现政策风险和时间风险国家各项新政风向，导致客户观望心理与合作方首次合作，需要磨合二项目定位分析•寻求高淳地区最高端居住情节文化提升和认同•将经典区域中经典宅第升华为种收藏高档高附加值稀缺中心别墅社区三项目客群分析客户类别具体构成核心客群政府机关公务员事业单位高层企业主企业高级经营管理层外拓成功族群留守人士辅助客群当地及周边富裕家庭南京远见卓识投资人士异地在高淳发展高端人士四项目价格分析本案利润最大化不是来自于体量最大化，而是来自于稀缺产品价值最大化利润影响最大因素是销售价格提升价格提升依靠产品定位品质配置以及市场认可度五项目营销推广方向文化方向高淳中国古镇百年积淀老街有房子也有房子，也可以是收藏品居住方向地段周边产品类型品质稀缺，再稀缺科技住宅并不遥远房子竟然也是能送投资方向高淳也有聚宝盆别墅，不要再未来怀念过去高淳锦绣坊在哪里第六章项目投资收益分析总体经济技术指标表序号项目单位方案容积率总占地面积平方米建筑用地平方米公共服务设施用地平方米道路用地平方米绿化用地平方米代征道路用地平方米二总建筑面积平方米总住宅面积平方米联体别墅平方米公建配套面积平方米商业服务平方米三建筑密度四容积率五绿化覆盖率六公建比例七居住总户数户八每户平均面积平方米跃层别墅套套三消费者需求随着高淳各项经济指数提高，高淳藏富于民消费能力得以释放。而目前现有住宅在品质上和形式都比以往得到了很大提升。他们需要得到更好消费品和更好服务，同时也能够承担由此而提升价格。别墅，作为楼市中最顶级奢侈品，已经成为当地人特定阶层享受生活所追逐目标。四区域未来发展近年来，高淳以县城包括新区总体规划为依据，逐步对县城各专项规划详细规划进行完善，投入规划编制经费多万元，共编制县城绿地消防管道燃气等专业规划部，县城新区平方公里启动区县城产业区中心地块县城行政中心等控制性详规个，高淳老街湖滨大道宝塔公园等修建性详规多个，有效地保障了城市健康有序发展。通过合理规划引导，目前，县城已形成湖滨大道景观区老街历史文化景区苏皖农贸服务区宝塔路商业景观区镇兴路行政办公中心区城中居住花苑区工业新区等七个功能区域，从而进步明确了城区各区域范围功能定位。高铁轻轨等交通工具在未来几年将显著改善高淳人工作和生活方式，高淳，昔日南京后山人，转眼将成堂前客，指日可待。五结论高淳未来发展总体趋势稳定，具有长期利好，同时由于边缘递减效应，楼市价格波动受影响较小高淳市场上主力供应产品为多层含电梯洋房，同时这也是市场相对最为热销户型，供销比在之间由于目前县城区域在售楼盘基本售馨，市场中档消费力积聚待发，县城区域地块供求旺盛由于市场购买力强盛，别墅产品供及市场丰富，尤其是独栋别墅，供销比高达，但由于地块性质限制，多数别墅项目都在县城区域外高品质别墅项目，尤其是县城区域别墅数量少，去化率高，同时价格增长速率较大市场能够接受产品类型进步丰富，技术含量高品质产前言报告编制目的二报告编制依据地块位于固城湖南路以东，淳南路延伸段以南，用地面积约亩。地块编号用地性质用地面积容积率建筑高度建筑密度绿地率净地类居住用地公共配建相关配套设施如交配电管理用房垃圾收集点等相对集中设置，次规划到位。其中物业管理房相应按照总建筑面积千分之比例配置地块基础配套设施应超前，结合地块功能及路网将通讯及宽带燃气管线有限电视。给水排水雨污分流已入地方式处理停车配件规划建筑应按南京市建筑物配建停车设施标准与推测宁规字号相关规定配建停车泊位机动车与非机动车方式应兼容，停车库应在地下半地下或建筑物底层架空层内解决，地面室外停车位不应超过配建停车数量指标说明指标中用跃层别墅套套三消费者需求随着高淳各项经济指数提高，高淳藏富于民消费能力得以释放。而目前现有住宅在品质上和形式都比以往得到了很大提升。他们需要得到更好消费品和更好服务，同时也能够承担由此而提升价格。别墅，作为楼市中最顶级奢侈品，已经成为当地人特定阶层享受生活所追逐目标。四区域未来发展近年来，高淳以县城包括新区总体规划为依据，逐步对县城各专项规划详细规划进行完善，投入规划编制经费多万元，共编制县城绿地消防管道燃气等专业规划部，县城新区平方公里启动区县城产业区中心地块县城行政中心等控制性详规个，高淳老街湖滨大道宝塔公园等修建性详规多个，有效地保障了城市健康有序发展。通过合理规划引导，目前，县城已形成湖滨大道景观区老街历史文化景区苏皖农贸服务区宝塔路商业景观区镇兴路行政办公中心区城中居住花苑区工业新区等七个功能区域，从而进步明确了城区各区域范围功能定位。高铁轻轨等交通工具在未来几年将显著改善高淳人工作和生活方式，高淳，昔日南京后山人，转眼将成堂前客，指日可待。