发展有着 积极的作用。

截止昨日，据可靠消息杭州目前商品房存量已达到历史 最高位房地产现仍处于低位徘徊，面对国家抑制房价过快上涨的政策 面，杭州楼市有价无市的局面还要持续多久还很难判断。

第二章杭州市拱墅区未来发展规划 拱墅区位于京杭大运河最南端，是杭州市中心城区之，市委市 政府所在地。

拱墅区下辖个街道，个村经济合作社，个 社区，面积平方公里，总人口万，其中户籍人口万。

年，全区实现生产总值亿元同比增加，服务业增加 值亿元，同比增幅三次产业比重由年得 调整为，产业结构更趋于合理， 实现地方财政收入亿元，同比增幅。

在近几年的发展中，拱墅区依托运河资源，每年接待海内外游客 多万人现有世界强企业家，还建有中国电子商务之都 杭州北部软件园杭州设计城东部信必优服务外包基地，中国特 色商业街石祥路汽车特色街区，以及运河文化创意产业园七大基地。

年全区个村社可支配收入达亿元，平均每个村社 达万元。

目前，拱墅区正围绕规划建设城区村十四大城市综合 体，城即运河新城，总占地面积平方公里，其中拱墅区范 围面积平方公里，为杭州座新城之，规划居住人口万人区为桃园新区，占地亩，将建成 集山水人文居住于体的商务商住 区村包括祥符北部软件园上塘康 桥半山城中村改造大片区大综合体 占地亩，规划面积万平方米。

各镇及街道发展功能定位上塘街道 祥符街道小河街道突出发展教育培训，现 代商务宾馆会展等优势行业米市巷街道湖墅街道大关街道 和睦街道重点提升区域内的产业结构，发展商贸产业，建设区域性金 融中心康桥镇半山镇重点发展生态休闲旅游业总部经济以及现 代物流等产业。

本章重要通过对拱墅区年经济数据和未来发展规划作为分析基础，由此判断未来建设的高星级酒店市场发展的前景相对乐观。

第三章项目周边情况调查 本项目所在地理位置东边紧邻文澜中学，靠近通益路，南临湖州 路，西接汽车零配件市场杭行路，背靠石祥路。

该区域周边有 个特点，即东南两条街道除文澜中学外，两边均为居民区且向东南方 向辐射较远，部分楼盘为拆迁安置房，其消费力有限。

湖州路直向 西截止小河桥高架连接莫干山路以东目前正建设两个较大楼盘北 城天地和巴蜀国际延杭行路直向北连通石祥路向东，为特色商业 街汽车商业街。

目前该范围商业氛围较弱，且比较单，缺乏娱乐 休闲设施，也没有较大型购物广场的配套。

项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外 海国际酒店和海外海纳川大酒店 另外两家处于规划中的筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两 大楼盘配套规划的星级酒店项目，两个楼盘紧邻， 较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内 目前的建设布局来看，大型或综合性配套短期内将无法解决，由于我 方地理位置的特殊性东边学校南边临街住宅西边临河且有超 高压线路经过汽车零部件批发市场北边紧邻未拆迁居民区若 以后拆迁的话，按照规划该地块性质将是商业，具体未知，以上情况将可能对我公司项目酒店的经营带来诸多不确定性因素。

第四章浙江及杭州酒店市场分析 年上半年，全省新评定五星级饭店家，四星级饭店家， 三星以下反而减少家，截止月底，全省共有星级饭店家， 总体呈现高星级增长，低星级饭店减少的趋势。

杭州市挂牌五星级酒店现有家，未挂牌豪华酒店家其中 湿地公园喜来登酒店筹建中 另根据动力地产机构的统计，待开发的五星级及以上酒店住宅 模式的楼盘多达半以上，多数集中在钱江两岸，另在远洋运河商务 中心以及西溪也有建设中的高星级酒店住宅楼盘。

根据实际销售情 况分析，目前酒店住宅模式的开发项目中，因五星级酒店配套促使 住宅价格升值的较小，然而仅有度假型的物业，五星级酒店的配套无论在销售还是单价上，均能够起到积极的促进作用。

本项目周边酒店分布相对较散，且酒店星级及档次均不高，特别 是项目周边公里范围内，以海外海国际和海外海纳川为最好。

针对 项目周边酒店定位及规模调查详见附表 根据浙江省旅游局提供数据，年上半年全省酒店客房平均 出租率为，同比增长个百分点，全省平均房价为 元，同比增长 杭州市月平均出租率为，同比减少平均房价为 元，同比增幅。

其中五星级酒店平均出租率为， 同比增长平均房价为元，同比增幅四星级酒店 平均出租率为，同比下降平均房价为元，同比 增幅。

查阅历年数据对比，杭州市自年以来，高星级酒店 出租率直呈下降趋势，四五星级饭店较年分别下降和个百分点平均房价增幅明显，分别较年增长约左右，随 着外资品牌酒店数量的增多，四五星级酒店平均房价价差由年 元增至元。

