为万元，收益为万元。

基础设施建设投资估算如下分项名称工程量单位单价合价元给水管道排水暗沟污水管道管电线电缆改性沥青道路宽块进行整体开发。

预计土地出让价格每亩万元，土地征用拆迁成本每亩万元，收益为万元。

方案二土地整体规划分块招商政府根据招商情况组织进行规划及基础设施建设，按规划要求客户自行进行建设。

预计基础设施建设总户型二户型三公共建筑项目定价经成本测算和市场比较法，本项目全部建成出售均价为元。

五建设方案比选建设方案方案土地整体规划整体招商政府将该项目土地建设提出规划要求，公开竞招房地产开发商对此地郊区农家乐园的冲击。

开发规模及品种本案规划占地面积为，总建筑面积，层数为二层，每层层高米左右。

容积率为。

拟建方案如下户型建筑面积拟建数量套均价元每套均价元总建筑面积户型低，对本项目有较大冲击。

解决办法争取开通连接市区的公交专线充分利用政策降低建设成本完善安保网络通讯环境卫生餐饮娱乐健身等配套设施，突出体现郊区农家乐园无法比拟的特点吸引目标客户，减少游艇，供黄家湖广阔的水面游弋。

劣势商业设施不齐全只适合居住休闲娱乐，暂不适合经商，大批量购物需进市区。

机会符合国家产业政策，享有新农村建设优惠待遇。

威胁目前益阳市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较右邻投资亿元，占地亩的福林花园度假村。

这里即将成为益阳的休闲度假胜地投资热土和居住宝地。

可办理产权与农村房比较可办理产权可进行交易。

价格合理价格相对比中心城区临湖别墅便宜半，且有条件的住户可置村建设的发展理念。

市区政府正将此地倾力打造成益阳对接长株潭的高档休闲度假区和现代农业观光区。

这里即将成为益阳的休闲度假胜地投资热土和居住宝地。

可办理产权与农村房比较可办理产权可进行交易。

价格合理价格相对比中心城区临湖别墅便宜半，且有条件的住户可置村建设的发展理念。

市区政府正将此地倾力打造成益阳对接长株潭的高档休闲度假区和现代农业观光区。

历经三年建设，示范片水电路等基础设施比较完善。

项目区左邻投资亿元，占地亩的湖乡情生态农业科技示范园，有环湖公路和香摇公里与益沅级公路相连。

基础设施配套良好，发展前景广阔项目区地处益阳市第批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽的黄家湖畔。

按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以旅游开发带动新农迹，流传着金竹咀出天子七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家教授赞誉为江南水乡湖南画乡。

同时，洞庭湖区独有的渔耕文化和地花鼓舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。

交通便利距中心城区公里众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染，原生态，有天然氧吧之誉。

这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗外地工作的高级管理人员，为返乡居住。

第四类客户群高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。

项目分析优势环境优雅这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。

水面近万亩，水域宽阔，湖汊众外地工作的高级管理人员，为返乡居住。

第四类客户群高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。

项目分析优势环境优雅这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。

水面近万亩，水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染，原生态，有天然氧吧之誉。

这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流传着金竹咀出天子七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家教授赞誉为江南水乡湖南画乡。

同时，洞庭湖区独有的渔耕文化和地花鼓舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。

交通便利距中心城区公里，有环湖公路和香摇公里与益沅级公路相连。

基础设施配套良好，发展前景广阔项目区地处益阳市第批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽的黄家湖畔。

按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以旅游开发带动新农村建设的发展理念。

促进经济的发展。

三初步市场分析市场供需预测按照益阳市规划，至年，益阳市区增加人口约万人，年均增幅约。

以年人均居住面积平方米计算，可计算出年至年各年新增城市人口产生的市场容量见下表。

年年各年新增城市人口产生的住宅需求量年份城区累积新增人口万人城区新增人口万人新增住宅需求量万平方米年均合计随着生活水平的提高，部分成功人士积累了定的财富，对居住环境提出了新的要求，有高品质住宅的购买能力。

根据对益阳市区高品质住宅区的调查发现，目前市场上的成品房不能满足高品质客户第二套房的需求。

我们所面对的客户群，大都已拥有了自己的住宅，他们购买新的住宅的目的，则是为了提升居住的水平，更好地体现自己的身份二则为自己安排处便于日常工作的别院。

他们对住宅的选择比较挑剔，相对而言，对房产的价格并不是特别在意。

同品质楼盘竞争对手分析楼盘名称精锐国际新城主要户型两户栋四户栋六户联排别墅绿化率环境受破坏程度较小临近益阳北站，有路路公交车经过，交通较便捷楼盘名称丽景雅苑主要户型独栋别墅山地别墅绿化率北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际俱乐部，能享受最齐全的健身设施环境优雅。

离中心城区有段距离，出行不便楼盘名称梓山湖新城主要户型独栋别墅联排别墅绿化率位于梓山湖畔，有自主的休闲购物广场，处在中心城区。

尚在建设中，配套设施未齐备，绿化未到位竞争对手价格情况项目名称梓山湖新城丽景雅苑精锐国际新城独栋别墅均价元联排别墅均价四项目定位开发理念与思想回归自然劳动休闲享受湖光山色创导健康美好生活。

目标客户定位第类客户群在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。

第二类客户群喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。

第三类客户群益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。

第四类客户群高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。

项目分析优势环境优雅这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。

水面近万亩，水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染，原生态，有天然氧吧之誉。