些机遇，技术的进步使企业可以通过利用新的生产 方法，新的生产工艺过程或新材料等各种途径，生产出高质量高性能的产品，同时也 可能使得产品的成本大大降低。

建筑节能是我国可持续发展战略的重要组成部分，是房地产业发展的必然趋势。

国 家出台的系列相关政策法规，促使开发商在项目的开发建设过程中考虑各种建筑节能 新技术，保证房地产开发企业紧跟技术的脚步，接受新的开发理念，利用节能材料提高 企业的竞争力，以更好的满足消费者的需求。

南阳房地产市场分析 南阳社会经济概况 农业南阳素有中州粮仓之称，是全国粮棉油烟集中产地。

正常年景， 粮食总产约占全省全国棉花占全省全国油料占全省全国。

有个县市区是国家商品粮棉基地，个县市区为国家优质棉基地。

南阳黄牛居全国 大优良品系之首。

工业年全年全部工业增加值亿元，比上年增长。

规模以上工 业增加值亿元，增长。

现已初步形成机械电子石油化工冶金建材 纺织医药和轻工食品等主要行业，拥有各类工业企业万多家，天冠酒精集团金 冠电气集团普康制药集团南阳纺织集团新野棉纺集团河南油田乐凯胶片厂等 企业已进入全国家主要企业行列。

酒精石油胶片中西药纺织品防爆电机 卷烟水泥天然碱汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。

家企业入选全 国创新能力行业十强，家企业跻身全省工业百强，家企业荣获全省百家优秀民营 企业称号，个产品被评为中国名牌。

光电电力生物质能等产业开始兴起，成 为南阳工业新亮点。

科技教育南阳科技教育事业比较发达，拥有八所高等学校十四所中等专业学校， 劳动力素质较高南阳是中国农科院中国林科院的科技示范市。

综合实力初步核算，年全年生产总值亿元，比上年增长，其 中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长。

人均生产总值元，比上年增长。

三次产业增加值占全市生产总值的比重为和，第三产业首次超过第 产业，实现了产业结构由二三向二三的演变。

南阳房地产市场现状分析 南阳房地产市场现状南阳房地产市场形成的时间较短，与传统行业相比， 还不太成熟，行业发展规范的政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展的能力 还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高风险大，抗灾御变的能力欠缺，稍有闪 失，些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设的前进步伐。

当前， 南阳市房地产的总体状况是房地产投资规模持续快速增长，年全年房地产市场共 投资亿元，比年增长了倍城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场 进入了买方市场商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入亿元，比年增 长了倍，平均房价为元，增长了，销量万平方米，比年增长 了倍，房地产业发展的理性化程度进步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则， 整个市场已经进入了调整分化期。

二发展趋势目前开发商太多在册的就有家之多，还有相当数量挂靠正规在 册开发公司的无名英雄，而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚，抱着本 万利的愿望，信心十足地进入南阳房地产市场。

随着这次全国上下整顿和规范房地产 市场秩序活动的开展以及南阳房地产市场自身的规范发展，大多数小个劣势企业将遭受 灭顶之灾，陆续被淘汰出局。

入世即将对房地产市场产生双面影响，加速了房地产市场 的两极分化。

以南现在的房价是南阳升值比较快的几个地方 之，还有飞机场附近的地皮也会有个较大的上升幅度的。

项目区域市场调研结果和分析结论 周边市场总体状况分析 白河两岸是南阳市发展的重心，天山路是县城拆迁改造的重点区域，随着周边城市 公建和基础设施的完善，营造了良好的商业生活办公环境，吸引了大量企业商家和 城市居民入住，带动了区域房地产市场的繁荣，目前普通住宅的均价已经达到元 以上，处于南阳房地产市场的领导地位。

同时，绝佳的地段成为进入南阳市圈的快车 道，进步促进本区房地产的发展。

周边竞争性楼盘分析 万正大公馆 万正大公馆是万正房地产开发的以公馆文化为背景的主题商住社区。

位于南阳市白 河南岸，外部环境优越，交通便利。

北临主干道长江路直通东西，西临嵩山路衔接白河 新桥，直抵解放广场小区总用地面积平方米，建筑面积平方米。

南 阳母亲河白河臂弯轻轻拦，将它悉心呵护。

项目由多栋多层组成，主要户型以三室二 厅二卫为主力户型。

销售平均价为元左右。

二南阳鸿源小区住宅 鸿源小区住宅在南阳光武东路与独山大道交叉东北角，三室二厅二卫阳，售价 元平方。

三万家园房 万家园地产十年剑铸就万辉煌之作，傲立卧龙新行政中心毗临大学城， 交通配套设施日臻完善，和众多居住项目共同撑起新的中心居住区，规划中北京路白 河大桥年将可飞架南北，桥连通途。

全新时尚阳光户型，二室二厅， 三室两厅，四室两厅。

销售平均价为元。

项目的分析 项目优势分析 项目地理位置优越 项目位于南阳市重建的核心地带，是未来城市发展的重心。

随着政府加大旧城投资 力度以及南阳战略的实施，项目周边区域的发展潜力将越来越大。

项目紧邻天山路，又 靠近滨海路，环境优美，交通便利。

二项目周边良好的社会环境 本项目所在地属于南阳规划重建的核心位置，项目区域内有建立小学花园酒店等 商业教育配套设施，社会环境良好。

三开发商的知名度不断提升 泰安房地产开发有限公司在南阳阳成功开发了多个标志性楼盘，创造了多项荣誉， 市场知名度不断提升，公司的品牌得到了广泛的认可。

这些都为项目的开发和销售提供 了有利条件。

项目劣势分析 从目前来看，项目的劣势主要体现在周边城市基础设施建设有待完善，项目周边作 为拆迁开发用地，城市基础设施建设有待进步的完善，建议开发商与新区城建部门积 极联系争取早日解决。

项目机会分析 从宏观经济形势分析，本项目符合国家促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住 房政策，是旧城改造的重要组成部分。

从公司角度出发有利于提高开发公司的知名度， 也为以后的项目打下良好的政府关系。

市场分析结论及项目初步定位 市场分析结论 综合以上的市场分析，可以得出以下结论住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者 需求理念有所变化，更加关注住宅的品质，中档价位的住宅市场供给量与需求量之间仍 有足够大的市场空间。

本项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁， 区域整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前景乐观。

项目开发应本着超前实用创造舒适的原则，把人性化绿色建筑 节能建筑等些先进的开发理念融为体，全面提升社区品质，开创生活新概念。

项目的功能定位 本项目是商品住宅小区，在满足居住功能的前提下，结合期开发的成功经验，提 出项目的功能定位如下。

营造良好的小区环境，实现人与自然的融合建立个舒适的和谐的健 康的可持续发展的高品质家园 二为业主提供个安全恬静温馨的居住生活空间，促进邻里关系 三建立方便快捷完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务，构建和 谐的居住小区。

项目的目标市场定位 根据市场的需要，充分利用项目在地理位置自然条件文化氛围等方面的天然 优势，借助和谐社区节能社区等新理念的推广，创造出产品的差异性，进而 确定项目的市场目标客户群体如下。

南阳的中高收入阶层 二有意在此二次置业的周边城市富足人群 三有意对房地产进行保值增值的外地投资者 该项目地理位置确实很好，因此该项目具有开发的价值。

项目的初步价格定位 本项目在对近期相似楼盘进行调研，以确定项目价格的初步范围，根据市场调研结 果，本项目的价格初步定为高层元参考区域内的同类物业，商铺价格