高星级酒店出租率个受国际国内宏观经济形势 的影响比较直接二是市场供给每年都在增加，且单个酒店体量都比 较大，平均每间酒店间客房，因此供给增幅超过了市场客源的年 均增速三是增幅过快，商务人士也在控制差旅成本的支出，有 部分客源分流到低端酒店市场。

区内现有品牌经济型连锁酒店家，如家汉庭万好万家假 日之星，出租率最高的是如家快捷，年均出租率几乎达到，如 家莫干山路店和文店年均营业收入超过万元，投资回收周期基 本在年左右。

第五章酒店功能结构定位设想 各功能面积比例地上万地下万 客房平米，占总面积的 餐饮娱乐会议平米，占总面积的 公共配套大堂等平米，占总面积的 后勤区域平米，占总面积的 设备设施用房平米，占总面积的 客房房型楼层建筑面积注套内建筑面积客房数量所占所需建筑面积 标准间 单人间豪华套房 行政套房 总统套房 残疾人房 注 楼层建筑面积初步估算包括了客房走廊服务间等客房楼层的建筑面积，不含 大堂餐厅后勤娱乐等设施的分摊 套内建筑面积与楼层建筑面积的比率估算为，该数据仅作为经营策划和功能 布局的参考，在方案设计过程中需管理方与设计师沟通就实际情况进行调整。

二餐饮总面积备注 大堂吧 行政酒廊 西餐厅营业区面积约 中餐厅包厢约个，面积含厨房 明挡服务间等 特色餐厅日本料理或东南亚美食 宴会厅可配合用于大型会议，净内空 高度建议不低于米 多功能会议中心可分隔式，净内空高度建议不 低于米 饼屋 备用 三娱乐休闲总面积 健身区 健身房 壁球 台球 兵兵球 瑜伽室 棋牌室可设置个左右包房 桑拿 美容美发 夜总会 游泳池 四公共区域总面积 五后勤区域地上面积预留可用于前 台办公室营销办公室，多余 部分还可用于出租银行或商 户，其他后勤办公室员工饭 堂洗衣房等均设置在地下室 六设备设施用房 七地下停车场地下二层与公寓公用 目录 前言 第章宏观经济数据与政策面分析 第二章杭州市拱墅区未来发展规划 第三章项目周边情况调查 第四章浙江及杭州酒店市场分析 第五章酒店功能结构定位设想 第六章项目投资概算 第七章财务评价 第八章结论分析 附表 前言 杭州市拱墅区祥符镇酒店项目以下简称本项目分析报告主要 通过实地考察政府相关主管部门提供调查统计数据项目所在地未 来发展规划等资料，全面了解杭州市地产旅游业酒店业概况，结 合宏观经济形势杭州市酒店业市场需求状况以及项目周边地产开发 方向，深入分析本项目的可行性及其酒店板块定位。

项目合作初步意向大致为该地块约亩，其中绿地绿化面积约 亩建筑占地面积亩，楼高允许范围米初步设想地上建 筑约万平米，其中公寓及写字楼约万平米地上酒店约万平米 拟按五星级标准建造，地下面积约万平米。

该地块产权归属为 祥符镇政府由我方出资开发建设，建成后酒店部分用地为租赁性质， 酒店归我方自主经营。

建成后的公寓及写字楼部分由我方出售公寓 楼产权归属问题尚不清楚，公寓楼出售利润分配暂不明确。

第章宏观经济数据与政策面分析上半年杭州市实现地区生产总值亿元，较上年同比增长 ，增速快于全国全省个和个百分点。

其中产二产 和三产实现生产总值和亿元，分别增长 和见图表。

第三产业对全市经济增长贡献加大，占 全市比重，比上年比重提高个百分点。

其中旅游业伴随西 湖申遗的开展，对外影响力逐步扩大，上半年实现旅游收入 亿元，增长，同比提高个百分点。

图表 杭州市产业增长对比 固定资产投资增长较快。

上半年全市完成固定资产投资 亿元，增长。

全市亿元以上新开工项目个，同比增加 个，完成投资增长。

其中房地产开发投资较快增长，全市房地产 开发完成投资亿元，增幅，同比提高个百分点， 由此可见开发商对杭州未来房地产市场的预期是比较积极和乐观的。

但总体商品住宅销售情况处于低位阶段，上半年全市商品销售面积下 降，比季度回落个百分点，其中市区商品房成交面积 万平方米，下降，二手房成交面积万平方米，下降。

大部分改善型住房消费需求持币观望，主要受国家为抑制房价过快上 涨而出台的相关政策所致，截止月末全市住宅可售房源套， 已接近历史库存最高位。

年数据全市完成投资亿元， 比上年增长，十五期间年均增长，房屋施工面积 万平方米，比上年增长竣工面积万平方米， 增长。

全年商品房销售面积万平方米，比上年下降， 其中住宅销售万平方米，下降。

上半年，市区城镇居民人均可支配收入元，比上年增长