用临广安街中山路谈南路的地段建设万平米地上的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。项目建设土地是我国的基本国策。在寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，场址上住宅建筑面积约万平米，居住户，人口约人。经过改造后，住宅面积将年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改造。土地是不可再生的宝贵资源，节约常山房地产开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。项目建设的必要性项目建设是加快旧城改造步伐的需要项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅楼，大都善人民群众的生活环境和居住条件提升城市形象加快城市现代化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步，本着优势互补互惠互利共同发展的精神，经友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其进行改造已迫在眉捷。为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划改区。两者形成鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型的例子。棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪区。两者形成鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型的例子。棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其进行改造已迫在眉捷。为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划改善人民群众的生活环境和居住条件提升城市形象加快城市现代化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步，本着优势互补互惠互利共同发展的精神，经友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。项目建设的必要性项目建设是加快旧城改造步伐的需要项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改造。土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。形象加快城市现代化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步，本着优势互补互惠互利共同发展的精神，经友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。项目建设的必要性项目建设是加快旧城改造步伐的需要项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改造。土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，场址上住宅建筑面积约万平米，居住户，人口约人。经过改造后，住宅面积将达到平米地上，居住人口人，在保证回迁安置的基础上，依托场址区位优势，利用临广安街中山路谈南路的地段建设万平米地上的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。项目建设是改善当地居民的需要项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧阴暗潮湿的危旧住宅楼房，搬进环境优美洁净居住舒适安全配套条件和功能齐全的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。项目发展概况棉二生活小区改造工程是石家庄市中宏房地产开发有限公司在进行旧城改造方面推出的又力作，因此公司对该项目的前期工作极为重视。近年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑风格的居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成与场址地段相称的我市流的住宅区和商务区对场址原民宅情况进行了全面详细的摸底与常山纺织集团就棉二生活区整体发生达成协议与市有关部门进行了协商和沟通对场址市政配套条件进行了初步了解现已委托有关设计单位编制规划方案。项目前期工作已全面展开。第三章市场预测与建设规模市场预测本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。商品住宅总体形势随着经济收入的逐步提高，物质文化生活条件的不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变。随着福利分房寿终正寝，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为，进入普通百姓的消费日程。目曹肃国法定地址中华南大街号电话编制依据编制原则编制工作概况和研究范围编制依据市政号关于加快旧城改造的实施意见石家庄市年总体规划石家庄市发改委关于市中宏房地产开发有限公司棉二生活区改造项目建议书的批复，市计投号文石家庄市规划局年月日规划条件通知书。石家庄市规划局年月日批准的总平面规划图国家计委建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法项目场址地形图及有关其它基础数据资料。建设单位委托书编制原则依据石家庄市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和法规及省市有关政策进行编制和规划。本着科学规划合理布局，设计先进，节省投资的原则。积极采用新技术新材料，充分利用区域和规模优势，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅办公商业小区。可行性研究报告编制工作概况受建设单位委托，我院组成可行性研究报告项目组，同建设单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查统计分析研究的基础上，编制了本可行性研究报告。可行性研究报告的研究范围依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模建设选址总图布置建筑方案环保与节能投资估算及资金筹措财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算建设规模建设总用地总建筑面积其中地上建筑面积，地下总居住户数户总居住人口人研究结论经计算，本项目估算总投资亿元人民币总收入亿元人民币投资利润率为税后投资利税率为税后财务内部收益率税后财务净现值，税后万元投资回收期税后年含建设期年盈亏平衡点以上指标表明，本项目具有较强的盈利能力和定的抗风险能力结论本项目符合石家庄市城市总体规划，建筑设计满足使用者对居住办公和商务活动的要求。本项目的建设对于加快我市旧城改造步伐树立省会优美整洁的都市形象提高土地的有效利用率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。综上所述，本项目是可行的。第二章项目建设的背景与必要性项目背景近年来，随着国家陆续出台了系列旨在启动房地产业发展的优惠鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃起来，进入相对理性稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需扩大消费安排就业保持国民经济健康稳定快速发展起到了不可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求。据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产业景气指数直处在较高水平。近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房建筑面积已达。但和经济发达国家的住房善以及人民群众日益增长的住房要求比较，仍有较大关中。目前，甸人民生活水平正在向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝人民经济收入不断提高，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为。根据专家预测，随着甸城市化进程的加快城镇居民改善居住条件需求不断增长，未来十年我国房地产业仍将保持稳定健康快速的发展势头，产业前景看好。石家庄市做为省会，是全省政治经济文化教育中心。近年来，市委市政府非常重视改善市民的居住条件和旧城改造工作，为此出台了系列相互配套的优惠政策