五结论高淳未来发展总体趋势稳定，具有长期利好，同时由于边缘递减效应，楼市价格波动受影响较小高淳市场上主力供应产品为多层含电梯洋房，同时这也是市场相对最为热销户型，供销比在之间由于目前县城区域在售楼盘基本售馨，市场中档消费力积聚待发，县城区域地块供求旺盛由于市场购买力强盛，别墅产品供及市场丰富，尤其是独栋别墅，供销比高达，但由于地块性质限制，多数别墅项目都在县城区域外高品质别墅项目，尤其是县城区域别墅数量少，去化率高，同时价格增长速率较大市场能够接受产品类型进步丰富，技术含量高品质产品有目静态投资回报测算地价梯度拿地单价拿地价格投资额开发成本合计销售单价销售毛收入利润项目利润率单位万元万元万元万平米万元万元万元亩万元亩万元亩万元亩万元亩结论销售单价每提高元平米，收益率提高约拿地单价每降低万元亩，收益率提高约数备注老城区舜天南郡个月套云锦庄园个月套纯别墅品质较差武家嘴万福城二期个月套多元品质化产品，电梯多层价格优势金地康城个月套楼盘品质，多层高淳各类型产品供销现状上市量套销售量套供销比多层电梯公寓双拼联排叠加独栋江山星园个月套早期价格较低新区波西塔诺个月套品质虽高，但价格高于市场近双湖景苑个月套楼盘品质低双湖明珠个月套湖滨依水佳苑个月套第三章项目区域概况区域概况项目位于属于高淳老城区范围，接近滨湖板块，南临级国家旅游景点高淳紧紧围绕古镇风貌凸现，生态特色鲜明，人居环境最佳湖滨新区城市发展定位，统筹产业布局景观布局历史文化布局，努力将石固河以西老城区规划建成以凸现古镇风貌为主历史街区，石固河以东新区规划建成生态保护与产业发展相协调现代化工业园区，石固河两岸规划成生态控制区，将其建成未来城市框架中轴线和生态走廊。二区域产品分析高淳房地产市场整体供给量较小，在售楼前言报告编制目二报告编制依据第章高淳概况高淳行政区域二城市规模三交通情况四综合经济第二章高淳房地产概况土地供应量二近两年发展情况三高淳楼盘去化率分析第三章项目区域概况区域概况二区域产品分析三消费者需求四区域未来发展五结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第四章项目概况第五章项目分析项目庄前言报告编制目的二报告编制依据地块位于固城湖南路以东，淳南路延伸段以南，用地面积约亩。地块编号用地性质用地面积容积率建筑高度建筑密度绿地率净地类居住用地公共配建相关配套设施如交配电管理用房垃圾收集点等相对集中设置，次规划到位。其中物业管理房相应按照总建筑面积千分之比例配置地块基础配套设施应超前，结合地块功能及路网将通讯及宽带燃气管线有限电视。给水排水雨污分流已入地方式处理停车配件规划建筑应按南京市建筑物配建停车设施标准与推测宁规字号相关规定配建停车泊位机动车与非机动车方式应兼容，停车库应在地下半地下或建筑物底层架空层内解决，地面室外停车位不应超过配建停车数量指标说明指标中用，高淳工业迅速崛起，全县共有工业企业家，其中，外来投资企业多家，外资合资企业家。全县拥有家市级以上高新技术企业和项高新技术产品，其中国家级重点高新技术企业家，省级高新技术企业家，国家级高新技术项，省级高新技术项。同时，还有项国家火炬计划项目和项国家星火计划项目，共创国家级重点新产品个省名牌产品个和市名牌产品个。建有国家级省级技术中心各家，市级技术中心家，拥有家上市公司红太阳集团股份有限公司江苏高淳陶瓷股份有限公司南京红宝丽集团股份有限公司。高淳经济形成了以建筑养殖造船为三大龙头，药业化工机械电子新型材料出口服装和绿色食品为主五大主导产业，占全县工业销售总量，五大主导产业基础较好关联度大龙头企业支撑强劲，产业集群初步形成，而且适合高淳环境和资源状况，发展优势较为明显。第二章高淳房地产概况土地供应量年高淳计划拟供应经营性用地供应面积为亩数据显示年月高淳包括乡镇土地已供应量为平米，约亩具体数据如下已成交土地地址漆桥镇新港西路南侧文化活动中心西侧土地属性住宅商业商服总用地面积已成交县城区域土地地址水厂路东侧波西塔诺南侧土地属性住宅总用地面积，已成交县城区域土地地址水厂路西侧自来水厂南侧土地属性住宅总用地面积，已成交土地位置漆桥镇河滨路号镇政府原办公楼地块土地属性住宅总用地面积，已成交土地位置下坝集镇胥河北路号原兴盛粮油公司土地用途商住总用地面积未成交县城区域土地位置淳溪镇宝塔路原面粉厂农业局地块住人口总数人十主要建筑类型联体别墅及独栋项目投资开发成本测算序号项目名称单位成本计量单位万元备注土地征用及拆迁补偿费用土地征用费用万元亩土地契税转让成交价为基数小计二前期工程费勘测设计费元占地面积为基数三通平费用元占地面积为基数小计三各项规费城市基础设施配套费元建筑面积消防建审元建筑面积人防异地建设元建筑面积垃圾处理费元建筑面积技术服务元建筑面积测量验线元建筑面积环评元建筑面积发改局元建筑面积白蚁防治费元建筑面积除尘排污元建筑面积建管元建筑面积招投标元建筑面积监理费元建筑面积试验费元建