价格，不可能出现此盈亏平衡点出售和出租价格，说明该项目风险低盈利能力强。

八财务评价基本结论通过上述财务分析可以看出，在计算期内，在正常市场情况下，项目以租售形式经营，可实现销售收入，万元，以写字楼销售收入收回项目全部投资商场及地下停车位用于出租，每年净租金收入在，万元以上，税后利润在，万元以上，计算期内企业可实现利润，万元，盈利情况好。

投资回收期仅为年，资金回收能力强。

此种开发方案能在短期内收回投资，并能为公司长期提供稳定经营收入，从公司短期收益及长远利益来看，该项目具有很好投资价值。

八项目风险及其规避方式项目主要风险来自于市场风险。

本项目是集商场和写字楼于体综合性建筑，王府井作为闻名于世首都商业核心区，成为众多购物者天堂，其周边商铺更为众多投资者所青睐。

本项目面临王府井大街，因此商场部分前景看好，风险较小。

项目主要风险来自于写字楼部分市场风险。

王府井片区作为商业重地，办公概念尚未完全形成，只适合中小企业作为办公地点。

随着区域详细规划出台，区域大规模开发已经拉开了序幕。

按照规划，区域可开发面积为万平方米，而写字楼部分占，区域浓厚商业氛围将会吸引众多公司迁往区域，将对本项目构成定冲击。

此外，目前写字楼市场多数为租赁形式经营，完全销售将会存在定市场压力。

为了规避上述风险，必须在项目硬件软件上加大投入，首先在设计上要体现实用性，敞开式办公空间将有利于客户实际需要，硬件设施以甲级写字楼标准配备。

高标准物业加之优秀物业管理将有利于增加投资者信心。

在实际操作中，写字楼部分可以以租售结合或以租代售方式推向市场，迎合投资者及租户各自需求。

商场部分可以在项目建设期间，有针对性联系大型百货经营公司或超市，将商场整体出租，以减少营销成本并能提高物业知名度。

九项目可行性综合评述及相关建议从财务分析可以看出，在项目租赁方案中，每年租金收入稳定，并能在较短时期内收回全部投资，获得理想投资回报率在项目租售方案中，项目能在短期内收回投资，并有长期租金收益。

因此，从公司近期资金回收和远期稳定经营收入角度出发，在市场推广时，可以考虑采用租售结合或以租代售方式。

综上所述，本项目只要采取合理规划科学开发及专业营销手法，该项目写字楼部分及商场部分均可具有较理想市场空间，我司认为该项目具有较为可观投资价值，项目可行，适合在当前开积多在万至两万平方米之间，市场需求趋旺国内集团公司在过去三年内购置了定数量写字楼，随着经济实力不断增强以及日益国际化，有实力集团公司不断涌现，在写字楼需求方面存在巨大潜力。

此外，我们还应注意这样几个特点第，随着中国申奥成功和加入，国外公司对写字楼，尤其是位于区域高档写字楼需求租赁为主呈上升势头。

第二，外省市驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大趋势。

第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑因素依次是相对性公司形象楼盘档次位置交通特殊需求及配套设施等等，同时区域因素也十分重要。

第四，西部地区西城区海淀区直是金融机构信息产业注视热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。

第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业，是大单客户主流。

这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区东城区朝阳区原因。

第六，目前北京写字楼市场投资回报率约在之间，与国外房地产市场左右回报率相比是非常可观，加上国内银行按揭已经进入商品房市场，预计将有部分以投资为目买家进入市场。

这里，我们不难得出年谁将撑起写字楼市场片天结论。

个无法否认事实是中资机构无论是过去现在，还是将来，都将是支撑北京写字楼市场主导力量。

市场格局三分天下谁最美年北京写字楼竞争首先是三大商务板块竞争。

随着国家对中关村建设大力扶持，规划方案尘埃落定，金融街核心区建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场三大热点商圈已见雏形。

这也符合北京作为国际大都市多元化格局发展需要。

中关村金融街三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间重叠之处是致命，如和金融街就都把金融电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免，而且将十分激烈。

中关村前景不容乐观尽管我们相信在加入后，以中小高科技企业为主流客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量进步提高。

但是以下几个问题同样不容忽视第，中关村未来三年内有近万平方米供应量，是目前该区写字楼存量四倍。

第二，由于租金高企，交通和商务配套瓶颈，据报道中关村现有企业不在注册地办公，加上市场上风传最后个外企微软计划出村东迁，使人们开始重新审视中关村定位。

目前政府在硬件道路建设软件平抑价格方面制定了相关优惠政策，可谓用心良苦，以期能把分散在北京各处高新技术企业吸引回中关村。

但那些分散在外高新技术企业已在当地形成了定区域认同感，能不能把它们吸引回来，应该说是个未知数。

第三，国内高板块之间重叠之处是致命，如和金融街就都把金融电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免，而且将十分激烈。

