。

拟建规模拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。

根据规划要求，建筑容积率小于建筑密度不超过建品类型及要求独立别墅半独立别墅，建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超过米。

多层住宅，建筑层数不低于层。

中高层住宅，建筑层数不超过层地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层别墅用地至年，平均涨幅，年至年，平均涨幅。

需求量统计和预测表单位万平方米年份增幅数量累计价格年份增幅数量累计二产品策划土地规划用途土地规划用途居住用地。

拟建产可能提前。

今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。

开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发量，预计至年的需求量仍将以幅度增长。

由此可见，存在较大的潜在需求量。

价格涨幅年方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。

在年累计可达到万平方米。

苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集的制造业和加工业基地。

万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平人，累计人。

园区现有公积金会员人，还有很大的潜力。

市场需求预测根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。

首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业位应该能够比其它地段的同类住宅高些。

目前市场行情据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。

区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年人，年人，年人，年月联体别墅可以建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受的很少，国外客户又不定能看中联体别墅。

因此，理论上分析，建联体别墅可能比独立别墅更难销。

因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。

多层或中高层住宅价位联体别墅可以建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受的很少，国外客户又不定能看中联体别墅。

因此，理论上分析，建联体别墅可能比独立别墅更难销。

因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。

多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高些。

因此，理论上分析，建联体别墅可能比独立别墅更难销。

因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。

多层或中高层住宅价位联体别墅可以建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受的很少，国外客户又不定能看中联体别墅。

因此，理论上分析，建联体别墅可能比独立别墅更难销。

因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。

多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高些。

目前市场行情据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。

区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年人，年人，年人，年月人，累计人。

园区现有公积金会员人，还有很大的潜力。

市场需求预测根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。

首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集的制造业和加工业基地。

万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。

在年累计可达到万平方米。

苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前重要因素。

本地块环境综述本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发，幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由年前期工程的每平方米元上涨到二期工程的元。

此外，开发区政府工作效率高。

由此得出结论该地块投资环境很好。

四报告编制依据和用途根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告，苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的房地产开发项目经济评价软件，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划初步规划投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。

供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。

五评价指标与决策方法评价指标土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。

用四个指标来反映，即土地最高限价，财务内部收益率期望值加权平均值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率成功的可能性，财务内部收益率低于的累计概率导致损失的可能性。

土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。

因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。

本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。

每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于的累计概率等四个决策指标。

见表决策方法决策可以按以下步骤进行企业先确定目标收益率基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不样，基准收益率是不同的。

从表中选择内部收益率期望值基准收益率的方案。

此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进步通过财务内部收益率达到基准收益率的累计概率和财务内部收益率低于的累计概率作出决策。

排除风险大的方案，当财务内部收益率低于的累计概率很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。

当若干个方案的财务内部收益率低于的累计概率都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据财务内部收益率达到基准收益率的累计概率来最后定夺。

财务内部收益率达到基准收益率的累计概率越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。

到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块的迫切程度等因素确定。

土地最高限价风险决策指标表方案土地最高限价万元基本分析内部收益率内部收率期望值内部收益率的累计概率内部收益率的累计概率内部收益率的累计概率内部收益率小于的概率方案方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八第二章市场营销策划市场需求预测用地要求及产品定位本地块规划要求临湖至少半的用地须用于低层别墅用地，别墅价位较高，市场如何其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何别墅容积率小，只有在土地价格很低的情况下，才能拥有较大的用户群，在土地价格昂贵的情况下，如本项目每套独立别墅成本不会低于万元，只能针对境外和国内极少数客户。

别墅有独立别墅和联体别墅等形式，独立别墅建三层每套面积太大，因此多为两层。

联体别墅可以建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受的很少，国外客户又不定能看中联体别墅。

因此，理论上分析，建联体别墅可能比独立别墅更难销。