订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴合同期限以及双方的权利义务责任，规范物业管理企业和业主的行为，区别新旧住宅高层与低层服务项目服务标准确定相应的指导性服务收费标准，努力营造物业管理企业崇尚优质不躲，及时予以解决和调处。三强化宣传引导，探索套良好的运行模式。要通过电视网络会议板报等多种形式，广泛深入宣传国务院物业管理条例四川省物业管理条例等法规，营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业政府居委会的事情，而是需要全体患和不稳定因素。二加强监督管理，建立套完善的管理制度。要严格落实前期物业招投标制度，督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定临时管理办法并将之明示房屋买受人二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配套设施建设的小区律不能通过竣工验收，物管企业律不得承接三要严格落实物业企业小区物业管理工作，提高物业管理水平，提出以下建议意见严格执行规划，建好批精品住宅小区。小区的规模档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市提升形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业，建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标费不服务，小区的卫生保洁绿化养护安全保卫不到位，造成卫生状况差，秩序混乱，失窃案件时有发生二是些小区的业主不知道如何利用物业管理条例来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。四物管服务水平较低。调查发现，些物管企业低薪聘请些文化低没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技公司的招投标不够规范，谁开发谁管理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业服务的机会和权力。四是业主委员会的组建程序不规范，造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见，些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。五是小区内经常发生的违章装修违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不样，小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化，开发企业不兑现承诺，不履行合同，使业主权益遭受损失二是开发企业不严格按照规划要求施工，随意挤占公共用地，见缝插针，把规划的绿地活动场所等配套设施用地挤了又挤，占了又占，甚至完全占用三是规划设计要求的配套项目在建设过程中，有的被偷工减料，造成质量差，档次低，寿命短，有的缺项，有的被砍，带来较多了较为完备的消防设施监控设施应急发电设施，业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，没有明确的服务标准，服务质量相对较差，服务制度落实不到位，好点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建卫生状况差等原因，业主和物管严重对立，出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。二存在的主要问题我县小区物业管理经过十多年的发展，初步建立起了市场化经营型的物业管理体制，对也只有紫苑等少数几个小区能上档次，其他大多数小区普遍存在容积率过大绿地偏少停车位严重不足等突出问题，还有极个别小区进出道路不畅消防通道拥堵，存在严重的安全隐患。二小区物业管理工作的现状物业企业发展情况。从紫苑房产进入我县才真正有住宅小区物管的概念，目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业家，其中二级资质家，三级资质家，从业人员近人。专业化管理的小区个，规模也比较小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房，主要集中在周子古镇。规模差别较大。在调查的个小区和个社区中，大的有紫苑都市水乡帝景家园公园号等小区，住房均在套以上，中等的金色东华南桥郡等小区，住房均在套左右，小的如格兰苑等小区住房在套以内，有的仅十几套住房。建设标准不我县城区住宅小区物业管理的现状城区住宅小区的基本情况。据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有多个，住房近套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过万人，占到县城区常住人口以上。从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点住宅性质多样。主要有以下六类是早期由政府建设的关于小区物业调研报告分享人萧玉裕年关于小区物业调研报告做好住宅小区物业管理工作，是新形势下项重大社会管理工程，是关系千家万户的务业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围，促进物业服务健康运行。结合我县住宅小区的现状及特点，选择部分条件较好的小区，积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现优质优价多方共赢针对老旧住宅小区规模小较为分散，尤其是楼房陈旧基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研分析，采取多种途径多种形式多种方法，解决处理好物业管理用房缺乏公用设施维修困难等问题，试点推行破墙扩院主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员物业管理企业业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员业委会成员依法履职，不越位不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务，从而在我县逐步建案制度，严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度四要严格落实日常巡查制度，相关职能部门要与居委会相互配合，组织不定期巡查，对管理水平低信用等级差服务不到位收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主的合法权益。五要严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，相关部门和社区应不推准并严格组织实施。住宅小区规划设计定要明确物业用房公共建筑共用设施车位数量绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程含地下管道隐蔽工程列入验收内容，杜绝未开工即出售未完工未验收即入住的问题。同时，要站在维护群众切身利益促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步实施，稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消除遗留问题，从根本上消除安全隐能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作。另外，从业人员流动性大个人素质普遍较低，也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生，服务工作远不能满足居民的实际需求。三建议针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进步加强和改进我县城区住理和解决缺少切实可行的政策法规依据。三宣传教育力度不够。从调查情况看，社区物管人员业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策法规领会不透，经营理念还没有从管理型向服务型转变，不按照物业服务合同的规定履行义务，对待业主生冷硬，服务意识差，简单地把物业管理理解成收费等，有的甚至只遗留问题，不仅严重侵害了业主的利益，也为以后小区的物业管理安全留下了隐患。二管理制度不完善。目前，我县尚未出台与国务院物业管理条例及四川省物业管理条例相对应的物业管理条例实施细则，给物业管理工作带来很多不便，在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在是物业管理用房的规划设计建设验收移交没有具体的要求和标准二是专项维修资金难落实，公用部位维修难等问题。三是物业管提升城市品位优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是，由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业，因发展时间不长，当前我县物业管理工作中还存在诸多问题，主要表现在以下几个方面执行规划不到位。调查发现，在住宅小区的开发建设过程中，由于主管部门监管不力，施工过程中不能实时监管，竣工后不能严格按照规划要求进行验收，导致规划设计被更改的现象十分普遍。积达万平方米。业主大会及业主委员会成立情况。目前，我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等家，但真正有办公场地并发挥了定作用的只有紫苑家，其余大多数都没有召开业主大会，没有真正由业主代表选举产生业主委员会，故大多数小区业主委员会形同虚设，还没有步入正轨。小区的物业管理工作情况。从走访座谈的情况看，仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范，业主较为满意金色东华小区投入近万元安装。主体建筑方面，年汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，年以后所建小区大多为砖混结构半框架结构框架结构剪力墙结构等。配套设施建设方面，在紫苑进入以前，我县除财政国税地税等单位自建小区条件相对较好，其他大多数小区只有主体住宅没有任何公用建筑，大多数配套设施建设不齐，无绿地无车位无物业用房无公厕等情况比较普遍。就目前而言，我县县城区所建成的小区，利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是