中关村前景不容乐观尽管我们相信在加入后，以中小高科技企业为主流客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量进步提高。

但是以下几个问题同样不容忽视第，中关村未来三年内有近万平方米供应量，是目前该区写字楼存量四倍。

第二，由于租金高企，交通和商务配套瓶颈，据报道中关村现有企业不在注册地办公，加上市场上风传最后个外企微软计划出村东迁，使人们开始重新审视中关村定位。

目前政府在硬件道路建设软件平抑价格方面制定了相关优惠政策，可谓用心良苦，以期能把分散在北京各处高新技术企业吸引回中关村。

但那些分散在外高新技术企业已在当地形成了定区域认同感，能不能把它们吸引回来，应该说是个未知数。

第三，国内高科技企业除联想等少数企业讯中心腾达大厦国兴大厦太平洋大厦清华同方科技广场朝阳区中国国际科技会展中心瑞城中心中国人寿大厦数码新亚大厦凯特达利名人广场远大中心西城区太运大厦北京国际金融中心富凯大厦皇冠大厦东城区东方广场总计表年上半年甲级写字楼大单成交精选项目名称购买方购买写字楼面积平方米凯旋大厦国家粮食储备局，国际金融中心政府机构，国际企业大厦中国银河证券，金融街区中国移动中国电信，浙江大厦浙江省政府，汇置通大厦中国丝绸，信通大厦内蒙古机构，皇冠大厦政府机构，西区租售量超过东区西区市场西城区海淀区销售租赁量占北京市场以上，从而以绝对优势超过东部地区东城区朝阳区，成为年北京写字楼市场热点。

北京写字楼需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼需求量出现回落，而传统行业，如电信金融行业外地机构主要是国内机构重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。

从需求结构上看，根据北京甲级写字楼年入住率变化分析得出，许多实力雄厚中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了写字楼市场份额。

其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求主体。

这从个侧面反映了中资机构国际化进程加快。

外资企业在租赁市场上仍然体现出强大实力，占据左右市场份额。

需要指出是，今年北京写字楼客户群出现如下特点第，以高科技电信保险金融机构为代表中资机构成为写字楼市场需求主力。

第二，东区和西区客户群出现东迁与西移互动迹象。

如在年大战中东迁和部分高科技外企上市公司西移就证明了这点。

第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团企业进京步伐在逐渐加快，在万至两万平方米之间，市场需求趋旺国内集团公司在过去三年内购置了定数量写字楼，随着经济实力不断增强以及日益国际化，有实力集团公司不断涌现，在写字楼需求方面存在巨大潜力。

此外，我们还应注意这样几个特点第，随着中国申奥成功和加入，国外公司对写字楼，尤其是位于区域高档写字楼需求租赁为主呈上升势头。

第二，外省市驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大趋势。

第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑因素依次是相对性公司形象楼盘档次位置交通特殊需求及配套设施等等，同时区域因素也十分重要。

第四，西部地区西城区海淀区直是金融机构信息产业注视热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。

第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业，是大单客户主流。

这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区东城区朝阳区原因。

第六，目前北京写字楼市场投资回报率约在之间，与国外房地产市场左右回报率相比是非常可观，加上国内银行按揭已经进入商品房市场，预计将有部分以投资为目买家进入市场。

这里，我们不难得出年谁将撑起写字楼市场片天结论。

个无法否认事实是中资机构无论是过去现在，还是将来，都将是支撑北京写字楼市场主导力量。

市场格局三分天下谁最美年北京写字楼竞争首先是三大商务板块竞争。

随着国家对中关村建设大力扶持，规划方案尘埃落定，金融街核心区建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场三大热点商圈已见雏形。

这也符合北京作为国际大都市多元化格局发展需要。

中关村金融街三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间重叠之处是致命，如和金融街就都把金融电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免，而且将十分激烈。

中关村前景不容乐观尽管我们相信在加入后，以中小高科技企业为主流客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量进步提高。

但是以下几个问题同样不容忽视第，中关村未来三年内有近万平方米供应量，是目前该区写字楼存量四倍。

第二，由于租金高企，交通和商务配套瓶颈，据报道中关村现有企业不在注册地办公，加上市场上风传最后个外企微软计划出村东迁，使人们开始重新审视中关村定位。

目前政府在硬件道路